开发商没按规划配建教育设施 业主入住7年没拿到房产证

　　【导读】北京朝阳区华源冠军城小区2010年交房，2013年办产权证，全小区唯独2号楼266户业主的房产证难产，至今不见踪影。业主们为办房产证常年奔波，原因竟是开发商没有按规划配建教育设施。《天天315》本期聚焦：开发商没按规划配建教育设施，为何让业主当冤大头？

　　央广网北京7月29日消息 据经济之声《天天315》报道，按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是，首先是楼盘竣工验收交付使用，也就是开发商必须拿到了竣工验收备案表和面积实测报告才能交房，然后开发商就可以去做初始登记了，也就是取得整个楼盘的大产权，一般情况下，大产权一个月内就可以拿到，在这之后，开发商就可以按照合同约定为业主办理小产权分割了，正常情况下，应该是交房之后的三个月到半年内业主就可以拿到房本，最迟也在1年内。

　　但在北京朝阳区华源冠军城小区却出现，开发商向业主交房后，业主们等待了7年，都没有拿到房产证的情况，而且更奇葩的是，全小区唯独2号楼266户业主的房产证难产，至今不见踪影。

　　据业主傅女士介绍，华源冠军城小区是由北京博宏房地产开发有限公司开发建设的，位于北京朝阳区大屯路，小区共有四栋住宅楼，除了2号楼之外的其他三栋楼全部都已经办理了产权登记和房产证。

　　傅女士就是2号楼的业主，她说自己是在2009年买的房，开发商是在2010年交的房，按照合同约定，开发商应该在2013年7月就发放房产证。但是，在2013年上半年，有业主偶然从同住在2号楼的一位在开发公司上班的员工那里了解到，房产证一时半会办不下来，但对于办不下来的原因，对方不愿意透露。从这以后，业主们就开始四处维权，后来，又有业主惊讶发现，开发商连2号楼的大产权证都还没有拿到，而开发商的答复令他们更为惊讶，迟迟办不了房产证的原因竟然是规划部门还没有对2号楼进行规划验收。

　　师先生：在2013年上半年，就是春节以前的时候，我们就给开发商以业委会、业主名义分别给开发商去两个函，就是问一下开发商这个房产证到底怎么样。然后开发商就给我们回复，说这个楼的产权登记和房产证确实是都没有办，原因是北京市规委朝阳分局没有对我们2号楼做规划验收，也就是说等于规划没有验收以前，建设、教育这些都不能验收。他说这个不验收，大产权肯定是不给的，所以小房本也办不了。我们后来就跟开发商说，我说你看你跟我们签的购房合同上有，房本如果逾期的话，你得给我们按照日万分之三的违约金赔偿我们，同时你还得积极的去推进房产证的办理。可是开发商这边在2013年的5月份以前态度都很强硬，就是说赔钱没有，办证政府不给办，你们找我们开发商也没有用。

　　业主们感到很困惑，项目没经过规划验收，怎么能交房让业主入住？开发商解释，华源冠军城小区2号楼不是未通过规划验收，而是一直没有进行规划验收，相关原因比较特殊。

　　师先生：他说是，当时我们南沙滩这一片大概有那么四五个小区，这四五个小区有一个共同的教育配套，是一个幼儿园。最初的时候，这个幼儿园是要由我们南边的小区天和人家的开发商中国房地产开发有限公司去建设，但是后来可能因为土地的一些原因，博宏把这个配套建设的这个事给揽到自己的身上了。但是他把我们小区盖好之后，这个教育配套它没有建，它没有建的原因是他想建幼儿园的那片地政府还没有征过来，就是政府征地这块还没有做，所以就等于没有地就没法盖，博宏就把这个事放下了。博宏就说是他们公司没有盖整个南沙滩片区的幼儿园，所以导致我们的规划验收没法进行，所以规委不给验收，就办不了房产证，是这么回事。

　　为什么全小区唯独2号楼没有进行规划验收？记者了解到，规划部门是按照《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》等相关规定，因开发商应建未建相关配套设施，而对部分住宅建设面积不予规划验收。但是根据业主提供的建筑规划许可证等证明资料显示，教育设施用地不在小区红线内，也就是说这个配套设施不属于该小区应建项目。

　　师先生：北京市有一个明文的规定，就是说在一个小区的配套设施，教育配套也好、体育配套也好，没有完成的情况下，规委可以对20%的建筑面积不予做规划验收，但是可以让他们先办入住。但是需要注意的问题是，在我们小区的建设规划和规委的规划里面，我们小区里面是没有幼儿园的，是在我们小区围墙外面的一个地方，而且和我们小区本身也没有任何关系。

　　迫于无奈，2013年6月，业主们将开发商告上法庭，要求开发商及时发放房产证，并按合同约定，赔付逾期办证的违约金。谁知开发商态度依旧很强硬，甚至威胁业主要解除购房合同。最终法院判决博宏公司按照合同约定额的万分之一对业主进行赔偿，同时，法官建议，业主们想要尽快拿到房产证，只能由政府部门督促开发商抓紧时间办理。

　　师先生：因为我们本身业主也是不懂法的，我们不知道法院有没有能力去判决房产证这个事，但是法院说，他们判不了。这个时候我们就了解到法院做不了这个事，然后我们就想说因为业主想要房本，因为孩子上学、要交易房子也很着急，我们就开始了更加艰苦的到政府部门信访的这条路。规划那边给我们一个回复，就是说旁边拆迁已经都完成了，但是由于这片地旁边有一个老小区没有地下停车场，这个小区的业主们就反对建幼儿园，希望在这给他们建一个停车场，所以规委就把这个事放下了，这样子的。规委给我们答复就是说，由于这个规划我们在公示的时候周边业主强烈反对，所以我们现在还要和教委和建委去研讨，看这儿能不能既建幼儿园又建停车场，做一个两全其美的事情。这个事情到现在，规委在我们小区旁边准备建幼儿园的那块地的围墙上贴了一个通告，是7月27号贴的，他写的是考虑到周边情况，我们准备在这儿建一个地上幼儿园，地下停车场，公示期30天，有不同意的业主可以来提意见。到这个地方其实和我们的房本还是没什么关系，因为它这个公示也都还没有过公示期，再一个当时我们的开发商是承诺政府建一个教育配套，但是没有承诺要盖停车场，所以这停车场将来谁来盖？这个钱从哪出？这都不好说。那你地下停车场不建，地上幼儿园肯定也是没法盖，现在是不解决我们实际想拿房本的问题。

　　之前业主也提到，教育设施用地是在小区红线外，也就是说这个配套设施不属于小区应建项目，那规划部门，为何还要按照规定，不对小区内2号楼进行规划验收？房产证办不下来，这事到底该怪谁？

　　从事房产规划工作的业主齐先生告诉记者，他了解到，这块地最早是由中房集团开发的，在2003-2004年期间可以协议出让土地，中房集团就将这块地出让给了恒天集团，关于建设教育配套设施一事当时双方也签署了协议，协议中约定是由中房负责拆迁，恒天负责建设，后来恒天为此成立了博宏项目公司建设冠军城小区。因此，虽然教育配套用地是在冠军城小区红线外，小区的规划意见书内也没有这个教育配套设施，但是由于博宏签署了建设协议，因此他们必须完成建设。所以，还是因开发商应建未建教育设施，而导致2号楼业主拿不到房产证。

　　业主师先生介绍，目前2号楼266会业主的正常生活和子女教育都受到影响。除此之外，业主们每天还因房屋所有权不是自己的，而忐忑不安。

　　师先生：我们因为拿不到房产证，小孩儿想上学这个学校都不愿意接收，他不知道你是不是这个学区的。你购房合同在那儿，但是你这楼没产权。因为我们小孩儿上学去报名的时候是必须拿着房产证去的，所以我们小区上小学的孩子，经常就是去报名资料审核都过不了，说你不算我们片区的，等你们房产证下来了，划片了以后，你们再看你们属于哪个学校辖区内，你再来报名。这是我们上学面临的第一个问题。第二个是因为我们2号楼的小户型比较多，大部分买房人应该40%-50%是属于80后这一波年轻人，这个房子更多的属于过渡性的，就是说我们可能希望住个三五年，手上攒点钱以后再去换一个三居或者更大一点的房子。但是这个房子到现在已经六年了，我们的产权证没有，没法去交易。也就是说我们即便是有钱，我们可能也没法再去换三居的房子。北京市有限购，再加上可能我们本身这个房子上压的这些钱，我们也需要它将来去做改善性住宅去用的。第三个困难，我们买一个商品不管是说一辆汽车，一个房子也好，我们总是希望有一个国家认可，因为我们是在国家的政策框架下去做这个购买合同的，我们也希望买完之后有一个合情合理合法的凭证放在这里，至少我心里是不慌的。但是过了这么多年，房产证也拿不到，而且房本的前途似乎也很渺茫，所以我们都觉得心情上受到极大的影响和干扰。

　　业主们向记者提供了合同，规划部门公示的正式文件等证据资料。开发商没按规划配建教育设施，为何让业主当冤大头？业主何时能够拿到房产证？开发商还有当地规划部门都回复记者，核实清楚后，会请相关负责人解答，但到目前为止，记者还没有接收到任何电话和邮件。《天天315》节目也会继续关注并报道业主维权进展。

　　那么，这个小区的房产证问题该怎么解决？采访中，业主们也说出了自己的想法：

　　业主：第一个方式，就是幼儿园的建设由政府督促开发公司去完成，但是我们办证要往前走。第二个就是哪怕不按规划的意见走也好解决，就是怎么办呢？比如说由朝阳区政府或者区长、副区长出面协调，由博宏把建设资金提前作为押金或什么的，打到比如说相应主管部门的账上，或者设一个账号把这部分资金冻结，这样保证了将来有人去履约。这样的话，政府那边去协调，因为开发已经把钱放在这里了，去建设后面的事情，我们这边该办证办证，这个事情有很多办法去解决，而不是说非要把房产证给大家补办。

　　关于今天这个案例所涉及的相关问题，北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云以及业主维权专家陈凤山做出了分析点评：

　　经济之声：开发商没有按规划配建教育设施，导致北京朝阳区华源冠军城小区2号楼266户业主的房产证难产，现在业主们的正常生活和子女教育都受到影响。这个小区的房产证问题该怎么解决？

　　芦云：首先我认为业主的要求是合理合法的。大家都知道，物权法出台之后对于不动产一定是要以在登记机关所进行的不动产登记以及房产证作为最终的权属证明，也就是说原来老百姓觉得我钥匙拿到了、我人都住进去了，就认为这个房子是你的了，现在看来显然是不对的。在这个案件里头，业主的这种观点是正确的。第二个，这个案件的核心实际上就是一个商品房买卖，商品房买卖的核心就是业主要交钱，开发商要按照合同和法律的规定去进行交房。这个案件中，我们不管说中间有多复杂的因素或者开发商有很多理由，从合同的相对性上来讲，你开发商没有按照合同约定和国家的规定向业主交付房屋，首先违约责任是一定要承担的。采访中业主表示，他们通过诉讼的方式要求开发商承担没有如期办理房产证的违约责任，这是违约的事实。我们再来看原因，通过采访我们了解到，原因里面有规划的问题、验收的问题。但是大家都知道，一个房产从最初的规划、设计、开工建设到后面的预售，实际上每一个环节都是有相应的资质和条件的，也就是说载你具备什么样的条件下你可以开工建设，什么样的情况下你可以预售了，什么样的情况下你才能交房。现在我们突然发现，这个房子似乎前面都是问题，然后房子就交给业主了。我们不禁要质疑，前面究竟是哪个环节出了问题？但不论是哪个环节出了问题，这个是开发商的责任，而且也是它必须要承担的责任，而不能最后由业主去买单，它不仅没有尽到相应的责任，而且由此可能给业主造成一些损失，比如上学问题、交易的问题，这些它都应当承担相应的责任。

　　陈凤山：首先，这是一个很复杂的案例，是在一定的特殊的历史条件下所形成的，因为首先牵扯到了两个房地产公司之间的合同或者叫民事约定，这个小区的开发商它要配建一个幼儿园。政府部门做了一定的处罚，但是它作这个处罚的时候，我觉得它对这个事实的认定不清楚，业主也由于对相关的法律法规了解不是特别充分，陷入了政府的逻辑当中。我们首先要考虑，这个小区它的资质范围、土地使用权范围是不是独立的。如果这个幼儿园不在我的资质范围之内，不在我的土地使用权范围之内，幼儿园的配套尽管是开发商的责任，但跟我这个小区就没有关系。你就不能处罚我这个小区，而要去处罚开发商。我注意到一个细节，这个小区其他几个楼都拿到了房产证，而这个楼没有拿到，换句话说你行政单位的处理不公正。另外，跟这个案例有关的法律法规还涉及到国务院出台的房地产开发经营条例、北京市出台的房地产转让管理办法，里面对于一个商品房项目的立项、预售、交付有各种各样的条件限制。这些业主应该去找相关的政府部门申请政府信息公开，拿到整体小区无论是土地的、规划的、项目报建的、测绘的、预售的等等一系列住建部门的、土地部门的、规划部门的所有文件，也就是说这个小区的户口本登记过程当中的所有文件都拿齐，拿齐之后到规划部门说你做出来的行政处罚程序不对，要求撤销这个行政处罚。换句话说，这些业主应该说你不给我房产本你罚错了人，我不应该承担这个后果。如果我们现在按照这些业主的思路，说让政府从这要到一笔钱作为单独一个账号怎么样的话，这是一个调解的方式，政府部门没有这个法定的权限，开发商如果不答应，政府没有任何办法，所以我们要去找到无论是对政府还是对开发商有强制作用的规定，来跟他们谈。如果你找的是一种调解的方式，那么就陷入了无尽的扯皮当中，所有的事情得不到解决。另外，如果你说我这个幼儿园上不了、房子卖不了，要求你承担责任，定性可能能定性，定量怎么定量？该赔多少钱？很难去打这个官司。所以我的感觉就是这些业主要尽可能的通过合法、合理的手段，通过政府信息公开的手段去把所有的东西拿到，回过头来整个把这个小区前前后后的家底盘算之后，跟政府来算一算这个账。

　　经济之声：从法律的角度来说，有什么样的一些办法吗？

　　芦云：首先我认为这个事情无疑是对业主造成了巨大的影响，这个影响首先我们要分清楚它的责任人是谁。现在开发商说这样的原因那样的原因，但是我们首先要搞清楚这个房产证办理的主体是谁？责任人是谁？开发商当然是不可推卸的。开发商既然有办理的责任，你现在办理不了了，是什么样的原因，应当由开发商去出面，去跟政府有关部门进行一个相应的协调，而不是说我单个业主或者这260多户业主去找政府。因为首先认定责任的情况下，它就应当承担责任，承担责任就应当它去办理具体的手续。但是现在的一个困境就是，消费者投诉无门，又没有办法。最终一句话，房本拿不到手里，必然是对消费者有影响。责任在于开发商，开发商不能再去推托说因为规划的问题、建设的问题，那都是你之前应当去做的，而且应当向业主去进行公示的材料。我们也看到这个案件有一些特殊性，也就是说开发商所声称的没有办下来房产证是有一些历史原因或者是一些规划审批的原因。关于这些我还是要强调，开发商是办理房产本的主体，所以应该以它为主去进行推进，相关政府部门应当给予协调。我也听到了当时楼盘开发建设是一个什么情况，包括后来跟相邻的小区是什么情况，这可能也不是说开发商本身通过他自己的能力就能解决的，但是要以它为主去办，它不能推托责任。同时，政府的有关部门确实有必要出来协调，不能让两个开发商在这扯皮，扯来扯去最后导致业主六七年拿不到房产证。就像我买一个东西，都已经买了这么久了，最终这东西是不是我的，法律上还没有一个认定。业主的心情我特别能够理解，但是开发商的责任也应当承担起来，去进行房产证的办理。除此之外，既然产生这样的事情，绝对是多因一果。在这个过程中，可能有一些审批上的问题，甚至我们不排除是不是有一些违规的操作问题，不然这个房子怎么就交到消费者手里却迟迟拿不到房产证呢？我们也希望有关监管部门确确实实能把这件事情重视起来，因为它不是某一个个案，它是一个群体性的，而且涉及到众多业主的核心权利，政府有关部门应当把这件事情彻查一遍。业主也可以去申请一个政府信息公开。我们最终唯一的诉求就是拿到房产证，这是业主的核心需求。在这个过程中，纵然会有这样那样的问题，我觉得政府监管部门应当主动站出来，去彻查这件事情，通过查找问题，最终才能找到解决问题的办法，而且在这个过程中，可能业主也需要有一个心理预期，它可能一天两天办不下来。在违法事实存在的情况下，由此给业主继续造成的扩大损失，比如它需要承担的违约金还是在持续发生的，所以民事赔偿也是要相应进行处理的。

　　经济之声：在类似的案例中，有没有一些成功解决的案例？

　　陈凤山：类似的这种案例其实很多，但是每个案例都不太一样。我觉得这个案件当中有一个要点，就是规划部门相当于对开发商构成了行政处罚，行政处罚的依据除去房地产开发经营条例和北京市的商品房管理办法，还有一个行政处罚法。行政处罚法里边专门对行政处罚的程序做了详细的规定，这些业主作为行政处罚的利害关系人，可以去申请规划部门做出行政处罚的所有文件材料，通过这个去看它的行政处罚是不是合法。第二个，在行政上有一个叫做行政信赖原则，就是你前面几个都给办了房本，唯独到我这没给办房本，那么你前面几个的原则应该对我这个原则同样发生效力的。

　　陈凤山：作为分期开发，如果你认定它的配套和这个小区本身有关系，以前的就不应该给发房本，就应该给处罚。这个时候一定要去查这个开发商在住建部门备案的小区开发的进度文件，看这个跟我有关系没关系，是不是开发商把一个跟我这小区没关系的所谓配建和我这个小区捆在了一起。还是我回到刚才我说的，要把所有有关的文件，包括这次行政处罚的文件拿齐，之后把业主合法权利的来源和他应该拿到房产本的依据找齐，跟相关政府部门在谈的时候就会更有力度，而不仅仅是协调或要求开发商给我办房本。