粤东西北城市楼价样本调查

　　湛江、汕头楼市降温 价格重回两年前

　　作者：周松柏 陈燕 张志韬

　　近日，南都记者实地探访湛江，发现房地产市场严重供过于求，满城都是房地产广告，各大小楼盘，大打价格战。

　　截至2015年6月18日，湛江商品房库存数达到1.8万多套。今年5月份，湛江新建商品房网签10 94套。这意味着，即使不考虑不断新增的新建商品房数量，湛江仅去库存所需时间也要将近1年半。

　　湛江市房管局一位副调研员透露，目前，湛江市的商品房库存数量，不是在减少，而是仍在不断增加。

　　湛江房管局数据显示，5月份楼市均价几乎与两年前的2013年2月份持平。无独有偶，汕头5月份房价也几乎回到了2013年3月份。

　　但湛江不是个例。粤东西北的汕头和韶关情况也类似。

　　广告战、价格战房价近腰斩

　　“96万买5房，罕有公园海景房”、“首付2万轻松做房东”、“华府最高7200元/平方米”、“兆兴碧瑞花园4900元/平方起”……

　　这些促销广告，占据着湛江市区的主要大街小巷显眼位置，道路中间灯箱、路口LE D大屏幕、沿街大楼外立墙、流动的出租车身等。“现在湛江市区在售、待售的楼盘有43个，同质化产品太多，竞争太大。”6月20日，湛江市赤坎区一楼盘营销部经理向记者坦言，为吸引消费者来自己楼盘看房，大家比拼价格，比促销活动创意，还要比谁广告做得更醒目、更诱人。

　　广告大战背后，是各个楼盘的价格大战，比的是看谁跌的多。

　　湛江市区人民大道北与体育南路交会处，以“未来湛江市行政中心”和毗邻“湛江的南国热带公园”为卖点，聚集着公园一号、西粤京基城等湛江市区多个中高档楼盘。

　　6月20日，端午节，人民大道上可以远远看到，西粤京基城几大房企在已经建好的商品房外墙上，都挂上了一排排长长的红色促销广告条幅。

　　公园一号这边挂出“96万买5房62万买3房”；与它一路之隔的西粤京基城，则挂着“94平方米三房，V IP登记即拿1万抵5万置业金，再享九五折”的低房价广告诱惑。

　　端午节假日几天，三家楼盘还默契十足地均推出了“一口价”房源，公园一号一套房源单价低到6400多元一平方米，京基城一套房源价格则更低，“优惠”到6077元/平方米。然而，这两个楼盘，两年多前，楼房单价最高曾去到1万多元每平方米。

　　然而，湛江房价没有最低，只有更低。位于湛江市区海田市场的帝景金岸，从2014年初的最高叫价7000多元/平方米，到今年3月份，跌至4950元/平方米。6月20日，该楼盘再次曝出更低价格，4800元/平方米。楼盘售楼小姐告诉记者，“老板资金链紧张，急需走量回笼资金”，在4800元/平的价格基础上，房价每平米还可以下降到4500-4600元。

　　湛江、韶关、汕头都连续下跌

　　数据显示，从2014年4月份开始至今，湛江新建住宅价格已连续下跌14个月，湛江本地市民和消费者持币观望浓烈。另一方面，房产商资金链紧张，急于抛售，贴身肉搏，竞争异常激烈，不断推出花样繁多的楼盘促销广告，希望尽量吸引购房客进入自己的楼盘看房。

　　据湛江房管局的数据，今年5月份，湛江市的住宅均价已经跌破7字头，跌到6881元/平方米，环比下跌1.06%，同比降12.04%。这也是2015年湛江房价连续第四次下跌。从去年4月份开始，到今年5月份，除2015年1月湛江房价显示微涨外，其它13个月都呈现下跌状态。

　　这几乎是跌回了两年前，2013年2月份，湛江新商品房住宅均价为6757元/平方米。比起一年前2014年5月份湛江楼市均价的最高点7823元/平方米已经跌去了近千元。

　　楼价下跌，湛江决不孤独。6月18日，国家统计局新建住宅价格指数显示，粤东西北的中心城市汕头、湛江、韶关的新建商品房住宅价格，连续呈现环比下跌趋势，其中韶关从2014年4月份开始，已连续下跌14个月；从今年2月份开始，汕头房价已4连跌。

　　另中国指数研究院[微博]数据，进入5月份，湛江和汕头，新建商品房住宅均价都跌回到两年前。汕头5月份的新商品房住宅均价是8015元/平米，2013年3月份，汕头新商品房住宅均价为7918元/平米，降幅都将近千元。

　　预测

　　消化库存需一年半且还在增加

　　据搜房网数据，截至2015年6月18日，湛江商品房库存18211套，总面积199万平方米，其中住宅12977套，总面积134万平方米。2014年上半年，湛江楼市最低库存量是4月底的14279套。

　　湛江市房管局数据，今年1月份，湛江市新建商品房网签1050套、2月是677套、3月份是901套、4月份是1036套、5月份为1094套。

　　按照现在去库存的速度，不考虑每月新增商品房，目前，湛江市仅消化库存房源，需要将近1年半时间。如果考虑每月新增商品房，这个时间将持续更久。6月18日下午，湛江市房管局主管房产交易所的一位副调研员介绍，根据房管局目前掌握的数据，湛江市房源库存量不是减少了，而是仍然在继续增长。仅6月份，湛江市区即有10个新楼盘开盘。

　　探因

　　前期扩张过快+房产大鳄夹击

　　“除了全国房价普跌大环境气候原因外，湛江楼市前期扩张过快，也是湛江房价持续走低的一个原因。”湛江房市一位业内人士称，2007年后，全国楼市出现迅猛增长，湛江楼市依托海滨城市以及后来的大钢铁、大石化等名片，在2008年开始，一路高歌，成交量暴增，房价一度逼近万元大关，与广东二线城市佛山、东莞等地房价看齐。

　　房价暴涨，短短数年内，湛江市区涌现出大量的房产工地，其中绝大部分是由湛江本地一些房地产开发商开发。该人士说，在湛江楼市的草莽时代，湛江房市虽然不算健康发展；但数目众多的小房产公司日子还算是过得比较滋润的。

　　近几年，随着万达[微博]、恒大、保利等全国房产大鳄的先后进驻，湛江楼市开始发生了变化，“别人品牌更响亮，开发的房产品质可能更好，比什么都不行，最后只能比拼房价低了；正好又碰到全国楼市大调整。”

　　湛江市房管局副调研员在介绍，全国著名房产公司来到湛江，一方面，提升了湛江房地产的品质，另一方面也加剧了湛江市楼市的竞争激烈程度，湛江市房价的持续走低，与这些大的公司进驻密切相关。

　　这些大公司的房价同样也受到湛江本地房产公司开发楼盘的影响。“本地房产公司不断降价，万达、保利这几家大公司最后也只能跟着降了。”副调研员说，随着房价降到一定位置，湛江楼市也逐渐趋向平稳，一个明显的指标是，进入6月份，湛江新商品房网签数量正慢慢增长。

　　采写：南都记者 周松柏 陈燕 张志韬