银行参与房地产的模式

　　开发、建设、经营、从管理的程序上讲，房地产开发一般分为五个阶段，即项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

　　项目决策阶段主要是指房地产项目可行性研究阶段，通过对项目整体进行分析，对其经济、技术、财务可行性作出判断。在这一阶段，银行不会直接参与其中，但编制投资计划、进行财务评价时，会对融资进行安排。那么，银行此时可能已经被牵涉其中了，即使只是开发商自己的意愿。

　　建设前期准备阶段主要是取得土地和办理相关手续的阶段。在这一阶段中，取得土地是房地产投资中相对比较大的投入，约占项目开发成本的35%-40%。因此，在这一阶段将涉及到融资的问题，银行贷款作为常用的融资形式，通常是开发商的首选，银行由此介入了房地产开发的一级市场——土地市场。

　　建设阶段是房地产项目的具体建造过程，在这一过程中将会涉及大量的资金投入，此时开发商的融资模式多采用开发项目贷款的方式，并以其在建工程抵押进行贷款融资，银行将在这一过程中参与到房地产开发过程中，介入了房地产的二级市场——商品房市场。

　　房地产销售阶段则是房地产开发商回笼资金的过程，如果存在抵押，开发商首先进行解押，然后预售或现售。在这个过程中，对于住宅类房地产项目，无论是预售还是现售，其常见的形式是提供个人住房按揭贷款。在这个过程中，银行则是通过为购房人发放贷款的方式参与到了房地产的二级市场——商品房市场。

　　在交付使用阶段，如果房地产项目为经营型物业(商业或办公等)，开发商可以选择通过出租等方式自行经营物业。在这一过程中，如果企业自营需要融资时，开发商同样可能选择用经营型物业贷款，这一模式类似于开发贷款的融资模式，都可以归为房地产开发商的银行信贷。

　　此外，在二手房市场，由于业主的融资需求，同样存在以房地产作为抵押担保进行融资的方式。那么，银行通过抵押贷款的方式参与到了房地产三级市场中——二手房市场。可见，尽管银行不直接参与二手房的交易，但却成为二手房交易的资金主要提供者。

　　总结上述过程，银行通过融资的形式参与到土地市场(房地产一级市场)、商品房市场(房地产二级市场)以及二手房市场(房地产三级市场)，并在各个不同的阶段，通过与不同的主体融资参与房地产市场。总的来说，银行参与房地产市场模式可以归纳为房地产开发信贷模式、个人住房按揭贷款模式以及物业抵押贷款模式。