黄树辉

　　潜在供应包括官方公告的已出让土地折合可建面积，再加上企业意向性拿地可建面积，只能作为潜在可售的参考。而库存是指已取得预证，并未售出的可售商品住宅面积。两者不能等同，且不能简单折算

　　本报关于海南楼市潜在供应量可消化10年的报道，引发业界对海南楼市的高度关注，以及对市场泡沫的激烈讨论。

　　1月8日，海南省住建厅有关人士在接受《第一财经日报》采访时澄清，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，而非市场机构统计的过亿平方米，海南楼市供需关系正在逐渐改善。

　　该人士称，为引导行业良性发展和防止房地产市场大起大落，目前海南正在不断优化空间布局，调整开发结构，严格控制普通商品住宅开发和纯住宅房地产项目的土地供应，加大经营性项目的比重。

　　潜在供应5000万平方米

　　根据市场机构的统计，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达约1亿平方米。而按照2011年海南一年去化量是888万平方米计算，这些新房潜在供应量可以消化10年以上。

　　海南省住建厅上述人士表示，机构统计数据存在一定的重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应。

　　克而瑞信息集团海南片区总经理王路则称，潜在供应量与库存是两个概念。潜在供应包括官方公告的已出让土地折合可建面积，再加上企业意向性拿地可建面积，只能作为潜在可售的参考。而库存是指已取得预证，并未售出的可售商品住宅面积。两者不能等同，且不能简单折算。

　　关于海南楼市的最新库存量仍无法具体统计，而根据官方在2012年一季度发布的数据显示，截至2012年3月底，全省共计约有6410万平方米的存量房，而去年全省全年商品房销售面积为888万平方米，今年全省销售压力仍然较大。

　　根据海南省统计局统计，2012年1至10月，海南全省商品房销售面积689.22万平方米，比去年同期下降3.3%。

　　上述官员在接受采访时表示，海南楼市正在跟随全国房地产市场进行由乱而治的合理调整，房地产企业和购房者都回归理性。

　　深圳经典阳光房地产顾问有限公司海南分公司总经理蔡志喆向本报记者表示，2010年房价暴涨透支了海南房价，短期内海南楼市确实存在一定泡沫，但从中长期来看，海南房地产市场仍有较大的价值和需求支撑。

　　控制纯住宅开发

　　由于海南近几年土地出让规模较大，且多数为房地产开发用地，其中商品住房建设用地占绝大部分，导致开发结构极不合理。

　　根据海南统计局统计显示，2012年1至8月，海南全省房地产开发共完成投资538.88亿元，其中住宅开发完成投资434.08亿元，占房地产投资的80.55%，这意味着海南房地产投资中住宅的比重过高。

　　海南省有关官员表示，为改变上述不合理现象，海南省正在抓住房地产市场调控的契机，加快房地产市场的转型升级。

　　这些措施主要包括，严格控制普通商品住宅开发，尤其是纯住宅房地产项目的土地供应，重点发展与旅游业融合性较高的各种类型的经营性房地产。同时，控制岸线商品房开发布局和规模和提升档次。

　　王路认为，国际旅游岛是一个长达30年的国家战略，大多数旅游地产开发周期也长达10年以上，以3至5年的眼光看待海南房地产市场是一种短视。

　　主要从事旅游地产研究的王路表示，旅游地产不是住宅地产，住宅市场红海不代表海南旅游地产市场的未来，在海南纯住宅销售肯定是条越走越窄的道路。

　　经历调整阵痛的海南房地产市场正在加剧洗牌，实力雄厚的大型房地产企业向专业化转型，而单纯进行住宅开发或者依靠投机炒作获利的小型开发商面临出局压力。本报获悉，部分小型开发商已经陷入困境，甚至出现老板“跑路”。

　　王路认为，海南人口与产业的空心化，是海南楼市难以稳定的根源，海南房地产市场仍需要依托海南国际旅游岛相关配套政策的落地和产业支撑。

　　需要警惕的是，海南房地产投资比重过大问题依然严峻。海南统计局数据显示，2012年1至10月，海南省房地产投资占固定资产投资的比重为41%。而2009年同期，这一比重约为31.5%。这意味着房地产比重仍在上升。

　　颇具戏剧性的是，当年在2010年海南楼市热潮时蜂拥抢购的投资客们，正陷入“套牢”困境，部分资金压力较大的投资客开始亏本抛盘。

　　在王路看来，2010年海南楼市急剧膨胀无可避免地带来市场和行业阵痛，而只有价格合理回归，海南旅游地产才能由乱而治进入健康形态。开发商和购房者遭遇的短期困境，开始倒逼海南楼市实现真正转型。 插图/苏益