小产权房困局：10万亿土地财富分配求解

　　3月初，滨水雅园小区，北京市房山区琉璃河镇。

　　此时距离国务院1月8日发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、禁止城市居民购买小产权房已经两月有余。

　　与城区楼盘动辄上万元的房价相比，这个楼盘现房每平方米约2700元的价格，让销售人员即使一遍又一遍地重复着小产权房的性质，也无法减弱购房者的热情。

　　销售人员表示，这是当地最大的房地产项目，一、二、三期约50栋楼都已盖好，大部分已售完，四期正在建设中。

　　小产权房禁而不止的局面，折射的是相关利益主体对一个规模近10万亿元的财富分配格局的博弈和重塑过程。

　　困局：进退两难

　　小产权房的大量报道始于2007年，据报道，在北京、成都、济南等各地都出现了大量的建在农村集体建设用地上，无法办理产权证和土地使用证的楼盘。

　　所谓小产权房，是指一些村集体组织或者开发商出售其在集体土地上建设的房子。小产权房分两种：一种是在集体建设用地和宅基地上建成；另一种是占用耕地违法建设的。

　　由于没有经过政府征地和出让手续，这种小产权房无法办理产权证和土地使用证，只有村集体出具的合同证明其所有权，无法抵押转让，在遭遇拆迁时也无法维护其应有的利益，这也是其之所以被称为小产权房的原因。

　　全国政协委员、清华大学人文学院教授蔡继明对《第一财经日报》表示，实际上，小产权房目前正面临一个进退两难的局面。

　　一方面，由于其价格低廉，小产权房已经面临“遍地开花”的局面。据不完全统计，小产权房的市场份额北京大概为20%左右，而且已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米；在西安，估计已经占到25%到30%；深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达40%~50%。而根据济南市有关部门的统计，全市小产权项目总面积仍有1000多万平方米。

　　另外一个未经过权威部门证实的数据是，小产权房住宅的面积目前已经相当于我国120亿平方米城镇住宅的40%以上。

　　另外一方面，尽管国土资源部以及国务院等有关部门多次重申禁止城市居民购买农村小产权房，但小产权房还是面临禁而不止的局面。

　　蔡继明说，到目前为止，各级政府出台的各项针对小产权房的政策都没有取得预期的效果，市场上仍有许多小产权项目正在进行建设和交易。

　　九届、十届人大代表，中铁三局局长洪可柱分析说，大范围的小产权房的存在让新的购房者存在“法不责众”的心理，而反过来这种心理进一步导致更多的购房者将进入这个市场。

　　“小产权房存在已经十多年了，而且全国有这么多怎么办？”王玉枝对记者表示，他是一位北京通州太玉园小产权房的拥有者。有专家认为，面对范围如此之广，数量如此之多的小产权房，采取极端的限制措施显然已经不太可能，而且有违和谐社会的目标。

　　进一步限制似乎已经没有了更好的办法，而退一步放松限制也没有更多的空间和余地。

　　“不能失守18亿亩耕地的‘红线’和保障粮食安全是国务院有关部门出台限制小产权房政策的出发点。”蔡继明表示。

　　根据统计数据，目前中国现有耕地18.37亿亩，每年因为城市化进程和建设减少耕地约433万亩。

　　然而，与耕地红线失守相比，更为紧迫而现实的问题是地方政府的财力对土地现存利益分配格局的严重依赖。