小产权房：动了谁的奶酪

　　小产权房：动了谁的奶酪？

　　“小产权房从根本上来说是农民对现存的利益分配格局的挑战。”蔡继明表示。

　　快速推进的城市化催生了大量的住房需求和土地的快速升值。近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程，中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%。

　　据国家有关部门预期：“按人口城镇化率每年增加1个百分点测算，到2020年还将从农村转移出3亿左右的人口。”

　　这是人类历史上最大的一次城市化转型，由于二元制的土地流转制度存在，农民作为土地的实际占用者，却无法分享其带来的土地价值快速上升的利益和财富。

　　根据现行的有关规定，农村集体建设用地转为城市建设用地需要经过政府征地和在土地市场出让的过程，只有经过了这两个过程的土地上的房屋，其购买者才能够办理产权证和土地使用证。

　　蔡继明解释，农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以至造成“同地不同价”。

　　同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。

　　根据国务院发展研究中心的一项调查研究表明，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20％到30％留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5％到10％；地方政府拿走土地增值的20％到30％；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40％到50％。

　　一位财税专家表示，地方政府之所以如此依赖土地出让收入与中国的税收体制有关。1994年分税制改革以后，中央和地方政府之间形成了财权上移、事权下放的特点，地方财政收入不足以支撑提供公共服务的需要，“只有从土地收入方面想办法。”

　　上述专家表示，在城乡土地二元制的制度条件无法改变的情况下，小产权房的出现是对现有的政府和开放商占据大部分土地增值收益的分配模式的一种挑战。

　　曾就职于国务院住房制度改革办公室的自由学者武建东估计，中国农民从小农经济、庭院式居住的状态转型为集约化、规模化、城镇化的现代化居住状态已经大势所趋。因此3亿多亩农村集体建设用地将具备巨大的改造条件和改造利益。农村建设用地使用权流转的理论价值将超过10万亿元人民币以上。

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