西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁。新浪财经 魏钦涛/摄

　　新浪财经讯 “朗润格政论坛：激辩房地产市场前景”，于7月5日在北京大学举行，多位专家学者参与论坛，共论房地产市场的走向。西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁[微博]教授在论坛上表示，经过调研，未来五年，房地产新增需求约895万套，但实际供给将达到1600-2000万套，现有存量房完全可以满足住房需求。

　　以下是甘犁发言实录：

　　谢谢黄教授，谢谢组织者给我们这么一个机会。我今天谈一下关于房地产市场方面的情况，住房空置率和住房市场趋势。从6月10日发布这个报告以后，我们得到社会各界的一些关注。今天的PPT关注的有一点点，跟原来发布的有一点点不同，但是都是细微的。

　　我分了几个部分，我讲一下2014年第二季度的住房市场形势，这是最后要谈的。住房拥有率非常高，而且涨的很快，城镇地区我们在2014年3月住房拥有率是89%，这个包括我住在城市的农民工在农村有房子，这是包括他们的，是城镇居民，城镇常住人口的自有住房拥有率。

　　这个住房拥有率远远高于发达国家，OECD国家，我这个比是城镇地区和OECD国家比高出很多。高在什么地方？高在年轻人，我们自有住房拥有率在中老年人方面是有差距，但是没有那么大。年轻人就很的差别，美国只有36.8%的住房率，我们是80.9%。这个比发达国家要高一点，我们找了几个国家做例子。

　　这是另外一个非常重要的数据，就是在城镇地区的居民，住在常住地区的居民包括农村，包括进城的人也包括城市户籍的，这些人他的自有住房拥有率多套的是21%。这个多套房部分在城镇在农村的房，比如是我在北京有一套房子，我在老家、农村有一套房子，这个也算是多套房。

　　那么什么样的家庭拥有多套房？很简单，一个是跟收入水平相关。在中国城镇家庭最有钱的1%的家庭，他的自有住房拥有率是53.1%，超过了50%。另外家庭是否经历过拆迁，是否拥有成年子女，这样的家庭多套房拥有率可能高一些。比如说拥有成年子女的是22.6%拥有，没有的只是16.4%多。

　　实际上刚需概念是非常清晰的，什么叫刚需？这边学过经济的肯定知道这个弹性系数，它很小，这就是刚需。我们现在把刚需定义为三类，第一类是无房家庭，没有住房的家庭为刚需，这个大家都比较同意。第二类和第三类大家比较有争议，但是我们还是宽泛的定义为是这样。第一个是人房分离，比如说我在北京工作，但是在北京没有房子，我在外地有房子，这个我们叫做人房分离，我们把它算成刚需。另外就是分家需求，就是啃老族，跟父母住在一起，自己觉得自己没有房子，但是统计意义上你是一个家庭，所以你算是有房子的，那么这些年轻人说我们是被有房，我们把它拆出来，区分出来。

　　那么这个情况是这样，从无房的家庭，我们从2011年8月第一次查，到2014年3月无房家庭比例从15.2%降到了10.8%，分家需求从7.3%增加到7.8%，总的中国总需求从28%到22%，人房分离是5.8%到3.7%，所以我们对刚需是有一个比较宽泛的定义。

　　另外是改善性需求，这是住房过程中大家反复谈到的。改善性需求没有一个明确的定义，一个是房子老和旧。如果你在现有房子住够20年以上，我认为你有改善需求，因为这有原始数据在这儿，这个数据是可以调整的，就是研究人员可以通过这个数据来进行自己的定义。20年以上是第一类，住够5年以上，但是你房子小，人均居住面积是低于本省人均面积中位数，这两位我们算是有改善性需求。排除掉年龄比较大的，我们认为改善需求不是那么大的，比如说60岁或者60岁以上的我们排出掉，这样算下来城镇有13.1%的家庭有改善性需求，这也是很大的比例。

　　我们同时看到13.1%是改善性需求，那刚需是24.6%，那能不能买得起房子呢？

　　第一我们看这个家庭的资产能否负担30%的首付款，或者说换房家庭现有的住房资产是不是足以支付2012年本省新房的均值。这两类可以看到3.1%和3.9%。

　　第二类是按照住房房价收入比看的，我们取了三种，是3倍、6倍、8倍。不同的算法，负担的比例会有变化。

　　第三类，如果你想办法把首付付了，我们看到你家庭月收入是不是能承担你的房贷，我们用30%、40%和50%来算，不同的算法有不同的负担比例。

　　最后，可以看到这是个总结，基本上简单的说我们认为过去3天当中，刚需住房需求当中未满足部分在显著降低。低收入家庭未满足刚性需求旺盛，13.1%的家庭有潜在改善需求。不同的算法潜在的刚需和潜在的改善需求，其中18%或者39%能够被满足，那么这是没有房子的刚需家庭相对来说是比较穷的，当然不是所以的，这是我们计算的刚需满足的情况。

　　第三是空置率，空置率首先有一个定义的问题。简单讲我们空置数据是怎么来的，我们空置数据来自两套不同的来源。第一套是韩教授讲的就是我们排空的过程中，这个房子没人了，有这样一个计算。第二种就是我们问了每个家庭有多少套房子，每套房子问了是不是自住的，是不是租出去了，如果没有自住也没有租出去那就是空置的，我们不知道空置了多长时间。第二个情况比如说你在香山买了套房子，偶尔去一趟，那香山的这个房子就算作空置，这是我们整个空置的定义，就是把它讲的清楚点。

　　那空置我们专门把它分成了两类，就是所谓首套房空置和多套房空置。比如说我在北京工作，在成都有房子，那这样就算是首套房空置，这之前是5.1%。2014年的时候，那空置比例我们高于其他国家和地区，比如说美国的空置率是有一些争议的，我们没有列出来。

　　总体空置率东中西部是比较相似的，那东部单套房空置率要低一点，就是在东部有房子到中西部打工的情况比较少。三线城市它的空置率高于一、二线城市，但是一线城市首套房空置率非常低只有3%，18.2%是多套房空置。另外在六大城市当中，就是我们的空置率现在在六大城市比如说北京、上海、天津、武汉、重庆和成都，这六个城市重庆空置率最高，北京上海空置率相对低一些，18.5%和19.5%，首套房五空置率只有2.9%。成都首套房空置率比较高，有9.2%，这是我们数据反映的一个特点。

　　按商品类别这比以前的数据更细了一点，中国城镇住房是很复杂的，商品房集中了一部分。在最下面一行是存量占比，就是目前在我们整个城镇住房当中，这个城镇是国家统计局定义的城镇。9.7%是拆迁换房，自建房18.6%，这是我们全国不同类型房子的空置率。

　　商品房的空置率是大家比较关心的，一线城市商品房空置率是18.4%，远远低于二线或者三线城市。我讲一下我们三线城市的定义，是出了一线二线之外的所有城市、城镇都叫三线城市。你会看到18.4%是这样的数字，相对来说低不少。小产权房现在的空置非常严重，买了以后我们小产权城镇占比是6.5%。那么按建筑面积，你会看到空置房比较大的是90—150平米的他的空置率是最高的，达到25.5%和26.1%，其他小户型的空置率要低一些，大于150平米的房子空置率也相对于低，但是也不低，19.4%，这是从住房的面积来看。

　　原因，首先是收入，为什么家庭会有空置呢？首先是收入，然后看投资风险和偏好，第三个看到工商业，最后看适龄未婚男性。如果你家里面有适龄未婚男性，这个工资比例是28%，没有的是23.9%，这个是房价比。

　　最后是一个总结，这个总结实际上反映了我们各种不同的因素对空置率的贡献程度。比如说收入提高，教育水平提高，他的空置率都有些正面的影响。适龄结婚男性这个是大家都在谈到很多的丈母娘经济，它增加了2.2个百分点，统计上很显著，但是在经济意义上没有那么重要。

　　投资风险和首套房收益相对来说动空置率的贡献率很大，比如说投资风险偏好强的家庭增加5.3个百分点，房价租金比每提高1倍增加6.1个百分点。最后一个影响是城镇化，这一轮房地产市场城镇化的概念非常严重，城镇化痕迹非常严重，城镇化率会减少空置率，但是增加10个百分点有非常巨大的城镇化率的增加，只降低空置率2.6个百分点。它有作用，但作用没有那么大。这是我们关于空置率的一个小结。

　　下面是一个风险，这是我们在整个购买住房资金当中，有一部分是自有的钱，有一部分是向亲戚朋友借的钱，还有一部分是向银行借的钱。当前的余额是43%这在空置房当中，那按照这个比例一算，相当于中国目前我们以9.8万亿为基础的话，按照目前中国是4.2万亿住房贷款沉淀在空置房里面。现在有一种说法是你把9.8取掉以后，你得到的数据可能是4.2万亿还是3万亿，这个影响都不大。

　　那城镇家庭的总资产包括各种工商业资产，房地产，金融资产，汽车等等有11.8%在空置房里面。我们认为这是社会资源的一个巨大浪费，对个人来说不一定是浪费，因为这是他的投资，不管是理性还是非理性是他自己的一个选择，但是对社会资源我们认为是一个浪费。

　　这个是我们对中国房地产市场的一个压力测试，这个压力测试在外面重视的不太够。如果真的是房价下跌，市场会发生什么情况？谁也不知道，谁也没法判断。那我们怎么判断？我们的判断是这样，假设我们压力测试一下。就是假设房地产价格普遍降5%，那么我们看降后的价格和他购买价格的差距多少家庭，多少房子可能是亏本的，潜在亏本的。那么数据还是蛮吓人的，比如说你5%以后，非空置住房就是有人住的房子是6.6%亏本，空置住房当中有17.1%是亏本的。17.1%乘以住房总量这个数很大，当然这个家庭不一定会卖，他有自己的需求，但是至少对市场做了一个判断，这个压力的判断觉得这是蛮大的压力。我们可以看到我们的PPT，往上走，比如说到了10%和20%的空置住房这是潜在亏本的。那么对于银行来说房贷的压力不大，我们的首付比例很高，所以这个压力并不大。

　　下面谈一下对空置率计算疑问的回复，最近有各种各样社会各界的质疑，我们对这个质疑是非常欢迎的。我觉得是帮助我们对这个问题理解的更加深入，所以我今天对这个问题稍微做一点回复。基本上质疑的主要点是中国城镇住房增量估算有所差距，一些研究人员对我们的增量都会有一些争议。

　　我现在把这个问题大概讲一下，我们的增量分成三部分。第一部分就是国家统计局公布的城镇住房竣工面积，在1998年—2013年期间是106亿平米，这部分我们的数据是类似的，大家都清楚这个数据，没问题。我们看我们商品房的增量，就是我们房子增量也是类似的。那么第二部分就是没有在国家统计局统计范围内的自建房，这个现在争议很大，说为什么会有这么多自建房。

　　那么自建房包括两类，我简单讲一下。第一类就是农村的住房变为城镇的社区，程度地区。就是统计局把这个编码给改了，我人没有动，我房子还在这儿，我还是农村户口，但是我这个地方因为建设的变化就变成统计局意义上的城镇地区，那么这部分房子我们估算了一下。一个是农村住房变为城镇地区，第二个是已经成为城镇地区的城镇居民的自建房。我们估算了一下总量是2900多套，大概52亿的量。

　　再就是在新增住房当中有小产权的，有农村集体土地的使用权，这个是8.3亿平米，这是我们数据算下来的。拆迁面积我们数据里面，问了每一户是否经历了拆迁，哪年拆迁的，拆迁面积多少。拆迁以后我们算了一下，数据估算下来1998年—2014年总拆迁面积是23亿，新增住房面积减去拆迁面积是143亿平米，这是高于其他机构测算出来的70—80亿平米的情况，这是城镇住房的增量。那现在城镇家庭增加了7千万，房子多了143亿，那肯定有大量的房子是空着的，这是毫无疑问的，所以这是我们在总量的估算上的情况。这个比前一段时间做的会更细一点，这是我们的对比。

　　那自建房是很重要的一部分，自建房是52亿平米，刚才我讲自建房分为两类，一个是农村改为城镇，7千万进城农村户籍并不是大家携家带口，扛着背包就进城了。相当一部分是带房进城，人和房没有变，但是划成了城镇地区，这是很重要的，以前好像不是特别清楚这个过程。在我们利用统计局的统计区划和城乡调查，我们调查了2009年到2013年的1048个社区和村委会，有22个由乡变成了镇，占2013年城镇社区的3.9%。这是编码变化，当然在当地的情况我们是有一些评估的，我们现在专门有这样一个项目在做城镇化的一个评估。

　　第二个城镇地区的自建房有法可依，1983年和2007年国家公布的法律都对这个事情有规定，你自建的可以自报，一共是52亿平米。有的自建房条件比较好，有的条件比较差，我们不去个别分析。那条件比较差，有些机构就说这个房子是非法的或者是不是非法的，那这个是非法的房子就要搬掉，那这些人要搬到商品房里，那谁来花这个钱搬？我们确实有结构的不平衡，大量新建商品房是空着的，很多人是居住在自建房里的，这些人要搬到商品房里，这不是一件容易的事，也不是我们学术研究即刻就可以做的，政府可能也做不到。这需要大量的经费，大量的经费，包括能不能买得起谁也说不清楚。

　　最后讲一下趋势，我们有几个估计。第一个是看到可实现的刚性需求，刚才我们算了一下，我讲讲我们是怎么算的。存量房是2300万，可实现改善的住房是950万套，一共是3250套。那空置房是4898万套，待售商品房是350万套，一共是5248万套。我们说存量房过剩，但是不是所有存量住房都会一次性推向市场，不可能的。就是在这个静态时点上我们的空着的房子都有一些可承担的需求，这是第一个。谈增量，我们分为三部分。第一个我们城镇化，第二个我们新增城镇人口都长大了，第三个是拆迁征地。

　　城镇化我想说一个基本的观点，中国城镇化进程在今后5年时间一定是会减少的，我们另外有一些研究可以再讲。原因很简单，农村的年轻人都已经进城了，能进的都进了。16—30岁的农村户籍中有58.7%已经进城了，31—45岁当中有46.6%都已经进城了。一些中老年人，身体不太好的人这些人进城那谁出钱？他们进来干什么？这跟以前的城镇化进程是不一样的，所以我们城镇化进程不会说到70%，我们到目前这个情况是到不了70%，真正城镇化到70%要到很多年以后了，比较年老的农村户籍人口他们可能要逐渐退出来，我们城镇化的速度才会增加，所以这有个过程，不是简单的类推就可以解决的，这是我们的总结。

　　那我们的乐观估计未来城镇化率是0.84%，而不是国家统计局说的1.53%，就是差不多只有他的一半，这是乐观估计。

　　新增住房，我们按照0.84%城镇化率计算，新增农民工336万，拆迁242万。我们对产能估算做的更精细一些，产能按照这个图来讲，我们新增的需求大概是895万套，产能开工面积、竣工面积、算下来大概是1600—2000万套，这个比以前的数据更精细一些。从住房存量来说过剩，从住房的增量来说过剩，这是我们对住房市场一个基本的判断。

　　趋势，趋势很难讲，都在讲拐点，很难讲趋势。我用一个数据表明我们对趋势的理解，你会看到这个图，蓝色的线讲的是当年新住房家庭当中首套房的比例，就第一次购房的比例。红线是当年新购房家庭当中，有一套房家庭比例，绿线是购房家庭当中有多套房的比例。这个比例在2013年开始是90%，大部分人没房子。2014年的时候这个比例基本上低于50%了，所以我们认为目前中国家庭，中国的购房不是在首套房这种刚需的驱动了，而更多的是靠投资驱动，所以你要看拐点。刚才黄教授说了，可以从价格，从交易量看。我是看购房价格中的交易量，看是不是有拐点，是这种看法。

　　调控思路比较简单，我们住房有空置那就要盘活存量，减少浪费，目前来看就是多套房征税，增加多套房持有成本。免除房子税费，规范房租市场，保护出租双方利益。可能有规范出来，我们是第一次把空置率数据算出来，把他统计调查出来。所以我觉得正确的房地产调控最主要的方式还不是去限购，放开限购等等，而是把信息收集起来。你比如说北大，中关村这个地方，你把中关村这一片小区空置的情况告诉我们，要在中关村买房的人一查，这个地方空置很严重，该不该买，就可以引导大家的预期，能让大家把事情搞清楚。没有信息我怎么做决定？我只是听亲戚朋友说，听房地产开发商说？这不行，所以我觉得这是信息的披露，与引导预期的话这是最重要的。

　　还有就是少建，因为房子已经多了，住不起房子的家庭怎么办？发住房补贴，这个趋势是全世界的。就是建房子的，美国有大量的保障房，不仅是没建而且是在摧毁，在炸掉。住房保障由建改租，让租房市场活跃起来，让存量房活跃起来。我的房子租出去了，如果真的是自建房卖也很困难，实际上房地产这是软着陆，如果说泡沫破灭的话，这样至少会好一些吧。其实都很简单的道理，现在房子空着，风吹草动需要钱，我马上就想去卖了，那我降10%卖不掉，降低15%，那房地产市场就垮掉了。

　　我最后谈一下2014年第二季度，我们刚刚出来的数据和房地产市场的一个情况。住房拥有率持续上升，从89%城镇地区涨到89.5%，还在上升。3月份是89%，6月份就89.5%了。第二个多套房比例还在上升从21%到22.6%，买房家庭的比例相对是平稳的，售房家庭比例在上涨。前面看到的是2013年9月到2014年3月城镇是4.8%，第二季度是2.1%，时间差不多是两个月，所以这个速度比较平稳。但是卖房家庭9—3月是0.63%的比例，二季度是0.61，所以整体来说卖房的家庭比例在上升，这样整体新房交易量就在减少了，这是我们研究的一个情况，二手房交易在上升。

　　那我们又问了买房家庭和买房家庭，他自己告诉我们卖房买房的动机是什么。这是比较详细的分析，改善型21%，投资24.8%，2014年同样的数据4月初的时候是比这个要低的，10%，就是投资购房加重投资型比例从10%涨到24.8%，首次购房只有22.5%，结婚分家是11.3%。

　　然后我们再看卖房动机，售房动机有各种需求啊，有拆迁，居住带来的改变，债务需要现金，购买新房和其他。10%的家庭预计房价会跌要出售，一季度这个比例只有3.8%，就是大家的观念在改变，而且是在分化。一部分人是在抄底，一部分人觉得房价会跌所以他就卖，这个情况是蛮有意思的，在分化住房市场的情况，至少大家的预期在分化。

　　空置率有所上涨，我们现在空置率是在涨的从22%到23%。对房价的预期，下面我会有个回答，如果是100就表明房价不会涨，高于100说明房价会涨，低于100那就会跌。平均来说房价会涨，只是从111.4降到了101.9。

　　这个图给了大家一个答案，一季度8%认为会上涨很多，28%认为会上涨一点，二季度的时候上涨的比例在下降，下降一点的比例从15.2%涨到了18.6%，下降很多反而从3.0%降到2.4%，就房地产预期目前就是这样的数据。我今天就简单的把我们关于住房空置和房地产趋势给大家汇报一下，再次感谢会议组织者给我们这样的机会，谢谢。