【相关专栏】一根针捅破中国房产泡沫

　　郭海飞

　　5月29日下午两点半，室外气温30度，顶着炎炎烈日，老刘夫妇来到了位于北京北五环的臻园看房，在此之前，他们已经看过金茂悦等高端楼盘。

　　像老刘夫妇一样在工作日来看房的年轻人和中年人，当天下午经济观察报记者在臻园售楼处遇到了七八对。在这些潜在客户急切看房的背后，是高端项目销售的升温。

　　5月23日，专注豪宅营销研究的房地产经纪公司亚豪机构统计，2013年4月，北京在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅共56个，其中有37个项目实现成交，累计销售325套公寓豪宅，成交总金额约28亿元，公寓豪宅占当月总销量的比例由3月份的2%提高到4%。

　　随着豪宅的热销，豪宅开发商也加强了推盘意愿，保利蓟门桥地王、华润橡树湾五期、凯德锦绣等高端项目均有推盘意向。

　　但一些别墅豪宅项目的入市却遭遇了滑铁卢。北京市建委数据显示，截至5月29日，5月共有19个项目取得预售许可证，其中销售均价在4万元／平方米以上的高端项目仅有一个，但不是臻园。

　　由于豪宅大多地价高昂、造价不菲，出于回笼资金的考虑，豪宅开发商的开盘意愿非常强烈。

　　一位代理过多个豪宅项目的经纪公司负责人向经济观察报介绍，土地出让金只能依靠自有资金或股东借款支付，资金占用成本一般在8%－10%，“如果拿地花了约24亿元，一年内没有开盘销售，一年的财务费用差不多就要2亿元，一天就是50多万的成本，相当于一天消耗一辆奔驰，谁都想早点赚回来。”

　　想卖卖不了

　　地处望京CBD核心位置、与地铁14号线来广营站一墙之隔的臻园，便是急于开盘销售的豪宅项目之一。今年3月底，臻园举行了产品发布会，根据有关披露，当时有上千到访客户。“我们本来计划5月开盘。”一位臻园项目知情人士向经济观察报表示，但是由于某些原因，“只能延迟到7月开盘。”

　　一大型开发商人士向经济观察报透露，因为价格过高，“臻园的预售许可证被建委卡住了，他们的报价大概是4.5万元／平方米。”但该知情人士否认了这一说法，其表示臻园还没有进入向北京市建委上报预售许可证的阶段。

　　臻园售楼人员透露，楼盘大概售价是4.4万－4.5万元／平方米，同时强调比邻居金茂府5万元/平方米的售价便宜，主推175-210平方米的3-4居，“下个月会排号”。

　　臻园项目总占地面积约8万平方米，建筑面积18万平方米，由招商地产[微博]、华侨城两大央企联合香港地产大鳄九龙仓共同打造。

　　去年2月14日，招商局地产(北京)有限公司与九龙仓旗下的大连盈致企业管理有限公司以23.7亿元的底价拿下该地块，楼面地价约12523元/平方米，链家此前统计该价格是历年来广营板块楼面地价最高的住宅用地。

　　去年12月，华侨城入股负责臻园项目开发的项目公司北京广盈房地产开发有限公司(以下简称“广盈地产”)，入股后招商地产、九龙仓和华侨城分别持股 34%、33%和33%。

　　快进快出

　　臻园项目急切入市是为了尽快回笼资金。九龙仓4月29日发布的2012年年度业绩显示，该项目建筑工程已于去年第四季度展开，并计划于2015年全面落成。

　　虽然华侨城公布的该项目计划完成时间比九龙仓晚一年，但华侨城也希望“快进快出”，华侨城董秘办高管向经济观察报表示，“这是一个合作的项目，又是一个单纯的房地产项目，在我们公司的定位应该是一个短平快的项目，我认为是能快则快吧。”“当然是越早销售越好，地价那么贵，成本那么高。”广盈地产项目负责人也向经济观察报如此表示，但目前施工许可证也未办好。

　　5月29日，记者在臻园项目所在地看到，围墙内杂乱地堆放着建筑材料，打地基的土坑也被遮盖着，大门紧闭，看不到一个工人，并无任何施工迹象。

　　在这样的情况下，臻园计划在一个多月后开盘销售，这或许与其高昂的成本有关。售楼人员透露，臻园的精装修标准是8000元／平方米，200多平方米以上的大户型装修费用更高，采用的均是高档产品。

　　再加上23.7亿元的地价，建安成本、人工费用、销售费用、财务费用等，总投资将超过30亿元。经济观察报记者向招商地产董秘刘宁询问该项目总投资额具体是多少，他表示，“因为是三方合作的项目，都是上市公司，我方不方便乱说，也没有义务披露。”

　　5月25日，华侨城宣布将向广盈地产2013－2014年度提供10亿元额度的担保贷款或财务支持，华侨城董秘办高管介绍：“如果这个项目自己不能获得担保贷款，我们就用自有资金支持，招商和九龙仓也提供相应的支持。”

　　根据当时签署的合作协议，华侨城和九龙仓向广盈地产提供的贷款或担保金额累计不得超过9.24亿元，大股东招商地产不得超过9.52亿元。

　　此前，招商地产和九龙仓已经支付了高达23.7亿元的地价款，截至2012年底，臻园项目已经占用招商地产12.4亿元资金。“北京一般比较早预售，有回款可以用。”招商地产董秘刘宁道出了臻园急切销售的原因。

　　一个月只批了一个

　　像臻园一样急切入市的豪宅项目还有很多，保利蓟门桥地王、华润橡树湾五期、凯德锦绣等多个高端项目均有推盘意愿。“国内开发商融资比较难，财务成本又比较高，一般都希望快速销售回笼资金，尤其是万科、融创等高周转公司，只有港企和凯德等手握重金的外企才会持有等待升值。”上述开发商人士称。

　　有消息称，毗邻北京大学、清华大学等高校和中关村上地信息产业基地的华润橡树湾五期，原计划于今年4、5月开盘，但由于预售证未能如期拿到，只能延期开盘。

　　“目前我们计划在8、9月份开盘，售价还未确定，但是周边的二手房价格是5万多元／平方米。”华润橡树湾销售人员告诉记者。

　　北京市住建委网站统计数据显示，截至5月29日，本月共有19个项目取得了预售许可证，销售均价在每平方米4万元以上的高端项目仅有九章花园。

　　5月12日，九章花园取得预售许可证，拟售均价为75166元－88705元/平方米，目前已成交3套，成交均价为75607元/平方米。

　　虽然4月份新开盘的豪宅项目受限价令影响，但丝毫不阻碍豪宅产品整体报价及成交价的双双上扬。亚豪机构统计数据显示，3、4月份以来，北京56个公寓豪宅项目中，有10个项目的报价出现了不同程度的上涨，上调幅度在1000－20000元/平方米，4月份37个项目的成交均价达到50791元/平方米，环比同样上涨2个百分点。

　　与此同时，4月份，北京整体房价环比上涨1.8%，在房价上涨之际，北京市政府的调控压力与日俱增。据媒体报道，由于定价过高，目前近40个项目的预售许可证被主管部门押下，同时还要报请分管副市长的审批，同时北京市政府表态，第二季度房价数据一定要有所改观。“只要是价格上涨的，几乎都被压下了，光大兴就有好几个项目的预售证被压下了。”上述开发商人士透露。

　　妥协变通

　　急于入市的豪宅，为了获得预售许可证，也会采取降价妥协的方式。

　　4月4日，与臻园一墙之隔的望京金茂府项目，成为京版国五条颁布后第一个获得预售许可证的项目，也是第一个售价在4万元／平方米以上的入市豪宅项目。

　　北京市建委网站数据显示，该项目共批准96套房源销售，拟售均价为50300元／平方米和51501元/平方米，目前已成交30套，成交均价为49642元/平方米。“现在已经全部卖完了，只不过住建委的数据有些滞后。”融创中国北京公司营销副总经理楼艳青向经济观察报透露。

　　望京金茂府是方兴地产与融创中国联手打造的高端豪宅，2011年底双方以30多亿元的价格拿下该地块，总体量达28万平方米。

　　有业内人士分析称，目前凡是合作类项目，在遇到预售许可证受阻的情况下，不同的企业持不同的态度，央企资金充裕、融资大门敞开，而民企则融资渠道狭窄，不得不加快进度，坊间有传言称，金茂府虽为方兴地产操盘，但面对重大问题时，两个公司的策略有着显著差异，老孙(融创地产董事长孙宏斌)为攻下金茂府预售证，宁愿割肉降低涨价幅度，最终换取了预售证的放行。

　　除低价入市之外，一些豪宅项目也采用将毛坯住宅与装修分开的方式来规避价格限制的壁垒。

　　亚豪机构预计，拟于6月份入市的北京楼盘，精装修和现房产品的比重会明显增加，在31个6月计划入市项目当中有14个项目为精装修或现房产品。在纯新盘的普通住宅项目当中，精装修或现房的比重更是高达63%。“精装修更多是为了化解限价政策，老项目后期通过精装修实现价格的上调，而纯新盘则通过前期精装修为后期项目调价留出空间。”亚豪机构副总任启鑫表示。