小产权房：最后的晚餐？

　　李季先

　　为贯彻国务院常务会议要求，城镇居民不得到农村购买小产权房的政策，针对部分媒体关于“符合规划小产权房可转为合法”的不实报道，国土资源部相关负责人近日重申，我国城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”。在这种严厉的国土资源主管部门表态后面，小产权房政策执行是否还会像某些观察家所预测的肯定有“最后的晚餐”，尚待后续观察。

　　根据我国目前的《土地管理法》和1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等房地产方面的法律法规，房地产开发单位只有在合法取得国有土地使用权后，才能从事正常的房地产开发和房屋销售，集体所有的土地不允许进行房地产开发。

　　小产权房由于其土地性质仍然是集体所有而非国有，其开发要么是违法开发，要么就是以改善集体经济组织成员住房条件的名义进行开发，因而依据相关法律其只能出售给集体经济组织成员，不能出售给城镇居民。如果私自买卖，依据上述规定，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和

房产证，其买卖行为不但不应受到法律保护，而且还因私自买卖行为是严重的违背国家强行法行为，理当受到惩处。而这，显然是与国务院常务会议所确定的“依法严格管理农村集体建设用地、严格执行农村一户一宅政策，禁止城镇居民到农村购买小产权房”政策相符，也完全符合我国立法禁止农村集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售的立法初衷。

　　西方有句古谚，“非法取得的利益再过一万年也是非法的，不能承认通过非法手段取得的既得利益”。近年来，韩国通过各种手段清收或没收原来由“韩奸”通过不法手段取得的财产就是这个道理。我国个别城镇居民在迫于高昂的商品

房价下无奈购置的小产权房尽管有其部分合理的特殊性和历史性，也与韩国的上述情形性质完全不同，可终究其买卖行为自始就是非法的，而且多数买卖人开始就知道其行为的违法性且“不受法律保护”，因而即使舍却那句过于绝对的古谚不谈，其也很难适用法理上的善意取得理论为其不适当的买卖行为正名。正是在这个意义上，任何对小产权房政策打折或企图使其合法化的行为在法理上都是站不住脚的，尽管其在情理上可能是正当的。

　　实际上，法律必须得到恪守，法律的尊严必须维护，而小产权房政策也必须依法不折不扣执行，特别是对作为主要国土政策出口的国家国土资源部门，其执行法律的力度对其他宏观调控部门有很大的示范效应，更应该考虑周全，在小产权房“最后的晚餐”过后（如果这个最后的晚餐真有的话），坚决执行政策和法律不打折，否则就很难遏制小产权房在全国的蔓延势头，并有可能导致国务院常务会议的相关政策落空，法律尊严受损。

　　当然，说对法律和国务院确定的小产权房政策严格执行不打折，并不是说要将已有的或既成事实的小产权房一概视为违建拆掉，造成资源浪费，而是要区分不同情况在法律允许的范围内差别对待。譬如，对于一些严重违规又不符合规划的小产权房，当然要拆除；可对于一些符合规划，仅仅欠缺个别手续的小产权房，应该是允许其补办手续的。只不过，上述这个补办手续从字面逻辑上而言，实际上是仅就小产权房的开发建设而言，事实上，除非能改变土地用途，否则，那些购买小产权房的城镇居民不可能拥有真正完全意义上的房屋产权。而且即便是可以像国土资源部相关负责人说的那样通过补办征地手续改变土地用途，城镇居民可以按国家和

开发商要求在其原来的房价基础上额外交付相当于土地出让金和拆迁补偿款等款项后依法取得产权，那么此时突然变高与普通商品房相仿的房价还是那些购置小产权房的城镇居民当时购买小产权房“图便宜”的初衷吗？

　　基于法律政策的正当性和普适性，国家既定的小产权房政策如果真有“最后的晚餐”，这也已经是没有办法中的办法了。换句话说，基于稳妥解决问题的需要，如果真有“最后的晚餐”，那么这“最后的晚餐”也是网开一面可以，但希望完全豁免是不可能的，国家几乎不可能为此损毁法律的尊严。