黄树辉

　　与股市一样，楼市中每个高位套牢者总期待咸鱼翻身，尤其是海南投资客们。

　　国际旅游岛红利催生的海南楼市热潮时过两年之后，《第一财经日报》记者通过对多个区域的已售楼盘和购房者回访发现，海南房地产市场价格的风云突变，正让2010年楼市高位接盘的大批投资客们身陷被套牢窘境，进退两难。

　　虽然多数业内人士仍对此保持乐观，并坚信上世纪90年代海南楼市上演的“击鼓传花”游戏不会重演，但并没有人敢断言这批投资客何时才能解套。

　　凤凰岛无人接盘

　　在外面的想进去，在里边的想出来，海南楼市越来越像是“围城”。张建波(化名)属于那种徘徊在围城门口举棋不定的大多数人。

　　此前的2012年8月30日，曾被认为是海南楼市标杆的三亚凤凰岛项目正式交房，来自浙江的生意人张建波很满意地收下了他购买的一套两房一厅公寓。

　　这套公寓是张建波在2010年1月海南楼市最发烫时以近7万元/平方米的价格抢购的。当时，凤凰岛项目一期开盘当天700套房源售罄，50~305平方米均价高达6.5万元/平方米，不但在海南创下纪录，在全国也属罕见。

　　但让张建波迷茫的是，刚收到房子后，附近的地产中介介绍，二手房市场已经有业主低于购买价抛售凤凰岛的房子，这给他带来不小的心理冲击。

　　记者在凤凰岛附近的卓亚地产中介店了解到，目前已经有数套凤凰岛的房源在对外挂牌出售。根据销售人员介绍，凤凰岛4号楼的一套62平方米的270度海景公寓以350万元价格出售，而且业主承诺包更名，正常更名费用在30万~50万元，减去更名费后这套房子单价也就每平方米4.9万元。“业主是温州老板，因急需用钱，低于市场价急售此房。”

　　在凤凰岛附近的多家二手房中介店里，单价在4.5万至6万元之间的凤凰岛房源不在少数。

　　不过，凤凰岛在售新盘价格仍未下跌，从2011年1月上调价格至今，凤凰岛最低售价一直为7万元/平方米，最高售价达到13万元/平方米，均价9万元/平方米。但有当地业内人士透露，凤凰岛的销售神话已经一去不复返。

　　销售人员称，由于有很多老业主，凤凰岛新盘很难降价，现在买凤凰岛的二手房更划算，因为很多业主通常是因为急需用钱而亏本急售，往往都是要求购房者最好能一次性现金付款，议价空间比较大，而且业主还愿意承担一部分交易税费。

　　高位接盘多被套牢

　　凤凰岛业主仅仅是海南楼市投资客的一个缩影。实际上，在2009年下半年至2011年初海南楼市高潮时进去的投资客，目前大多数人已经被套牢。

　　不仅仅是三亚，整个海南都是大量物业面临长期空置。有当地机构统计，海南省在2008年至2010年3年内交付入住的住宅，年均使用时间仅为1.5个月，实际使用率只有1/8。无疑，大量空置房屋更谈不上合理的投资回报。

　　毗邻海南省政府行政中心的海阔天空国兴城一期，此前于2011年1月开盘，当时起价13500元/平方米，均价14500元/平方米。但现在已经有业主挂出多套二手房出售，127平方米三居室报价139万元，折合单价11000元/平方米；95平米两居室报价97万元，折合单价10211元/平方米，这意味着房子一出手就直接亏损约2000元~3500元/平方米。

　　董文斌在2010年9月购买了菩提树项目的一套三居室，这个位于海口西海岸创业路的项目，当时起价14500元/平方米，均价15000元/平方米。但该项目售价经历一段波动后，目前的最新销售均价已经跌至13000元/平方米。

　　海口西海瑞园公寓1月9日最新销售均价10000元/平方米，与本项目2010年12月10日第一次对外报出的12680元相比，25个月以来销售价格累计下跌了2680元，跌幅为22%；海甸岛海景路的蔚蓝海语印象，1月6日最新销售均价12000元/平方米，较2010年4月销售均价17000元/平方米，下跌29.4%。

　　此外，文昌市高隆湾白金路的同创碧海城南苑美兰海岸，2010年6月开盘销售均价为8000元/平方米，目前有业主挂出的二手房报价已经跌破7000元/平方米。

　　根据当地机构统计和开发商人士透露，在三亚、海口、琼海、陵水、文昌等地，有大量的楼盘从2010年一直销售至今仍未卖完，这些楼盘在两年多期间价格一度继续上涨，但2012年大多数已经回落到起点，甚至跌破起始售价。

　　多位开发商向本报表示，海南购房者以岛外为主，多数都是以度假兼投资为目的，目前被套的投资客主要是当时的高位接盘者。