上海人均居住面积低于全国的背后

　　艾经纬

　　唐朝诗人白居易初到长安城时，带着诗稿去拜见一位名家。对方见其名字便说，长安城的物价很贵，生存下来不容易啊。此话放在当前的一线城市，同样成立。

　　4月13日，上海社科院发布了上海居民住房及物业状况最新调查报告。报告显示，上海近一半居民在中外环间购房，户均居住建筑面积为71.04平方米，人均居住建筑面积为24.16平方米。

　　上海市区人均居住面积才24平方米？让人惊讶，也狐疑。但实际上就差不多这个数，笔者在专著《房市大衰退：房市33年变迁大推演》中有过相关测算。说实在的，这个数据和全国平均相比差太远了，截至2012年，全国人均居住面积就有32.9平方米了。人均居住面积24平方米，那是2003年的全国平均水平。

　　上海市区为何人均居住面积远低于全国平均水平，人口集中是首要因素，历史基础差也是重要因素，1988年朱镕基初到上海任职时，有感于上海人民困难的居住情况，提出“十年内基本解决上海人民的住房问题”。数据显示，1991年上海市区人均居住面积还不到7平方米。

　　上海市区的居住环境改善，很大程度上是基于旧城拆迁改造。自2000年城镇化发力以来，中国大地上进入一个拆迁时代，通过拆迁，激发了大量的购房需求。但很少见到全国的拆迁数据，只有上海在这方面有比较系统的统计。

　　2010年左右有一部纪录片《房东蒋先生》，讲述了一幢上海老宅和其主人的故事。这幢老宅见证过上世纪30年代上海滩的十里洋场，但它的主人在城市改造中结束了自己的生命。

　　上海的拆迁数据是从1995年开始有统计的，1995年拆迁户数7.4万户，拆迁面积253.9万平方米。1997年~1998年进入第一个拆迁小高峰，拆迁面积在340万~380万平方米。

　　第二个高峰出现在2001年~2004年，这和上海申请承办世博会并获得资格有些关系。2002年拆迁面积跃至485万平方米。但2004年拆迁面积很意外地降至130万平方米。

　　但2005年上海开始了历史上最大规模的拆迁，当年拆迁户数7.45万户，拆迁面积达851.85万平方米。2006年亦基本相当。这个拆迁高峰一直延续到2009年，这5年中拆迁面积合计3756万平方米。2010年之前在上海生活的人肯定有印象，为了世博建设，上海简直成了一个大工地。

　　不过在世博会举办的2010年，上海的拆迁面积就锐降至390万平方米。此后规模更是降至1995年之前，2011年为182.83万平方米，2012年为127.27万平方米。

　　这应该有难以拆动的原因，现在上海核心城区动辄每平方米数十万的拆迁成本，一般开发商也是难以承受的。

　　在如火如荼的上海城市改造中，涉及上海市区100多万居民。综合统计，1995年~2013年上海共拆迁居民住宅7915.65万平方米，涉及居民117.55万户。而2003年~2013年上海普通商品住宅销售面积合计才2.59亿平方米，即19年间居民住宅拆迁面积约占后10年间新增普通商品住宅面积的三分之一。

　　大规模的人口流入，以及市区住房供应面积有限，使上海这些年来房价一直成为排头兵，自然使得市区人均居住面积也就远低于全国平均水平了，可以预见的是，这种局面基本无法逆转。(作者著有《房市大衰退：房市33年变迁大推演》)