杭州如何消化天量库存

　　证券时报记者 李小平

　　引发杭州楼市降价潮的天量库存，并未随开发商的降价促销而下降。“住在杭州网”数据显示，截至3月28日，杭州市区可售商品房房源为11.52万套，较年初增加了2000多套，同比增长41.07%。

　　楼市库存与土地供应直接关联，2009年以来的土地盛宴是杭州楼市供大于求的首要原因。不过，杭州本身吸附力下降、潜在购买力放缓、潜在库存量过大也是导致杭州天量库存的原因。

　　库存变动路径

　　在杭州楼市库存的变动轨迹中，2011年和2013年的增长较为明显。

　　数据显示，2011年，杭州市区(含萧山、余杭)共成交商品房4.26万套，同比下降39.2%。虽然成交大幅下滑，但商品房新增供应量仅下滑5%，为7.89万套。供求失衡使得杭州楼市库存逐月上升，至2011年底，杭州市区商品房库存已经从年初的4.03万套上升至7.88万套，增长118%。

　　楼市调控导致的成交缩水，是杭州楼市库存增长的重要因素。2011年1月，被称为“史上最严调控措施”的“新国八条”出台，在“限购”及随后出台的“限贷”政策影响下，各地楼市迅速萎缩。

　　以杭州为例，该市2011年新建商品房成交量较2009年的高点减少了6.87万套，降幅超过六成。查询杭州楼市2011年报告，库存危机被多次提及。

　　2012年2月，杭州楼市终于不堪重负，掀起了一轮全方位降价潮，沉闷的市场得以激活。虽然当年9万套的新增供应量创下了历史新高，但合计销售8.5万套。

　　进入2013年，杭州楼市库存再度开始攀升。2013年2月库存破8万套、6月破9万套、9月破10万套。到了2013年底，杭州商品房可售房源量攀升至11.32万套，远超北上广深等一线城市。若按照2013年的月均成交量来计算，需要16个月的时间予以消化。

　　年终信息显示，2013年杭州新建商品房成交为8.59万套，在销售成绩没有明显增长的情况下，新增供应量却达到了11.58万套，供应面积同比增加359万平方米，涨幅达35.3%。

　　近两年杭州楼市供应量之所以陡增，要追溯至2009年以来的土地盛宴。以地王频出的2009年为例，当年杭州市区土地出让金达1054亿元，位居全国城市首位，紧随其后的才是上海的1043亿元和北京的928亿元。

　　潜在购买力放缓

　　杭州楼市去化不尽如人意，与当地潜在购买力增速放缓不无关系。

　　基于较发达的经济和优美的环境，杭州源源不断地吸引周边区县的购房人群。数据显示，2013年外地户籍购房者占到杭州主城区成交的42%，虽较2012年提高4个百分点，但不及2011年48%的比例。

　　近年来，以外贸和制造业为主的浙江经济持续不振，2013年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8%，为2010年以来的最低增速。经济增速的放缓，对区域实际购买力和杭州楼市信心产生较大冲击。

　　杭州市统计局数据显示，2011年至2013年，杭州市的常住人口与户籍人口差，即人口净流入虽然基本保持稳定，但已呈现下降态势。2013年全市户籍人口706.6万人，常住人口884.4万人，差值为177.8万人，这一数据较2012年有所下降。

　　上述差值曾从2007年113.9万人迅速增至2010年的181.4万人，换而言之，杭州城市吸附力有所下降。

　　对北上广深而言，一线城市的发展机会引来一批又一批的毕业生，这些涌入的年轻人，也是未来的潜在购买力。

　　与之相比，杭州却只是浙江人的杭州。杭州楼市的购买人群中，来自温州的成交量曾一度超过2成，但这2年温州经济自身难保，当地人即便心系杭州，购买力也在下降。

　　购房者年龄方面，去年的杭州楼市成交中，33岁以下人群为购房主力，占比60%左右。而2005年到2013年，杭州18岁~35岁人口占比由26.9%下降至25.1%，从相关数据来看，人口结构的变化趋势同样不支持成交持续上涨。

　　自2013年10月开始，杭州楼市持续一年的高成交量开始下滑，按照目前的成交量，连续6月交易萎缩已成定局。

　　另据搜房网调研数据，我国购房者的置业周期2013年10月明显延长，一年内准备买房的人群占比不到37%，而2013年5月的调研数据为49.6%，下降明显。原因是2011年限购压抑的需求已基本释放，而新的刚需群体仍处于培育期。

　　天量背后的天量

　　记者注意到，杭州楼市目前的天量库存，仅仅是已领出预售证房源的存量，也就是随时可以供购房者购买的房源，其后还隐藏着另一个天量潜在库存。

　　出于营销策略需要，一些楼盘不会一次性申领出全部房源的预售证，而是分批申领、分批销售。这部分房源数量有多少，很难有确切的统计数字。这些难以估算的潜在存量，就包括一些套牢中的开发商。

　　譬如，中华企业(600675)和雅戈尔(600177)。根据公告，前者在2013年报中对杭州中企御品湾项目计提1.1亿元的存货跌价准备。该项目是中华企业2009年12月以1.8万/平方米的楼面价拿下，创下了当时区域内新地王，预计今年6月首开。2013年6月，雅戈尔曾公告为当初激进拿地付出了高达4亿元的成本，宣布计提资产减值准备。

　　根据2013年住杭研究院资料，2009年~2012年，杭州市区(不含萧山、余杭)还有43宗涉宅用地未开盘，可形成供应量达到336.51万平方米，这相当于2013年全年的杭州主城区住宅的去化量。

　　上一波供地潮形成的库存尚未消耗，杭州2013年土地市场吸金又创下1326.9亿元新高，成交额位居全国第三，可建筑面积更是高达2156.7万平方米。

　　统计显示，杭州市区2013年仅住宅用地就出让103宗，体量达到1277.18万平方米(扣除已开盘的8个项目)。相当于2013年杭州市区住宅去化量的1.6倍，按照2013年的去化速度，可销售20个月。

　　有研究机构称，2013年杭州市场总货值量为3000亿元，当年销售1599亿元，真实去化率约为50%，属于普通水平。但杭州2013年宅地出让逾1300亿元，将在未来形成大约3000亿元的新增库存货值。

　　记者从多家房企获得证实，杭州市萧山区负责人及该区国土局负责人日前开始拜访开发商，推介今年出让的土地。

　　其中一家被拜访的房企负责人介绍，此次行程由萧山区委书记亲自挂帅，带来土地推介手册，讲解今年的土地出让计划。

　　面对甚嚣尘上的降价潮，为杭州楼市松绑的呼声开始响起。透明售房研究院院长丁建刚认为，杭州楼市高库存高风险，房价已经实现稳中有降，期待政府能够实现李克强总理提出的分类调控，撤除或放松限购限贷等行政调控，以此稳定市场、稳定信心。