秦伟 段婷

　　如果新房定价低过同区二手房，你会选什么？

　　最近，李嘉诚“九折”出售旗下楼盘剩余单位，让原本定价就已经贴近区内二手房的新盘价格略低过二手楼价，并为适用买家支付3.75%的额外印花税支出；庄士机构旗下新盘也宣布另送双倍印花税的半数；远东发展在深水埗的新盘对首批买家提供额外印花税补贴；香港小轮最近推出的新盘价位也为近年难得的低价新盘。

　　“新一轮楼市政策公布后，发展商推盘策略已经有所改变。”香港置业高级营业董事王品弟认为，一手楼盘相对于同区内的二手房溢价已收窄至13%左右，反映出现在发展商对新盘定价趋于保守。

　　香港政府楼市新招出台不足一个月，二手住宅市场的交易量持续淡静。美联物业的统计2月25日至3月3日的一周时间里，全港35个大型屋苑的成交量按周下跌40.6%，其中超过半数屋苑的成交量为零，这也是近期连续第5个星期成交量不足百宗。

　　“双倍印花税，已如压垮骆驼的最后一根稻草。”中原集团董事施永青在中原网站撰文指出，香港楼市的情绪已经逆转，发展商纷纷减价已经是市况转淡的先兆。

　　施永青指出，楼市进入牛市亢奋期后，动力主要来自投资与投机需要，而政府的额外印花税措施已经让住宅市场上的短线炒家全面离场，中途转让的交易量减少了90%左右；而买家印花税则让本地买家和机构投资者的入市意愿大减，最近的双倍印花税则将冷却范围扩大到本地投资者。他更进一步预言，“市场上大部分买家，都会因交易费用的楼控措施而被迫选择离场。”

　　新人笑，旧人哭

　　尽管新招出台，但发展商的主动降价，加之目标瞄准豁免双倍印花税的首次置业人群，让近期推出的新盘备受市场青睐。

　　市场消息称，香港小轮旗下新盘共700多个单位，但目前已有约1000个买家表示有兴趣，给付定金支票；李嘉诚旗下宣布降价约11%的楼盘，也已累计售出逾30个单位。

　　“如果减价之后卖得不错，不排除其他发展商会跟风(降价)。”美联集团执行董事及董事总经理黄子华表示，发展商降价出售本身也证明政府“辣招”有效，“发展商要想卖得好，价钱已经不同。”

　　香港置业的数据显示，去年第三季度，一手楼盘相对于同区内的二手房溢价还有24.3%，溢价缩窄后，已经接近最近3年来的最低点8.3%。

　　黄子华认为，已经推出的一手楼盘，剩余单位的价格不会出现明显下跌，因突然降价可能会影响已经缴付定金的单位的成交情况，至于新推出的楼盘，发展商的定价态度将从激进转向保守。

　　新盘更加保守的定价，将让二手住宅的吸引力更进一步降低。

　　“一手房市场上，开发商提供优惠及二次按揭计划，甚至有个别开发商降低开售价，减少购房者入市的初始成本。”高纬环球大中华区董事张翘楚指出，而在二手房市场上，买家面临买家印花税、特别印花税、额外印花税等额外成本，卖家叫价又毫不让步，各种因素夹杂让二手市场更趋于淡静。

　　第一次特别印花税出台后，香港置业收集的20大屋苑成交量从93宗锐减至42宗，今年2月推出“双倍印花税”政策后，20大屋苑的成交量已经跌至18宗。王品弟预期，今年2月香港的二手成交量可能只有3000宗，创下2011年12月以来的新低。

　　“二手住宅交易量已经降至极低、不正常的水平，”王品弟坦言，二手住宅交易量的下降无助于政府遏制楼价上涨，“辣招”阻碍了市场购买力，让部分买家选择转买为租，导致购买力转到租务市场。

　　租务市场的火热，又让不少业主放弃大幅减价放售单位的想法，转而将单位转售为租。香港置业新界区区域营业董事张国峰表示，目前的租售比率已经从1月份的23%拉大至38%，反映租务成交量明显增加。

　　而与此同时，香港1月份中小型屋苑平均尺租较去年同期增长19%。“香港不少屋苑出现租金比月供低的情况，准买家转买为租情况也在加剧，建筑面积在600-1000平方英尺的租盘需求急升，第二、三季度内将有15%升幅。”王品弟认为。

　　租金见涨的同时，楼价也未见低。香港置业的数据显示，政府新招出台之后，港岛、九龙、新界三区市区楼价继续攀升，升幅分别为4.9%、9%和8.7%。王品弟认为，楼价走势反映政府以强硬“辣招”遏制楼价的目标并未奏效。

　　不过，张翘楚则认为，还需先剔除通胀因素。“2012年全年通胀率达4.3%，若2013年全年楼价升幅低于4%，已经是没有净增长，更是回调的迹象。”他解释指，当各国再不断印钞，令钞票贬值，通胀升温，房地产价格若不及通胀升幅，已是回调。

　　按揭利率酝酿上调

　　今年2月，伴随着政府的额外印花税措施，香港金管局也就物业按揭贷款业务向银行发出指引，推出新一轮的审慎监管措施。其中，金管局指出，为进一步提升香港银行的风险管理，金管局决定为香港采用《内评法》的银行，对所有在指引出台后批出的住宅按揭贷款，设立一个15%的《风险加权比率》下限。

　　上周，渣打香港行政总裁洪丕正表示，将按揭风险资产加权比例的下限由10%提高至15%，将会导致银行提供按揭的成本增加20至25个基准点，最终会导致按揭利率上升。

　　3月11日，有港媒消息称，汇控将很快提高按揭利率。接受本报查询时，汇控发言人表示目前该行按揭利率保持不变，但对于近期是否有计划则未评论。

　　目前，香港银行提供的按揭计划下，实际利率均为2.15%。去年，尽管香港政府已经推出遏制楼价和收紧按揭的政策，但措施总体而言并未对按揭市场产生重大影响。永亨银行住宅按揭贷款同比增加8.4%，恒生和东亚则分别略降4%和7%。

　　“银行提高按揭利率一直在低息环境下发生，但因利率长期在低位盘旋，可加幅度有限，对实际供款成本影响有限。”张翘楚认为，不过，考虑到最近的多项楼控加上按揭利率提高，一定会为市场添加不明朗因素及压力，对楼市成交量料有进一步的冲击。