下半年“限购”失效 去行政化进入市场运行

　　■CUBN记者 邓丽娟 北京报道

　　2014年上半场已收尾，各地楼市成交量低迷，库存压力递增，各地政府寄希望于“松绑”限购来“救市”，中央虽无明示废弃此前的限购令，但一直强调“系统性重构”的理念，监管层提出“分类调控”原则，强调“地方政府能够自行调控的，就不要由中央政府来调控”。如此一来，已被中央“冷落”的限购令似乎已经过时，各地政府都或明或暗在限购令松绑上做文章，试图打开令人窒息的楼市局面，新盘还在不断推出，供需市场博弈升级，下半年楼市将拐向何处？

　　限购令逐步走入历史

　　内蒙古呼和浩特市人民政府办公厅近日出台《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》。意见要求，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。该文件的发布，意味着呼和浩特市成为全国首个正式发文确定放开楼市限购的城市。

　　而据齐鲁晚报官方微博7月9日晚发布消息称，7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。

　　此外，最近几天，一则厦门放宽楼市限购政策的消息也在网络上疯传，内容详细具体，称厦门岛外限购将全部解除，购买不限套数等。而在某网站房地产版块上，有厦门中介挂出了二手房出售信息，以“取消限购”的标题，吸引外地购房者的眼球。中介信誓旦旦地表示，这一消息属实。

　　与此同时，武汉开发商开始相互转发房管局放宽限购的会议内容截图。具体内容为：武汉市房管局表示，将放宽本地居民第三套房和外地人购买二套房有关政策；限制首套贷款利率不下浮的银行承接房贷业务；同时严禁开发商恶意降价，下浮15%将约谈、下浮20%将停止网签。

　　其实，早在今年上半年就已经有不少城市开始松绑楼市调控政策。杭州、南京、北海、天津、芜湖等城市均在“救市”行列。中原地产首席分析师张大伟表示，在供需关系发生逆转态势下，还将有更多城市加入“救市”行列。其中，具有人口净流出、新建区域较多、产业支撑不足等特征的城市“救市”冲动尤其明显。综合各地措施来看，目前主要“救市”手段为松绑限购，预计有30个以上城市的“限购令”可能在年内取消。

　　下半年量价走低预期明显

　　对于一直“居高不下”的楼市，这届中央政府明显的把保障房和长效机制建设作为重要的两个政策着力点。而监管层则坚持分类调控做法，并不对房地产市场进行直接干预，更倾向于采取以市场调节为主的“无为而治”方式。所以呼和浩特市政府旗帜鲜明地抛弃限购政策，一方面有自身特殊情况之外，另一方面也可以理解为国家高层态度的宽松与默许。

　　国家高层针对楼市调控的思路变化在2014年3月政府工作报告中已明确，报告重申中国将遏制房地产投机，提出针对不同城市情况分类调控。之后，对楼市政策进行微调的城市不断增多。据不完全统计，2014年以来，已有杭州、天津、长沙等约20个城市通过放宽落户条件、大学生购房补贴、调整公积金贷款等方式，直接或间接地实现了“宽松”。

　　而在北京等一线城市，限购政策依旧严格。但也并非铁板一块。堪称豪宅、一度被“限价令”卡住的北京保利海德公园项目，日前获得了预售审批，即将开盘。

　　6月沪上开发商拿地热情降温、房贷持续收紧，成交市场未见起色，大市整体走低。目前上海新房库存超过1100万平方米，以前5个月月均销量计算，去化周期将近16个月。21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，预计7月份上海或将局部出现更有力降价行情，一部分资金链紧张的开发商，会加大推盘、促销力度，以价换量。

　　截至今年6月，中山市住宅存量已经达到62502套，环比5月上升4%，按照上半年商品住宅月均消化4365套来计算，目前库存量起码要消化14个月。有地产机构分析，虽然6月份开发商的降价优惠奏效明显，但面对着庞大的库存，优惠的力度显得有点不够，预计今年下半年的压力会更大。

　　中原地产数据显示，上半年全国典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套，同比下降23.7%。其中，一线城市跌幅达31%，二线城市跌幅达34%。中金公司报告称，预计重点城市下半年成交量将有6%左右的同比降幅，房价将环比下降约5%-10%。部分公司或下调销售目标，从而应对房地产市场“寒冬”。