北京房价降了吗？怎么我和隔壁老王都感觉不出来

　　来源：《新京报》、公号“米宅米宅”、央视财经 、《经济参考报》等

　　学！区！房！降！价！啦！本来，小编要跟领导请假先去买套不是过道、不是厨房、不是违建的学区房。但是，小编到了中介之后看了看房价，感觉没怎么降价啊？！

　　房价降了吗？我怎么没有感觉

　　根据伟业我爱我家集团市场研究院发布，5月份北京有交易的12个区域中，8个区的二手房成交均价下跌，仅4个区上涨。跌幅最大的是通州区和亦庄开发区，幅度都超过20%。另外，公众号“米宅米宅”对5月份一线楼市做了统计，结果显示北京房价依旧最高，均价每平方米66165元，但环比下跌2.63%。

　　房价降了，但为何买房人都感受不到这种降幅？对于这一问题，业内人士表示，北京二手房房价下降，这个“下降”是与2017年业主挂牌报价最高位时进行的比较。从2016年到2017年，北京二手房房价上涨幅度远远大于目前下跌的幅度，所以目前的回落不过是向着2017年年初的水平在调整。

　　伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示：“房价回落范围在6%—7%左右，可能大家还是没有感觉到房价的回落。”

　　简单来说，房价降是降了。但降幅是跟2017年年初相比，而不是跟2016年的同期价格相比，所以每个人的感触都不太明显。从国家统计局的数据来看也确实是这样：虽然4月份北京二手房价格已经出现环比停涨，但总体看来北京依然是京津冀地区二手房价格同比涨幅最大的城市。具体数字是：4月份90平方米以下二手房房价同比仍然上涨了23%以上，90—144平方米二手房房价同比也上涨了21%。

　　对此，有房产中介表示，目前部分地区房价已回调到2016年12月份时的价格。也有购房者对房价下降的说法不以为然，“房价下降没有普遍性，只是学区房和老旧小区的房价在下降。”

　　“有的学区房价格降了100多万元”

　　“北京二手房价格现在处于趋稳状态，降价幅度大概在4%—6%。”北京立水桥地铁站附近一家链家中介的郑先生说，立水桥附近1套房子在调控政策前交易价格为448万元，目前同一小区同一户型的房子交易价位在410万元。“降价30多万元，这是我们店面里降价最多的房子。”

　　据郑先生介绍，北京3·17新政后房价开始出现下降。“贷款年限缩减至25年，再加上房贷折扣利率上升，使得部分购房者无力承担房价。”郑先生说，也有部分改善型购房者急于卖房，以获得购房资金，从而主动下调报价、降价出售。

　　北京楼市供给与关注分布。来源：公众号“米宅米宅”

　　住在通州的谢女士这两年一直在看房，她也感受到了房价的下跌，但她认为房价下降并没有普遍性。“降价幅度比较大的是城里的老旧小区和学区房。”谢女士说，市内老旧小区的房源户型或者小区环境较差的房子，房价有所下降。“北京不少置换型购房者的需求为品质更高的小区，北京各个地区的优质小区有限，这些小区房价并未下降。”

　　在谢女士看来，学区房自3·17新政后也受到较大冲击。“我们单位附近有个裕中小学，新政前学校附近的房子价格为900多万元，目前同一栋楼、同一户型有两套房子报价为728万元和753万元。”谢女士说，这两套楼层相对较低，“等于是降价了100多万、快200万元。”

　　不过也有房产中介表示，其所在的区域，房价并无明显变化。

　　“现在玉泉营二手房房价在每平方米7万元—7.5万元，和新政前价格差不多，只不过不涨价了。”玉泉营附近一家我爱我家房产中介张先生说，个别业主在着急用钱的情况下，才可能降价出售。

　　天通苑一位业主对此持类似看法：“我两个月前刚买的二手房，签的时候是550万元，现在价格和两个月前差不多。”这位业主称，目前其小区房价处于止涨状态。

　　通州、亦庄降价20%？中介：“没降那么多。”

　　伟业我爱我家集团市场研究院提及的北京房价跌幅最大的通州区和亦庄开发区，很多中介表示没有降那么多。“亦庄地区一般二手房成交价下降20万元，个别二手房价格下降30万元。”亦庄一位链家中介称，目前二手房成交周期在拉长，有业主着急出房，有业主调低了报价和成交价。此链家中介介绍，最近他卖出了1套不到80平方米的房子：“最初业主报价470万元，后来在我们的劝说下调到了450万元，最后以435万元成交。”

　　通州区居民谢女士认为，从成交价上看，其所在小区房价并未大幅下跌。

　　“我们小区没有降价那么多，与新政前相比，只是有了谈价空间。”谢女士说，其小区业主的报价普遍较高，目前房子谈价空间在50万元到100万元之间。一位房产中介也谈到了“报价比较虚”，“我的同事最近卖出去的1套房子在高位时报价为750万元，最近以670万元成交，降了差不多100万元。”

　　一位链家中介表示，目前其所在的网点制定了“硬性报价标准”。“比如以前房价每平方米报价7.5万元，但成交价为6万元，现在我们的政策就是每平方米报价不能超过6万元，学区房报价不能超过每平方米15万元。”他表示，“要求卖房者调低报价，按照正常的市场价格走。报价超过硬性标准，房源将从官网下架。”

　　关爱你的中介朋友，他们好像一个月没工资了

　　我爱我家房产中介的张先生已经“一个多月没有开出单了”。2016年，张先生卖出23套房，挣了40多万元。

　　“降温效应很明显，以3·17新政为界线，房产中介的业务量一下子降了下来。”张先生说，截至目前他共卖出4套房子，“3套是在春节后到3·17新政前卖出的，4月份卖出1套，5月份至今没出单。”

　　公开数据显示，5月份，二手房市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。媒体也报道，今年5月份，京城二手住宅签约量仅为1.08万套左右，是近27个月以来的最低值。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，5月份整体市场出现了明显的成交大幅回落下的价格下行。从价格调整幅度看，买卖双方的博弈依然在持续，实际成交价平稳微跌。

　　限购令挡不住房企对河北的热情

　　据《新京报》报道，廊坊房地产调控再次升级。廊坊市在6月2日出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。此前在3月21日，廊坊市主城区、“北三县”、固安及永清于3月22日起执行限购政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房，且购房首付款比例不低于50%。

来源：焦点房地产网

　　中原地产首席分析师张大伟认为，北京调控收紧，周边区域就成为投资者的首选之地，再加上雄安新区等各种因素的利好，河北成为投资购房的重要战场，市场供需结构非常紧张。

　　同时，河北也是房企的拼抢之地。据《经济参考报》报道，6月2日，石家庄正定新区迎来今年最受关注的一次土拍。于2016年12月停拍的6宗土地再次上市，碧桂园、保利、万科等25家房企参与了此次竞拍。

　　据悉，该6宗土地占地面积共323068.03平方米（约484.60亩），曾于2016年12月1日挂牌出现过，却于拍卖的两天前停拍。本次出让总额高达42.33亿元。值得注意的是，在2016年11月楼面价仅为每平方米2549元的正定，本次土拍天山地产竞得的“【2016】008号地”楼面价高达每平方米2.09万元，创下正定新区楼面地价新高。

石家庄正定新区土拍地块具体位置

　　对此，业内人士表示，雄安新区的利好以及石家庄政府地址迁移至正定新区等多种因素，让正定新区成为房企眼中的“唐僧肉”。未来，保定“十年限售”的土拍政策或在河北多个重点区域扩围。

　　一线城市房价环比下跌  楼市正在向买方市场转变？

　　根据公众号“米宅米宅”统计的数据来看，在北上广深四个一线城市中，北京和上海房价环比下跌，广州和深圳房价环比上涨。其中，上海楼市均价每平方米48084元，环比下跌0.62%，同比上涨17.72%。

　　业内人士分析，北京方面，二手住宅交易量可能已经接近市场底部。价格方面，由于前期涨幅过大，特别是一些前期翻倍或者多倍涨幅的地区，其降幅有可能还将进一步扩大。

　　从全国来看，成都、厦门、福州、青岛等超过30多个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。业内普遍预测，随着调控政策的持续，未来全国整体房价将进一步回调。不过也有业内人士认为，楼市后期走势还是要看信贷利率走势以及政策变动，如果信贷走向宽松，也不排除房价还会继续走高。 

　　【本文来自微信公众号“投资者报”】