王健林断言：15-20年后中国楼市就倒了
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【导读】一个公司从无到有、由小到大，如同一只毛毛虫化蛹成蝶的过程，经历一次次的自我破除与变革，搞不好就可能死在过程当中，那么成功的企业家是如何实现这样的升华的？地产企业与IT企业又有什么样的差异？
央广网财经北京12月8日消息 据经济之声《天下公司》报道，2013中国企业领袖年会正在北京举行，商界大佬共聚一堂展望中国市场变革趋势。中国经济经历多次转型，如今再次处于关键转型期。本时段，我们就来关注凭借成功转型迅速发展的大连万达集团及其掌门人王健林。
很多人都感叹，王健林总是对国家大的趋势节点把握的极准。王健林坦言，万达发展到今天有4次转型，其中第一次是在1993年，从一个大连的区域公司变成全国性公司。
王健林：我们88年成立以后，前几年发展非常快，92年的时候，我们的收入就接近20亿，占那个时候大连房地产市场份额四分之一左右，已经很大。
为什么我们那时候想去跨区域发展？就是想把企业规模做大。一个城市最多就几十亿的市场份额，再发展就是100亿、200亿，你占一半企业也是很小的。出于这个追求，我们93年跨区域，我到广州去。那时候广东是房地产的高地，全国的形势，财富都往广东集中。这是第一次转型，踏出这一步，取得了小小的成功。
紧接着我们从97年开始大规模跨区域发展，进入接近100个城市，从一个区域的品牌变成全国性的品牌，从几十亿的公司变成百亿级的公司。
万达集团创立于1988年，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业，王健林从1989年起担任董事长至今。万达集团连续6年强势保持35%以上的环比递增，即便去年经济出现下滑，增长依然达到34.8%，王健林预计今年也在35%左右。
从几十个人的公司变成几十个城市的公司，这种连锁经营怎么管理？因为当时互联网并发达，企业管控确实面临一些难题。但不可否认，万达第一次的转型获得了基本成功，成为中国第一家跨区域发展的行业企业。随着规模的扩大，员工数量的增加，要解决员工保障与退休工资等问题成为万达面临的重要课题。因此，在2000年，万达开始了从住宅房地产向商业地产的转型。
王健林：如果我们一旦发展为几万人，一旦我们企业步入了中年，我们员工步入到老年，如果每个人都得这样那样的病，每个人退休了以后工资怎么发呢？上哪找这么稳定的现金流呢？觉得房地产不靠谱。所以我们自己反复讨论三天，做了一个非常重要的决定，就是向不动产转型，我们觉得不动产建完以后，它的资产是在不断升值的。
这次转型的过程非常艰苦，我们当了222次被告，在沈阳建了一个店，实在经营不下去，又拆了重建，付出代价9亿多，都是在摸索当中前进。
目前，万达商业地产从规模上位居全球第二，到明年四季度，将成为全球最大的不动产公司。对于商业地产转型成功王健林很自豪，不过面对当时风声水起、利润很好、现金流也好的情况，王健林居安思危又开始寻求第三次转型。这一次他选择了文化旅游。
王健林：我们是想成为更长远、更长寿的企业，找一个更稳定的模式，找来找去就决定做文化和旅游，其实文化旅游是结合在一起的。我们做万达文化旅游城，就是文化旅游做核心，也搀和着一些商业进去，我们开业的度假区都是这个模式。文化旅游就是长寿行业了，一个故宫600多年，一个长城千年以上。
我们第三次转型，现在叫进行时，还没完成。虽然有两个产品已经开业，但是大家还没有看到我们真正的文化产业的创新产品。2014年四季度会在武汉推出来，一个是大型舞台剧，不是传统那种靠人力，做人体极限，主要靠特种设备，靠电脑的变化产生的效果。还有我们自己创新的一个产品，叫做电影娱乐科技效果，就是高科技的设备，就是电影3D技术的出现产生的这种产品。美国最早有这种模式，但是我们在这个基础上完全创新了。
万达于2006年决定进入电影院线行业，2008年决定进入旅游度假区。之所以向文化旅游转型，源于细致的分析。王健林表示，美、英、法国等发达国家的房地产产业成熟期基本上都是50年，大规模发展、供不应求，供需两旺逐渐走向萎缩。而王健林断言，从现在算起15到20年，中国房地产市场就倒了，企业要长远发展必须转型。
王健林：中国真正的房地产市场就是20年，真正改革是1998年朱镕基总理提出的改革，才有真正的市场。那时候有分配房，还有商品房，98年以后就没有了，也就是15年，20年。还能发展多少年呢？我自己判断，高速成长的时期就是10年左右，可能还维持一个匀速的这么一个平衡发展的阶段，我估计从现在算起15到20年，这个市场就倒了。
全国人75%变成市民，农民大概只有20%左右，这个时候城市化进程基本完成，我们中国的工业化也基本完成。这个时候房地产市场一定规模就下来，大幅度衰减，不会像现在几千万从业人员，不会的，可能全国几百万人，甚至再少点，100万人可能就够了。不像现在这么多的房地产企业，几百家就够了。
在文化旅游上，万达的目标很大，要把万达文化旅游城像迪斯尼一样做成中国的品牌推向全世界，国人两三年以后会很快认识，对世界来讲可能需要10年、20年，树立起自己的品牌。
万达的第三次转型正在进行中，而第四次转型刚刚开始。王健林表示，两年前并购美国的电影院线，并购英国的游艇，在英国投资酒店等等，万达还要向跨国企业转型。
王健林算了一笔账，假设从2015年以后，万达增长的速度降低一半，到15%，2020年大概资产可能会接近一万亿，收入至少会超过6000亿，那时候希望至少有20%的收入来自海外的目标。实际上按照国际跨国企业的定律，30%来自海外才真正成为跨国企业，但王健林说，不敢提那么高的目标，摸着石头过河，要一步一步慢慢走。
“市场变革”是三中全会后被商界谈论最多的话题，民营企业转型升级也是包括王健林在内的众多企业家们长期以来关注的问题。民营企业转型升级实际上从十多年前就提出来了，在王健林看来，目前出现大面积的雾霾和水污染，转型升级的压力格外迫切，民营企业的转型升级压力最大。
王健林：所有的经济组成当中，国有企业特别是一些垄断的央企都占据了最好的资源，像电信、银行、资源类的、保险类的，基本上都是被国有企业垄断，或者说占据绝对优势。民营企业由于历史的原因，大多数都是在制造业，而且相当部分是在低端的制造业和低端的服务业，有相当一部分都是从事贸易加工，或者两头在外的这些产业，污染比较严重，附加值也很低，劳动密集型。这种情况下民营企业受到的转型压力是巨大的，相当一部分行业，有一点风吹草动，比如汇率有一点变化，整个行业就没了，全军覆没。
在中国经济的历史长河中，民营经济从无到有，现在已经成为国民经济的一个主力军。从企业总数上来看，民营企业占据中国企业的90%以上，创造的价值现在占GDP国民经济的份额也接近60%。王健林认为，民营企业决定了中国经济是否能够转型成功。
王健林：民营经济本身就从夹缝当中生存起来的，原来哪有民营经济，20年前只有叫个体工商户，后来温州那一带逐渐的有注册的企业就是民营企业，相当部分来戴红帽子，成立企业还不敢说民营企业，挂靠到集体，甚至挂靠到国有。相当长一部分时间是这样，后来左右折腾，终于可以办企业了，才办成民营企业。
历次的调控，历次的经济的危机来的时候，民营企业受的打击是最大但是很快又复苏了。民营企业天生具备自我发展、自己求生存的动力，我相信民营企业一定能够具备转型成功的主动性和能动性。
王健林表示，十八届三中全会是对民营企业是最大的利好，他相信民营企业一定能够转型成功。
王健林：民营企业从最早开始是国有经济的有益补充，又过了几年，改为国有经济的重要补充，到后来十多年以前改成国民经济的重要组成部分，现在这次两个都是了，都是国有经济的重要组成部分，都平等了。而且这次又提出民营企业的财产上，国有财产不可侵犯，非公经济的财产同样不可侵犯。随着全会的决定的一些细则出台和落实，随着我们改革领导小组的成立和一些具体措施的实施，我相信我们民营企业的又一个春天将会到来。