楼市新观察 

　　温家宝：逐步建立住房交易 保有环节房地产税制

　　15号，国务院总理温家宝强调说，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究。一项是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展；另一项是完善有利于调节收入分配的税收制度，增强财政在调节收入分配中的作用。

　　这当中再次提到，逐步建立住房交易和保有环节的税制，显然是调控基调的延续。说到楼市啊，近来关于海南房地产泡沫或将破灭的话题引起了广泛的关注。有报道援引一个统计数据称，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的房产合计潜在供应量约1亿平方米，需要10年以上才能消化。但1月8日，海南省住建厅有关人士澄清说，目前海南楼市实际潜在供应总量约5000万平方米，而非市场机构统计的上亿平方米，海南房地产市场运行良好，并未存在崩盘及泡沫危机。那么，这海南的楼市到底是有泡沫还是运行良好？我们记者特地到海南三亚做了实地调查。

　　在海南三亚街头，到处都可看到打出销售标语的各类楼盘，“全海景大师级样板  配送百万保时捷”“70万起拎包入住三亚心”“总价56万起 新春入住海景房”等等。有“东方迪拜”之称的凤凰岛曾被认为是海南楼市的标杆，高端户型的价格曾达到过13万一平米，这样的价格不但在海南属创纪录，在全国也属罕见。那么现在的价格是多少呢？

　　记者致电海南凤凰岛楼盘客服说，我想预约一下凤凰岛看房。对方说，不好意思 今天下午预约满了，改在明天吧。

　　记者问：满了？这么火爆你们这？对方说，现在旺季人稍微多一些。

　　记者问：均价多少钱一平方米？对方答：现在均价在八万到八万五之间，现在有九六折。

　　虽然旺季看房的人挺多，但是如今的凤凰岛却已是八万五千元一平了。这是新房的价格，二手房的价格又怎样呢？

　　三亚某房屋中介客户经理 金先生说，(凤凰岛)投资回报率很低，高峰期到现在来说最起码降了一半。记者问：看你们有没有便宜一点的户型。对方说，现在有个四万三的，真的有一套。

　　附近的地产中介也介绍说，已经有业主低于购买价抛售凤凰岛房子，但没人敢接手。

　　三亚某房屋中介客户经理 金先生说，有位业主三天两头给我打电话叫我代推(三亚凤凰岛)那房子，价格又高，实话实说，卖不动的，买了以后很烫手的。

　　在凤凰岛附近的地产中介记者了解到，目前已经有数套凤凰岛的房源在对外挂牌出售，一套凤凰岛22楼的70平米的豪装无敌海景公寓，业主承诺包更名费，去除更名费后这套二手房单价每平方米5.8万元。实际上，凤凰岛的今昔很可能只是冰山一角，了解海南楼市的业内人士说，从2009年下半年到2011年初在海南楼市高潮时进去的投资客，目前大多数人已深度套牢。

　　三亚开发商纷纷打折出货

　　从价格看，海南豪宅市场的降温是非常明显的，而投资客们之所以高位被套，恰恰是因为2010年1月份，海南开发国际旅游岛获批，引发了市场大加想象，纷纷追加在这里的投资。我们现在看到的就是2010年内地投资客蜂拥进入海南，抢购房子的场景。其结果我们已经看到了，作为海南楼市风向标的凤凰岛早已是今非昔比，那么海南其它楼盘的销售情况又如何呢？

　　在海南三亚这家楼盘的入门处，记者看到，其2011年初、面积为56平米的简装房，已从99万元降到了88万元。 龙头企业万科在三亚也有两个项目在售，今年一月也拿出八折的折扣销售。

　　万科三亚项目销售人员说，像公寓的话，就一个小高层的话就两万块钱的一个均价。

　　记者问：那优惠活动呢？对方说，这是一个折扣价哦，我们现在打八折，大概是在那个两万三四左右。

　　记者继续问：这个时候才开始做折扣的？对方说，因为我们现在是今年的话是刚刚开始，

　　所以有一定的(折扣)，像去年的话我们都没有出过折扣，去年年底就2012年底的时候，十二月份的话我们都不会有什么活动有什么折扣。

　　另一家三亚本地最大的地产公司，也意识到了市场的变化及时调整售价。

　　海南鸿洲置业营销总经理 曹志刚说，这个国际旅游岛那个阶段呢，楼市价格有一个暴涨，那个时候我们的产品价格呢，就像我们同区域的是到三万七到四万七之间，毛坯房均价，那么经过这两年的宏观调控和，房地产市场的自我调控，现在我们基本上在原来的价格上呢，打到了六折到七折，就现在的产品基本上在两万五到三万之间的，单价毛坯单价，那么用这个价格出来以后呢基本上，泡沫被挤掉了。

　　记者在三亚采访时注意到，与两年前海南热炒旅游岛概念、满大街都是内地买房者的景象比起来，眼下不仅看房的人少，能成交的人更少。开发商自己也在做最差的准备。

　　海南鸿洲置业营销总经理 曹志刚说，目前价格可能还会进一步有一个往下的趋势，但是量在放大，所以目前整体的趋势是这么一个趋势。

　　记者问：那这个价格有往下走的趋势对于你们是不是也有很大压力，我们已经提前降价了，就是我们根据目前的市场情况，和我们所处的地段情况，已经是把它做到底位了，那么有些地段没有我们这么好的地段，

　　他可能会作出就是可能更大程度的降价。

　　记者从当地一些开发商人士处了解到，在三亚、海口等地，都有一些楼盘从2010年至今都没卖完，虽然价格一度上涨，但大多数已经回到起点，甚至跌破起始售价。

　　途家海南分公司CEO 罗军说，消费者越来越客观越来越清晰了，所以说他们出手不像以前一样，一看到海一激动就想买房子了，开发起来毕竟资金要滚起来，国家调控这么多时间，然后购房者又成熟了，所以他在短期内必须要把这个房子出手出去，如果不出去的话呢，那么对他的资金形成压力。

　　不管存量有多少 新盘依旧没完没了

　　这次海南楼市泡沫之争，其焦点是，海南的存量房到底有多少？现有的存量房要多长时间才能消化掉？

　　罗军是海南一家房屋代理机构的负责人，近来正忙于代理开发商的存量房业务，据他掌握的数据，未来海南的存量房不下百万套。如果每套房一百平米，总量就是一亿平米。

　　途家海南分公司CEO 罗军说，海南去年算的(话)，五年内的新房次新房，沉淀在市场上的就说不管是卖出去的，还是在卖的，大概四十万套，未来五年内的新房次新房，是六十万套，所以说是有一百万套，一百万套房在市场上，可能现在数据随着项目增加更多，可能越来越多了因为我们去年早些时候统计的，没把去年拿地的开的(不确定)统计进去，肯定能超过一百万套，所以这个量是非常恐怖的量。

　　尽管如此，更多的新楼盘还在扎堆的推出。记者走访了海南三亚的多家楼盘展示中心，其中一家居然同时有九个楼盘在售。

　　中信地产销售人员表示，有九个盘，就是今年在售的，在海南的整体的全部有九个。

　　海南鸿洲置业营销总经理 曹志刚说，近期的像三亚上市的近期开盘产品，达到二十多个，就是供应量在短期内会有一个井喷，那么一方面是因为海南岛有一个淡季和旺季，旺季的销售呢，是整个全年销售最黄金时间，所以推盘的事件会集中在现在，第二个呢就是这个前期拿地的产品，目前仍在逐步推出，所以这个量呢整体放大。

　　海南当地一家机构的数据显示，截至去年12月，库存量最少的三亚仍需要两年消化库存，海口则需要50个月左右，也就是六年才能消化。