大户型难卖 中介傍热点 先收佣金急推房 带看房只提配套 记者探访发现——

　　法制晚报讯 (记者 易朵)  二手房量价齐跌，大户型更难卖。近日，天通苑一家中介称，该区域内一套“学区房”降价40万出售。《法制晚报》记者采访发现，天通苑住宅并非划片学区房，区域内多为大户型房。因业主急需用钱而着急出售，中介才以“离学校近”为由假借学区房名义推销。

　　发现   天通苑“学区房”  直降40万？

　　“靠爹不如靠跌！临地铁学区房直降40万，降价降到心疼甩。”市民张女士怀孕待产，但已开始为孩子日后的上学问题操心起来。

　　这几天她在二手房交易网站上看到这样一条极具“诱惑”的帖子，赶紧联系了发帖的中介。

　　“临近5号线，有学区名额。”经纪人介绍后，张女士有些心动，但又有些疑惑：“学区房的价格一直‘坚挺’，难道现在降价了？”

　　探访   中介带看房 只提“配套优势”

　　昨日，记者联系到这套房挂牌的中介鑫尊地产。“西区里面有天通苑学校，走路过去用不了10分钟。昌平一中分校也离得近，很不错的。”电话里，经纪人小章强调这是“学区房”，称现在学区房只涨不跌。

　　随后，记者跟随小章来到天通苑西二区进行探访。该房是一套148平米的三居室。

　　“您出门就是地铁站，旁边就是个三甲医院。现在北边正在建布拉格广场，东边还有医院、商场正在建。”“这套房子已经降到275万了，同一栋楼里有套户型一样的房子可是310万呢。您买了绝对超值。”除了周边配套和房子价格，在看房过程中，小章只字未提“学区房”概念。

　　随后记者来到小章所在的中介门店，问及这套房是否为学区房时，店长华先生称房子离周边学校很近，“算学区房”。

　　到底这套房子是不是学区房呢？记者又走访了周边其它房产中介。

　　“天通苑都不是学区房，只是经济适用房。只要在这边买了房子在这边住，昌平一中分校都能去上。”我爱我家门店的经纪人陈先生说。在另几家中介，记者也得到了相同的答案。

　　探因

　　卖家急售  中介忽悠

　　打着学区房的名义忽悠看房者，经纪人小章并未否认。

　　“姐，主要是这家业主着急卖房，因为她儿子结婚，他们去年底买了房子现在着急付款。所以才愿意低价赶紧把这边房子处理掉的。”小章说，由于户型偏大，因此总价高，从一开始报价360万降价到320万，一直没卖掉。

　　去年底有人出价295万买，但业主嫌价格太低，没有成交。现在由于急用钱，因此再次降价出售。

　　小章称，业主预付了1万元佣金给他，若能在短期内卖掉，这1万元就归小章所有，如果卖不掉则将退还业主。但业主并未向记者确认此事。

　　“我现在主推这套房子。学区房不是更吸引人嘛，标题上写了‘学区房’，还真有人因为这个来看房。”小章自言自语道，“我敢打保票，100%我能把这套房子卖掉。”

　　分析  楼市低迷 大户型难成交

　　记者走访发现，天通苑周边的房产中介，橱窗或展板上贴出的推荐房源均以大户型为主，少见几十平米的住房。在天通苑西一区一家中介门外摆放的展板上贴出20套推荐房源，均为100平米以上住房，面积最小的116平米。“天通苑是经济适用房，以大户型为主。”一家中介经纪人张先生说。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析，从目前北京市场情况看，大户型价格调整最大，因为大户型二手房税费等比较高，而且现在市场出现降温，改善型客户贷款难度最大，所以面积越大越难成交。

　　从价格调整看，大户型特别是140平米以上的户型价格下调幅度明显超过100平米左右的中小户型。张大伟分析，由于天通苑是经济适用房集中小区，全区域建筑面积有500多万平米，早期经济适用房户型非常大。主力户型有3种，大部分都是140平米以上，所以成交比较困难。文/记者 易朵

　　全市二手房成交占比(按面积大小划分)

　　时间 90平米及以下 90-140平米 140平米以上

　　2013年4月 63.22% 27.13% 9.65%

　　2014年1月 61.82% 27.33% 10.85%

　　2014年2月 62.36% 26.99% 10.65%

　　2014年3月 60.48% 27.39% 12.13%

　　2014年4月 59.28% 27.90% 12.82%

    天通苑二手房成交情况

　　月份 成交均价(元/平米) 环比 成交量(套) 环比 

　　1月   23155 / 71 / 

　　2月   22989 -0.7% 64 -9.9%

　　3月   22111 -3.8% 69 7.8%

　　4月   22293 0.8% 63 -8.7%