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　　柳九邦

　　“去年底我这套89平方米房子的挂牌价是190万，今年3月份是230万，5月份是250万，上个月我挂280万，现在290万到手，不还价！”在外高桥板块一个名为中冶尚城的楼盘里，职业炒房客李明(化名)对《第一财经日报》记者表示，“现在自贸区概念这么热，加上这边配套逐渐成熟，这个价格我很自信，根本不愁卖。”

　　上海自贸区获批的消息令外高桥等板块的房价一夜飙涨。来自各大中介的统计数据显示，因不少卖家在自贸区概念落地后主动撤牌，本月外高桥区域内二手房挂牌量较上月减少两成左右，继续挂牌者，则把价格较上月提高约10%。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，自贸区的设立成为助推外高桥地区二手房价上涨的兴奋剂。但目前自贸区的具体发展脉络还不清楚，能够带来的影响力自然也悬在空中。现在的涨价、惜售行为，带有很大盲目性。发展方向上的光明，并不能支撑10%左右的跳价，卖家过于心急的表现，很可能影响后续交易。

　　房价一夜飙涨10%

　　“一夜之间，板块内所有的房源都涨价了，也在一夜之间，很多卖家都选择撤牌惜售。”外高桥板块的一名地产中介人员王全(化名)告诉记者，“其实我们也很头疼，好多卖家都撤牌了，区域内的可售房源较少，挂出来卖的，多数都是在试探市场，并不是诚意出售。”

　　据王全介绍，以中冶尚城为代表的投资客较多的楼盘，撤牌、涨价现象最为明显，“很多都是职业炒房者，他们对市场非常敏感，一有什么风吹草动就乘势跳价。”

　　李明对记者表示：“我最近想转战高端市场，所以想把这套房子先出手，上个月已经有人看中想付定金，但我另一套房子的贷款出了点问题，这套房子也暂时卖不了，现在想想，还好没卖，不然我就亏大了。”

　　李明于2009年购入中冶尚城的这套房源，当时的总价仅110万元左右。按照其290万元的报价，这套房源的价格已经上涨163%，相比其去年底的报价，在不到一年的时间内，价格涨幅也超过五成。

　　德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，短期内如此迅猛的涨价，会导致买卖双方在预期上出现较大分歧，很容易出现“有价无市”的情况。

　　不过，上海综合保税区管委会的一位部门负责人对记者透露，未来自贸区内是不允许建造商品住宅的，因此自贸区周边房价的上涨也在意料之内。

　　除了二手房，外高桥板块的一些新盘价格也于近期出现明显上涨。

　　“我们项目二期房源的价格确实较一期有所上调。”仁恒森兰雅苑项目的相关负责人对记者称，“受到自贸区获批消息的刺激，部分顾客加速了入市的步伐，近期来看房的人数也有20%左右的增长，但不能认为价格上涨全是因为自贸区的设立，我们二期产品的地价、品质以及现在的市场环境都和之前有所不同。”

　　仁恒森兰雅苑一期住宅均价近4万元/平方米，别墅均价近5万元/平方米，二期项目住宅起价为4.3万元/平方米，别墅起价6.5万元/平方米。

　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，自贸区对外高桥等区域房价上涨确实起到推波助澜的作用，但现在部分开发商也在努力利用这一消息自我炒作。

　　“外高桥板块现在开出来的新盘，外人已经很难买到了，在开盘前关系户就订购了一大半，并且关系户还分三六九等，可谓一房难求。”王全对记者称。

　　涨价潮会否蔓延？

　　汉宇地产市场研究部总监付伟认为，从目前来看，自贸区利好对于周边板块新房及二手房市场卖方价格预期的提升作用非常明显，但眼下买卖双方的分歧非常大。同时，一部分房东大幅提价并非基于成交意愿，而是惜售，因此，市场消化价格上涨可能还需要更长时间。“就整体楼市而言，短时间内这样大的价格上涨还不会被复制。”

　　汉宇地产市场研究部监测的数据显示，8月上海共成交二手盘22834套，环比上涨11.3%，其中住宅产品共成交22205套，环比上涨11.4%，同比上涨33.8%。在挂牌价格方面，8月二手房住宅的挂牌均价为32021元/平方米，环比上涨0.7%，同比上涨8.4%。

　　对比历年8月份上海二手房的成交数据，2013年8月份的成交总量不仅为近4年同期成交新高，且较去年“金九银十”期间成交亦有近30%左右的增幅。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，不同于7、8月份，步入9月摆脱高温后的楼市有望进一步恢复活跃，届时市场潜在需求的带看及入市成交意愿有望显著提升。“去年‘金九银十’是下半年成交最低的两个月，而今年则可能是下半年成交最好的两个月。”

　　黄河滔称，目前该市二手房价格持续上涨，局部板块受规划及轨交利好刺激，业主叫价较过去两个月进一步提升，整体市场已然缺乏合理的平价房源。即使难得有平价房源入市，也多会短时间吸引大量买家关注，呈现“僧多肉少”的态势，进而推高市场预期。(来源：第一财经日报)

　　上海自贸区试点历程回顾

　　2009年11月　　

　　上海综合保税区成立，统一管理2005年12月启用的洋山保税港区、1990年6月全国第一个封关运作的外高桥保税区及2010年9月成立的浦东机场综合保税区。　　

　　2011年　　

　　上海向国家有关管理部门提交了在上海综合保税区设立自由贸易园区的申请。　　

　　11月　　

　　第11届世界自由贸易园区大会在上海浦东举行，展现了中国特殊监管区尤其是上海综合保税区的发展情况。　　

　　2013年1月1日　　

　　上海在《上海市推进国际贸易中心建设条例》中首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸易园区”。　　

　　2月28日　　

　　上海颁布了《临港“双特”30条实施政策》，旨在探索和实施不同于其他地区的特殊体制，以调动区域发展的积极性，增强区域发展的自主性。　　

　　3月底　　

　　国务院总理李克强在上海调研期间考察了外高桥保税区，并表示鼓励上海在现有综合保税区基础上，研究建立一个自由贸易试验区。　　

　　4月18日　　

　　上海市商务委办公室主任邓福胜向媒体证实，上海正在配合国家有关部委制定《上海自由贸易园区建设总体方案》。　　

　　5月14日　　

　　上海自贸区项目获得国家层面立项。　　

　　5月下旬　　

　　浦东自由贸易区试点方案经由上海市政府讨论并肯定后，上报中央相关部门，进入会签阶段。　　

　　7月3日　　

　　国务院常务会议原则通过了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》。　　

　　上海自贸区的利好政策预期　　

　　利好一：拟开放人民币资本项目。　　

　　利好二：构建离岸金融中心。　　

　　利好三：或推15%企业所得税优惠。　　

　　利好四：贸易领域监管模式创新。上海自由贸易试验区将实施“一线逐步彻底放开、二线安全高效管住、区内货物自由流动”的创新监管服务新模式，这是与上海综合保税区的主要区别。　　

　　利好五：探索建立负面清单管理模式，一种准入前的国民待遇尝试。