北京房企46亿夺上海地王：同行称其营销像传销
一家名不见经传的地产企业，如何穿上马甲，成为46亿地王的幕后操控者？
东地产 谢敏敏 报道
一亿一跳，最高单次加价幅度达到惊人的6亿元，5月29日上午，上海总价地王记录的刷新过程简短而激烈。
地王的背后，是一家注册资本仅为1000万元的北京不知名房企豪掷46亿元的大手笔动作。
一家名不见经传的小房企，如此高调地击败了九龙仓、古北集团等实力企业，不得不令人产生怀疑：这个神秘的马甲背后，有何雄厚的背景？
一时之间，猜测声不断。
神秘的背景
5月29日上午，备受关注的长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，以46亿元总价成交，折合楼板价29229元/平方米，溢价率为57%。
竞得人的名字听起来十分陌生——北京福润天成房地产开发有限公司(以下简称“福润天成”)。
上海市规土局网站信息显示，自4月19日挂牌以来，共有63家房企领取了该地块的标书，5家房企提交了现场竞买申请。这5家房企，分别是香港建滔、九龙仓集团、古北集团、上海新长宁集团和福润天成。
在实力强大的港资房企和上海地方国企的双重“围剿”下，福润天成的脱颖而出掀起了不小波澜。
北京市工商局网站信息显示，福润天成于2012年9月成立，注册资本1000万元，法定代表人为祝荣溪。经营范围包括房地产开发、房地产咨询、销售自行开发的商品房。
公开信息显示，此前，福润天成曾多次出现在北京的土地拍卖市场上，参与过通州台湖镇、大兴旧宫等高价地块的争夺，但均未拿地成功。
一家成立时间不到一年的房企，底气十足地争夺上海地王，其马甲身份不言而喻。而其背后的东家到底是谁，也是众说纷纭。
29日当天，即有业内人士表示，福润天成的东家是中国城市建设控股集团旗下的中国城建第五工程局的全资子公司中城福润投资控股集团。
据此，《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)致电采访了中城福润投资控股集团品牌部，工作人员对此予以断然否认。
随着越来越多的疑问，福润天成的真身开始浮出水面。
5月29日晚，有业内人士在微博爆料，北京的K2地产是福润天成的幕后东家。此消息一出，质疑声更大，K2的资金链情况和过往的操盘经验都让人不得不怀疑其是否有足够的实力拿下地王。
《东地产》随后联系上K2地产所属的华美地产工作人员，该不愿意透露姓名的人士承认，福润天成属于K2地产的子公司。谈到用马甲拿地，他解释道：“调控下枪打出头鸟，是为了低调。”
《东地产》也辗转联系上K2地产内部一位不便透露姓名的工作人员，该人员证实，拿地的公司是K2地产运营商业的关联公司。他称目前了解到的信息仅止于此。
“黑马”K2
K2地产所属的华美地产，被称为北京房地产圈的一匹“黑马”。
公开资料显示，华美地产成立于1994年，以二手房业务起家，靠一手房营销代理打响了名声，近年涉足投资合作开发和自主拿地开发。
用马甲拿地，是华美的一贯策略。据《东地产》不完全统计，包括福润天成在内，华美的马甲公司有13个之多。
对华美地产来说，“地王”并不陌生。在华美地产最为风光的2009年，它旗下的子公司在北京大举拿地，并且创造了多个地王。
仅在2009年6月25日，北京祁连房地产开发有限公司(K2地产旗下)分别以17.4亿元和1.88亿元连续拿下通州九棵树地块、通州区永顺镇杨家庄地块两块地王，一时间风头无两。
但是，华美很快就陷入了一系列的土地风波之中。2010年4月30日，祁连房地产开发有限公司因拖欠土地出让金，被北京市国土局暂停公司及其关联公司的拿地资格。
2012年5月2日，华美旗下的北京雅居乐房地产开发有限公司未按照出让合同的约定缴纳地价款，其于09年拍下的朝阳区百子湾地王地块被北京市国土局收回，外界将此解读为华美“资金严重不足”的表现。
对此，前述华美地产工作人员予以否认：“退地不是因为缺钱，而是因为觉得这些地赚不了钱，想把精力和资金用到别处去。”
野心勃勃
而这次拿下上海的总价地王，似乎也证明，华美真得不缺钱。
《东地产》了解到，华美建立了自己的融资体系。2010年成立的黄金湾投资集团和K2一样均隶属于华美系。
黄金湾官网信息显示，黄金湾投资集团的定位是“房地产金融投资机构”，旗下还设立了富达股权投资基金。黄金湾投资的众多项目中，大部分是华美旗下的，如K2.清水湾、K2.海棠湾等楼盘。
有业内人士透露，黄金湾为福润天成此次上海拿地提供了资金保障。但黄金湾市场部的工作人员告诉《东地产》，上海拿地的资金全部为K2自有资金，后期开发时黄金湾是否会介入，则还是个未知数。
据一位熟悉北京市场的匿名开发商介绍，K2的营销模式十分“疯狂”：“到处发小广告，北京的地铁站和路口都是他们的小广告，像传销组织。”
他同时透露，华美地产旗下的各个派系之间十分独立，相互间少有交流。这一说法在采访中也得到了华美的数名工作人员的证实。
一位不愿透露姓名的上海业内人士并不看好K2在上海的发展前景：“K2的模式要想能运营好长宁的这幅商办地块，困难很大。这幅地块涉及到信号塔的拆迁问题，而且鼓励长期持有百分之五十以上的办公楼宇物业，十分考验企业的资金链和协调能力。”
《东地产》获知，K2地产除了北京的嘉悦广场以外，没有运营过大型的商业地产项目。
“商业是个大趋势，只要有资金，有精力，肯定能做好的。”前述华美地产工作人员解释。
他同时透露，福润天成未来可能在上海寻找合适的合作伙伴，共同开发长宁区地块。
知情人士告诉《东地产》，K2接下来在上海可能会有更多的拿地动作。
“他们的习惯是成片成片的发展的，比如以前在通州，开发了很多楼盘。在上海可能也会以现在拿的这块地为中心，向周边辐射，但是辐射的力度和范围有多大，还是未知数。”