断供不会促使政府救市

　　房价波动，导致银行出问题的关键环节会是什么呢？从中国人民银行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年3月底，全国商业银行人民币贷款余额为27.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的17%)，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的6%左右)，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿(占整个国内银行体系贷款总额的11%左右)。这说明，房地产开发商银行信贷的风险、个人住房按揭贷款的风险以及物业抵押物的风险在银行风险中占有相当的比重。

　　2005年以前，其他资金来源占房地产开发资金的比重最大。如今，国内贷款的份额有所增加，利用外资的份额基本在1%左右，自筹资金所占份额大约在20%左右，其中主要是房地产企业的自有资金，其他资金所占份额有减少的趋势。

　　实际上，房地产开发资金来源中，其他资金来源主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

　　目前，房地产开发商银行贷款处在两难的境地，一方面金融政策调控加大了其借贷的成本，另一方面购房者的观望增加了资金回笼的难度。可见，房地产开发商贷款风险是地产金融资金链的关键环节。

　　央行深圳中心支行在6月上旬公布的深圳金融机构5月份经营数据里承认，深圳个人住房不良贷款率有所上升，5月份深圳银行个人房贷的不良贷款率比去年末上升了0.04%，至0.58%。

　　如果银行严格执行首付30%的政策，房价跌幅在30%以内不会引发银行大量呆坏账。只要房地产市场对银行没有造成太大冲击，不会通过金融链条波及太多部门，更不会影响宏观经济走势。如果首付比例更高，出现断供现象会更少。因此，我们预计房价在3成跌幅以内，政府出手救市的可能性不大。

　　可以说，如果房价向下调整，不仅会导致房地产抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降，进而放大银行信贷的风险。就目前的情况看，房地产开发贷款的主流是土地抵押贷款。而土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。比如，如果一块土地在高位时评估市值为1亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商就能够从银行获得贷款6000万元。但是，当土地的价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只是5000万元。这时，银行的信贷的风险就完全暴露出来。这既是房地产开发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。

　　住房抵押贷款是国内银行体系面临风险较高的一部分。如果以3月底人民币贷款余额27万亿计算，住房作为抵押物的贷款所占比重为50%估算，那么，就有13万亿以上的贷款处于房价下降的风险100%中。但是，这部分住房抵押贷款，如果是2007年以前的抵押贷款，风险会低一些，风险高的只是在2007年以后的抵押贷款，估计在一万亿左右。

　　紧缩的货币政策是当前开发商面临的问题之一，但并非是一个普遍性的致命问题。国内十大上市房地产公司，虽然都有不同程度的降价、促销，但还是完全有利润产生的。地产商自比为“猪坚强”是有其道理的，只是这头“猪”可能会从300斤饿到100斤。如果在降价的同时市场信心还是不能得到恢复，那势必将引发行业内部的资源整合。