广州“3·30新政”发布之后，南都记者回访市区部分公寓楼盘
有人抢闸也有人弃购 公寓楼盘开发商忙找对策
广州“3·30新政”对之前定位公寓产品的楼盘影响较大。南都记者 冯宙锋 摄
广州楼市“3·30新政”对购买物业门槛大幅提高，关于“加强商服类房地产项目管理”的系列规定，更是让一直备受投资市场青睐的公寓产品被“关上水龙头”，甚至有业内人士直言对公寓市场的打击是“毁灭性的”。昨日，南都记者走访市区部分公寓盘，大多数项目未见购房者，开发商也将一些宣传广告牌撤下。销售人员告知，个人已经不能买公寓了，需要注册公司，以公司名义购买。
按照新政，若在3月30日24时前买下的公寓，两年后可以转手卖给个人或企业，而3月31日零时起购买主体只能是企业，即便是之前以个人名义买下的能转给个人，但下一个买家只能卖给企业。根据现行税费标准，个人购买与企业购买缴税比例相差一半，从最高约15%要涨到30%，这会进一步让需求变得捉襟见肘。对于小业主而言，可能只是少了一个投资方式，而对布局商服用地做公寓或者已经建好、正销售公寓的开发商而言，难题刚刚开始，何去何从？他们尚在观望。
抢闸客户在关闸前最后两秒买到
3月30日晚11时59分58秒，孙先生通过工商银行账号终于把首付款过给骏怡公司，这意味着在广州限购升级版政策正式施行两秒之前，他成功买进一套价值300多万元的公寓产品。
按照原计划，位于广州海珠区客运站旁的侨建HICITY3月31日开盘。但在3月30日下午五六时，开发商、代理商陆续通过微信等通知客户赶紧签约，声称收到传闻广州会出台新政限购公寓。“当时看到他们有动作，我们就开始评估事情的可能性。到晚上7点多，限购文件真的来了，我们开始通知客户提前开盘”。孙先生就是被开发商临时通知回来签约的，他只好取消原定出差计划直接返回广州。
侨建HICITY营销负责人说，当晚8时多开始，陆续有客户赶到现场，21时30分左右项目正式开始认购，“大批客户到来的时候，已经晚上十点半了”。“80后”孙先生是当晚最后一名成交的客户，也可能是全广州最后一名赶在限购政策生效前买到公寓的，他的刷卡时间定格在3月30日23时59分58秒。孙先生本来是要乘飞机出差，“我们通知他提前开盘后，他临时取消出差，从机场开车回来了”。
“可能着急，中途小车还出了点小事故，撞上路障之类的物体，后面开车就不敢开快了，一路紧赶慢赶赶到这里，冲进来刷完卡后恰好就到零点了”。该负责人表示，孙先生刷完卡后才开始选房，最终选了一套80多平方米的产品，“自住兼投资”。
而“近水楼台”的刘先生由于自己是房地产企业员工，在当晚“关闸”之前直接与其余几名同事一起买入7套公寓产品。“我们主要是觉得今后没得买了，公司这个项目位置还不错，去年开盘到现在价格也涨了15%，咬咬牙就买了”，刘先生说，如果政策不再变，这公寓也算绝版了，至少出租不愁，已经做好长期持有的打算。
弃购看公寓半年最终选择不买
门槛提高，以后要“出手”难度也增加，对于另一部分买家而言，新政当前选择放弃，有的犹豫很多次，有的果断“舍离”。广州白领金先生在南沙、海珠都有一套住宅，后者在郊区自住，前者用于出租。由于在五羊新城上班，他一直以3600元月租租住单位附近公寓，半年以来一直在看附近的公寓产品，希望买套一百五六十万元的公寓，既能解决眼前的住房问题，又当作投资品。
“最近房产政策就像过山车”，金先生说，3月30日晚十点半，他还在单位工作，有同事劝他“赶紧去签一套”，但由于事情重要而时间仓促，又担心价格未来有变数，他最终选择“不买”。
而远在郊区花都，新机场附近一个公寓盘也遭遇不少“果断弃购”。该楼盘的开发商告诉南都记者，限购升级消息公布之后，已连夜通知意向买家签约，但当晚签的人不多，有人不要了，心态在发生变化。
“准买家”戴小姐说，此前看好空港经济圈的发展，因此想买公寓投资，“投资还是想博升值，毕竟广州租金回报率还是比较低的，大概就3%吧。买房之后一般两年才能拿到证，新政规定拿到证两年之后才能转手，到时候不知道什么样了，还是放弃了购买”。
纠结“降价50万！买还是不买？”
“降价50万！买还是不买？”3月30日晚10时，接到天河东部某楼盘销售人员的紧急电话1小时后，陈小姐还在纠结。
该楼盘在售商业别墅，陈小姐看中 的 是 一套135平方米 的 联 排别 墅 ，买 二层送三层，赠送面积很大，原价80 0万元/套。新政出台后，当晚开发商着急出手，直言可以750万元降价出售。“优惠非常诱人。我纠结的是现在买是不是高位出手？政策出台，房价降下来怎么办？商业别墅跟住宅别墅相比，有没有投资价值？”但是，她在朋友圈咨询了一轮，谁也无法给一个明确答案，这场投资似乎就是“赌”。
从股市撤出的钱无处安放。一番斗争，陈小姐还是选择放弃，“市场太疯狂，周围人都在买买买，还是冷静一下，等五一假期再看看”。
市场反应
开发商担心一手房销量二手房成交或跌30%
昨日，广州某一家去年销售超过3000套的大型楼盘相关人士表示，去年业绩好，今年公司定下数十亿元销售目标，新政让他“压力山大”。
从业超过10年的中介江先生分析，此次楼市调控之前涨幅“疯狂”，今年3月份以来他买房也遭遇过“四次失败”，第五次才“排除万难”买下，失败原因就是业主不断“返价”，“一天内返价、一天内交易”司空见惯。江先生负责中山路一带的二手楼代售，去年7月至今他感受到的楼价涨幅是50%。
新政之后二手楼市未来有何趋势？链家研究院院长周峰说，昨日不少买家到门店咨询是否还有购房名额等细节，“预计未来一段时间，市场上的二手有效房源将会有12%-15%的减少，而成交环比一季度至少有30%的跌幅。预计最近两三个月会在高位盘整，房价是否会降还得看三个月以后。”
此轮新政中增城从化也被纳入限购范围。中原地产截取阳光家缘数据显示，增城去年3月成交2123套，今年3月达3035套，上月只有1458套；从化去年3月成交462套，今年3月是897套，而2月只有404套，可见两个区同比环比增幅很大。
对于需要大量走货的项目而言，此时可谓敏感时期。新塘某开发商告诉南都记者，原计划推货计划目前正交由决策层审批，“估计要观望一下，虽然比房价还贵的地价对我们有刺激，但政策杀伤力也大。”3月17日楼市调控政策前该盘刚需买家还不少，但现在推货的那拨客户中，炒家比例大大增加，“都不看房子在哪里，楼层朝向什么。”不过，一次性付款的炒家很少，为了贷款多半是借名购买。
主要服务于新塘碧桂园凤凰城一带二手业务的某地产公司负责人陈经理说，去年一年公司做了200余单（不含租赁），其中炒房客至少占八成，这可能与凤凰城新货不多有关。鉴于炒客“钱生钱”理念，他们通常借名购买，房价上涨后就抛出去，“我觉得这次新政对炒房客会有所遏制，毕竟要两年后才能过户”。
而主要服务翡翠绿洲、碧桂园凤凰城一带二手业务的英腾地产公司中介小崔也表示，公司去年成交200余单买卖业务中，刚需、置换各占三成，投资客占四成，“去年八九月份有一批投资客入手翡翠绿洲的二手楼，当时价格不到1万元/平方米，3月17日新政后他们开始警觉，20日前后翡翠二手楼涨到2万元时他们果断抛售。”
开发商说
短期“休克”，要调整规划
昨日，南都记者走访市区部分公寓盘，只见大多数项目没有购房者身影，开发商也将宣传广告牌撤下。位于珠江隧道旁的万科海上传奇销售中心，“3万抵8万”宣传牌平躺在地上，销售人员说个人已经不能买了，需要注册公司以公司名义来买。
新政对公寓销售的限制影响最大的无疑是开发商。一家世界五百强公司相关负责人说，3月30日晚加班至次日凌晨4点，“影响很大，正在积极寻找对策”。南都记者了解到，该公司今年在广州市场以loft公寓、写字楼产品为主，除市区，还布局在黄埔、花都等地，货量较多，是冲刺全年业绩的重要发力点。
“早上我们很早就开会，压力很大，一些项目可能要停工，重新调整规划。短期内肯定是‘休克’期，就看什么时候开闸了”，一名开发商内部人士告诉南都记者，此前一些公寓产品颇受市场欢迎，而且也是产业办公的“标配”，新政之下只能暂时观望。
对于已拿商服地块，而公寓又在规划之内，或者已经在建、建好公寓待卖的开发商来说，无疑被摁下“暂停键”。一名资深房地产中介说，公寓卖给个人与卖给企业，税费分别是最高约15%、30%，所以市场上很多企业购买公寓也是以个人名义购买，若是企业购买成本太高。新政关于“转让给法人单位”的规定，基本给公寓销售上了“紧箍”，彻底关上“水龙头”。
业内观察人士分析，对公寓产品的限制，会将市场需求再次导向住宅，新政更多的是打压成交量，难以压低房价，需求摆在那里。
数读
广州公寓库存约1.5万套
克而瑞数据显示，2015年2月广州一手公寓的库存去化周期还长达12个月，截至今年2月底降至15742套，去化周期为6个月。成交均价方面，3月份广州一手公寓均价达23659元/平方米，同比增长51%，远超住宅。值得注意的是，为降低总价利于销售，广州一手公寓的套均面积一直呈下降趋势。2015年3月份广州公寓成交套均面积59.2平方米，而到今年3月份套均面积仅50.7平方米。如万科海上传奇等公寓盘不少户型在30平方米以内，万科云城更出现13平方米极小户型。
广州公积金2016年年度报告
●去年发放个人住房贷款4.87万笔、297.83亿元，同比增长47.88%、73.49%，回收个人住房贷款135.96亿元。发放异地贷款432笔、30500万元。
●去年提取额523 ．58亿元，占当年缴存额比率84.67%。截至去年年底提取总额3133.97亿元，同比增长20.06%。住房消费提取占86.78%（购买、建造、翻建、大修自住住房占15 ．83%，偿还购房贷款本息占79.25%，租赁住房占4.9%），非住房消费提取13.22%。
●去年广州公积金业务收入451901.50万元，同比下降27.79%。存款利息收入105955.04万元，委托贷款利息收入343293.21万元，国债利息收入2653.25万元。公积金增值收益204608.21万元，同比降57.17%。增值收益率1.56%，比上年同期减少2.47个百分点。
A 04-05版 统筹：南都记者 张艳芬
采写：南都记者 林广 田姣 邓恒 邱永芬 吴梦姗 张艳芬 实习生 戴雅婷
来源：南方都市报
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责任编辑：陈楚潺
