央企慢半拍 地产国企改革窗口期来了

　　吴娓婷

　　地产国企不是在改革，就是在改革的路上。“当改革进入深水区，才深刻感受到体制内的制约有多大。”一家大型国有房地产开发企业的管理者对经济观察报感叹，近期国内地产企业改革风起云涌，许多改革甚至涉及股权结构，让做管理者的倍感竞争压力。

　　另一家国资房企的高管则透露：“去年底开始，多家房企就在积极研究战略层面和股权结构的改革方案，企业之间有时还会交流怎样‘变’。”

　　然而，不同的企业“禀赋”不一样，尤其是，目前央企的“合伙人计划”尚未打开闸口，这部分企业开始担心自己会在这一波潮流中落后。

　　改革窗口

　　一家国资房企的上市公司董秘介绍，当前地产企业ROE(净资产收益率)下行，是国资委[微博]对地产国企改革“放行”的原因之一。“如果地产企业ROE升高，证明股东还很赚钱，相关部门可能不会允许这么多公司筹划重大事项。”该董秘笑言。

　　最近备受关注的资本市场动作来自招商局。4月3日，同属招商局集团旗下的两大上市公司——招商地产及招商银行双双因“筹划重大事项”停牌。

　　市场猜测停牌原因是招商局进一步推动集团产融结合，方案是“招商地产[微博]计划以定增方式获取招商局位于前海3.9平方公里土地，并将该土地抵押给招商银行以获取贷款”。

　　但招商地产董秘刘宁在接受媒体采访时回应，并未听说两家公司将有重大的协同行动，故“两家公司双双停牌，目前看只是一种巧合”。

　　不管本次停牌是否双方有协同动作，产融结合确实是包括招商在内的诸多房企当前希望加强的方向。2014年11月21日，招商银行与招商地产签署《招商银行-招商地产战略合作协议》。招商银行将给予招商地产及上下游产业链关联企业总额不超过100亿元等值人民币的授信和融资支持，及多渠道资金支持。此前的10月，招商地产与招商局资本签署战略合作，协议双方将在设立商业地产基金、产业园区探索以及联合开发新的房地产项目等方面展开合作。

　　据经济观察报了解，另一家知名地产国有企业，也正在研究与母公司旗下金融机构融合的方案。

　　无独有偶，招商双子停牌前一周左右，另一央企华侨城刚完成筹划整两个月的重大事项。市场早前期望很高的混合所有制改革与股权激励方案浮出水面。

　　华侨城是次预案拟非公开发行股票数量近11.63亿股，发行价为6.88元/股，定增对象分别为华侨城集团、前海人寿、钜盛华。若定增完成，前海人寿和钜盛华将分别持有华侨城6.89%和5.17%股权，华侨城集团对公司的持股比例将从56.9%降至50.77%，仍为公司控股股东。

　　钜盛华公司实际控制人为宝能系实际控制人姚振华。前海人寿无控股股东，但姚振华是该公司法人代表，且钜盛华公司持有前海人寿20%股权，为前海人寿并列第一大股东。换句话说，是次定增完成后，宝能系将持有华侨城合计12.1%股权，入股总耗资将接近70亿元。

　　还不够进取

　　3月下旬，历时20个月的中建系统整合方案出炉，中国建筑(601668.SH)30个物业项目作价338亿注入中国海外发展(0668.HK，以下简称“中海地产”)，中海地产最终成为中建系统地产业务的主上市平台。

　　通过本次注资，中海地产获得1100万平方米土地储备，其中不乏北京、上海、伦敦等多幅含金量颇高的地块。同时，其控股股东中国海外出资338亿溢价认购中海地产股票，帮助中海完成此巨额支出。

　　至此，中建旗下中海地产和中建地产两地产平台整合方案落实，中海地产股价应声上涨近两成，创出多年来新高。

　　中建资产注入中海地产的举动，引发市场相关联想。保利集团旗下保利地产和保利置业，中信集团旗下的中信泰富和中信地产，都被市场认为将会整合，做大规模。

　　不过，前述全国性大型房企的管理者认为，平台之间的整合、资产规模扩大这些实质只是很小的改变，地产企业迫切需要从体制改革中找到进一步增长的动力。其称，其所在房企虽然已在整合相关平台，但高管们真正想做的是体制改革，并且为推进得不如其他企业快而忧心。

　　与华侨城停牌日期相近的时间点，广州老牌国企越秀地产宣布推出项目层面的“合伙人计划”。公司副总经理朱晨正是以“从体制变化去挖掘发展潜力”来解释该计划的初衷。其同时透露，投资者希望看到高管持股，“项目层面显然是不够的”。

　　体制改革一个较迫切的需求是提高高管和员工的积极性，有知情人士对经济观察报透露，按照有关国企薪酬改革方案，部分地产国企董事长的薪酬在改革后只剩不到目前的一半。如果高管持股计划再无时间表，他们的收入依靠年薪和此前的股权激励，很可能削弱积极性。

　　让国企管理者感到压力的，还有动作比较灵活的民营企业。例如率先实施合伙人制的万科，主动邀战略合作者中国平安入股的碧桂园等。“在地产黄金时代，民企被认为缺乏国企的资金实力和拿地优势，但在行业下行阶段，民企则显现出改革的锐意和灵敏。”上述知情人士称。

　　上述全国性大型房企的管理者则介绍道，同样在国企圈子里“混改”的步伐，地方国企快于央企，母公司旗下有多个子公司的企业要快于旗下子公司数量少的企业。

　　其为举例，分别提及两家地产企业，一是绿地，另一个是招商。该人士说：“上海作为全国经济最发达的城市、改革排头兵，当地企业在某种程度上起着示范作用，绿地混改肯定比央企容易，只要当地国资委[微博]批准就可以。类似的有广州和其他城市当地的国企。”

　　而对于招商地产，该人士则分析：“招商局旗下有多家子公司，大股东的利益没有集中在一家企业身上，换句话说做一些跟股权相关的改革动作，大股东利益不担心被摊薄太多，那么大股东支持改革的意愿就会强烈些。”