“紧箍咒”未解 海南房地产的春天在哪里？

　　人民网海南视窗3月18日电 “春天在哪里呀？ 春天在哪里呀？ 春天在那青翠的山林里这里有红花呀，这里有绿草还有那会唱歌的小黄鹂……”这是一首很多人耳熟能详的儿歌，描述的是孩子们在春天里喜悦的心情。不过，尽管当前正值春光烂漫，但大多数开发商的心境却寒冷依旧，没有感受到一丝春天的气息，因为他们还在一片肃杀的房地产的冬天里苦苦寻觅春天的踪迹。那么，海南房地产的春天到底在哪里？

　　“房地产之冬”影响海南

　　根据国家统计局网站3月18日发布的数据，2月全国70个大中城市房价大半下降 海口同比下降1.4%。但在业内人士看来，这仅仅只是一个开始。从年初发布的各项统计数据即可看出，2012年将是房地产行业艰难的一年。

　　海南省统计局2月5日发布的数据显示，曾一路高歌猛进的房地产业如今已经疲态尽显，尽管2011年房地产开发投资继续高速增长，但整个行业的增速却已经由2010年增长27.1%回落到5.0%。且开发面积远远大于销售面积。数据显示，2011年海南房地产开发完成投资663.05亿元，比上年增长41.7%，占固定资产投资额的41.1%，全年房屋施工施工面积3659.88万平方米，增长35.6%；不过，在房地产项目遍地开花的同时，房地产销售却未能保持同步增长，全年销售面积仅有888.19万平方米，增长3.9%。两者之差十分悬殊。

　　另外值得注意的是，尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却已经开始大幅下滑。海南省官员分析指出，下滑的主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对住宅实施限购、限贷政策，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业增速由上年增长27.1%回落到5.0%。

　　海南房地产业的萎靡不振，与全国背景下的“房地产之冬”不无关系。

　　国家统计局近日发布的数据显示，受国家出台的一些列宏观调控政策影响，2011年12月，国房景气指数(国房景气指数，是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，综合量化反映房地产业发展变化趋势和变化程度，由国家统计局在1997年研制并建立。)为98.89，比11月回落0.98点，连续7个月下滑，创近28个月以来新低。国房景气指数的下滑，反映出全国房地产开发增速同比大幅回落。

　　而世联地产近日发布的研究报告显示，2011年第四季度购房者信心指数为51.8，比第三季度下降2.4，下降幅度超过2011年前三个季度降幅之和。与第三季度相比，2011年第四季度各种类型的购房者信心指数都有所下滑，其中无房者和首次置业者的信心指数首次跌破50的临界值。而在所有购房者当中，拥有一套住房和改善型需求的购房者信心指数下降幅度最大，较上季度分别下降3.9和3.3，直逼临界值。

　　全国市场犹是如此，高度依存岛外购买力的海南市场自然是阴霾当头。

　　而温家宝总理近日对于楼市调控的表态，更是让海南的开发商们寝食难安。“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”3月14日，国务院总理温家宝会见中外记者并回答记者提问时表示，合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。他作出的上述表态让多数房企股票应声下跌。

　　从总理的上述表态可以看出，“房地产之冬”远未过去，对海南的影响也将持续发酵。

　　“紧箍咒”紧到何时？

　　国家出台的一系列“限购”、“限价”的“紧箍咒”，不仅让开发商发愁，地方政府也坐立不安。

　　在日前召开的海南“两会”上，海南省政协委员邢增仪就海南房地产业提交了《请求给予海南房地产特定的宽松政策》的提案。她在提案中称，在全国遏制房地产泡沫恶性膨胀的现在，提出请求给予海南房地产特定、宽松政策，似乎是有悖时势，不合时宜，但作为一个从事房地产开发的企业人，我认为我必须站在一个公正的、实事求是的立场上，对海南的房地产开发提出自己的看法。

　　邢增仪建议，在不违背中央整体精神前提下，制定适合海南的更合理地让海南房地产健康、有序发展的一系列政策。比如限价不限购，放宽海南购房的准入政策，而遏制不合理的价格虚高，或可在局部范围限购，全面实行限价；同时在价格趋于合理的情况下，银行放宽相关政策，这样既可适合国情省情，又可利国、利民，利于海南的发展。

　　海南知名专家王毅武也认为，海南旅游高端房地产与民生保障房地产应该分开进行规划与控制。“旅游高端房地产是市场的事，民生保障房地产是政府的事。”王毅武说，旅游高端房地产的价格市场“管”，民生保障房地产的价格政府“管”。与上述委员持相同观点的大有人在，而且早已有敢吃螃蟹者试着拧松“紧箍咒”的砝码，但他们很快就发现，这“紧箍咒”若非国家点头，谁也无法撼动其分毫。

　　2011年10月11日，佛山市住房和城乡建筑管理局网站挂出了《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》(下简称通知)。通知包括五个方面内容，其中有四条是对限购令进行“松绑”，该条第三款更是指出：已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围。到底是“产权转移才不限购”，还是“持有证超5年房产的市民也可以再买一套”？多位专家看法不一，而正是这一条款难住了专家。更令人难以理解的是，当舆论议论纷纷众说纷纭的时候，佛山市房管局又在当日深夜紧急发出通知，暂缓新规执行。从10月11日上午11时49分发布“限购放宽政策”，到当日晚间11点24分紧急叫停，佛山此番出台的房产新政是名副其实的“史上最短”。

　　佛山撞了南墙碰了一鼻子灰，但还有地方想撞撞北墙试探试探。

　　2012年2月9日，芜湖市发布新政称：“2012年期间，购买普通商品房可享契税100%补助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的补贴。”新政还规定，对购买自住普通商品房者予以契税100%的补助和每平米50元或150元不等的购房补贴；实用和专业人才购房补贴更高，为每平米100元到300元；外地购房者达人均15平米以上即可享受随迁户口政策。消息一出，便引发社会各界热议。

　　以购买一套80平米的住房为例，均价5000元每平方米，购房者可以从财政获得的补贴=400000×2%(契税为2%)+80×50=12000元。即总价40万元的房子，可以获得1.2万元的政府补贴。

　　面对如此高的优惠，媒体也将其形容为“龙年救市第一枪”，业内也将此举看作是楼市调控松绑的苗头。针对猜测，2月10日 芜湖市政府专门就此召开新闻发布会，回应外界疑问，指出新政并非为了“救市”，而是为了解决夹心层和刚需阶层的住房需求。

　　但紧随其后的是，芜湖市2月12日发文宣布新政暂缓执行。

　　房产界业内人士称：芜湖的新政内容，主要是支持刚需购房者，这本意和中央的微调方向并不相悖。但是，如果中央默许，怕会给市场一个放松调控的信号。也或者说现在还不是鼓励刚需出政策的时候。

　　多数网民也认为，芜湖新政被叫停显示中央调控房地产市场的决心，是对地方挑战中央的又一次威慑。

　　人民日报随后发表的文章称，这次来去匆匆的新政，与此前佛山、成都等地的“松绑”政策一样，再次给出一个明确信号：房地产调控还在进行中，不允许有任何松动。文章称，“即便这一新政不会带来当地房价大幅上涨，放在全国房地产调控一盘棋的大局之下，它所释放的房地产调控可能转向等信号，也会使其作用大打折扣。这样的连锁反应和社会影响，恐怕也非芜湖所能预料。”

　　从这些信号看，在相当长一段时间内，极大地影响房地产市场的“紧箍咒”都不太会有放松的可能。

　　“降价找死，不降价等死”？

　　不降价是等死，降价是找死。这样的一句话在2008年的楼市很流行，但去年以来似乎没有人来提及。是否意味着“不降价就是等死，降价并不会找死”。SOHO中国董事长潘石屹(微博)在微博中，转述了易居中国董事局主席周忻关于降房价的三个原则。1、一步降到位，万不可每次降一点，不断的降。现在降不到八折的楼盘我们都不接受代理。2、敲锣打鼓的降，不要不好意思，不要怕老业主砸售楼处。有一楼盘悄悄降了20%别人都不知道，白降了。3、早降比晚降好，越晩降套得越牢。

　　业内人士分析认为，楼市步入下行通道至今，价格战愈演愈烈，没有大幅动作已经无法刺激购房者。此外，目前开发商在价格战的同时还需要打另一场战役——时机战，抢占市场先机显得格外重要起来，哪怕只慢半拍，也有可能会错失一次出货回款的机会。而从去年下半年开始，海南房价就已经开始出现松动的迹象。

　　11月，一则刊登在本地媒体上的大幅广告显露出了开发商急于将手中楼盘脱手的焦虑，广告中以超大字体打出了“震撼！7折清盘促销5110元/㎡起”吸引人的字眼。而此前，开发商们可没这么“豪爽”，多数楼盘给出的折扣仅是“按揭9.5折，全款9.3折”最低也不过8.5折左右。

　　打出“5110元/㎡”价格的是海口一家名为翰林西苑的楼盘，开发商是海南本土企业昌茂集团。该楼盘的售楼小姐告诉记者，目前“5110元/㎡”的房源虽然不多，但也并非只是吸引购房者眼球的噱头，主要是为盘尾房源，数量仅30多套，以较高楼层的130㎡左右的大户型为主。具体房价虽然会随着楼层增高而加价，但再高也不会高出5000元/㎡，如果即时下单付款的话还可以给予额外优惠。

　　在海南的各种媒体上，又海航地产开发的海航国际广场“买一套送一套，不玩虚”的广告颇吸引眼球。该楼盘的售楼员告诉记者，海航国际广场有A、B两栋，A栋起价26300元/平方米，B栋18000元/平方米。最近刚刚推出买一套送一套的优惠活动，客户只要买A栋110～140平方米户型即可获赠B栋46平方米户型房源。

　　hold不住的不仅是海南本土的开发商，国内知名开发商也hold不住了。

　　同月，富力地产在海南开发的两个项目富力红树湾和富力盈溪谷也抛出6折的低价房源。富力红树湾项目预计11月19日开盘，在11月1日-26日活动期间，只要购买搜房卡交纳5000元会员服务费即可享受富力红树湾、盈溪谷阶梯团购折扣优惠。具体折扣根据团购人数递减，当团购人数到达1000人时，就可享受低至6折的购房优惠。该公司销售策划部负责人称，目前红树湾高尔夫洋房售价仅5999元/㎡起，并再送1800元/㎡豪华精装，这样折算下来价格仅为4199元/㎡。

　　但这样的降价促销并未让海南楼市在这个冬天火上一把。

　　春节前后本应是海南的购房旺季，然而今年的岁末年初，却显得有些萧条，市场锁定内地的海南楼市呈现出一种“旺季不旺”的冷清局面，多市县楼市零成交。

　　往年11月份以后，随着各地游客涌入海南，均会迎来购房旺季，尤其是元旦到春节前后，更是楼市最热闹的时候，各个楼盘的售楼中心就像是新开辟的旅游景点，吸引了大批购房者前去洽谈，相比于2009年开盘售罄的火爆场面，今年冬季的海南楼市则显得门庭冷落。

　　有记者走访了海口市众多楼盘售楼中心，发现大部分都是特别冷清，有些售楼中心不但没有访客，连前台的工作人员都回到了各自的办公室，悠闲地喝茶、聊天、上网。以位于秀英码头对面的福隆广场售楼中心为例，访客记录上，1月份以来仅有不到10条来访记录，人数最多的1月4日，也仅有4条来访记录而已。

　　显然，在这样的博弈中，最重要的是还是开发商的耐力，而购房者则只需在等待中寻找出手的时机。

　　冬天来了，春天还会远吗？

　　未来房价会继续下跌吗？下跌空间有多大？某房地产商如是认为，现在房价下跌的空间已打开。先是成交量下跌，开发商在价格上硬扛着，有一天扛不动了，价格就会降下来。若中央调控政策不放松，房价肯定下跌。在中共十八大召开之前，大致是稳中有降。有的开发商最悲观的预测是房价下跌30%，大多数开发商认为下跌10%—15%左右。我想说的是，连惯常“假摔”的房地产商都有了如是觉悟，我们是不是有理由对楼市走向乐观期待？楼市“冬天”来了，购房“春天”还会远吗？

　　或许，在这个冬天，开发商们最好的选择就是让自己进入“冬眠”状态，在“冬眠”中养精蓄锐，以便在来日再战江湖。

　　海南名仕房地产开发有限公司董事、总经理李建昆就借用著名诗人的诗句说，“假如调控调到你，不要犹豫，不顺心时，暂且忍耐。冬天来了，春天还远吗？”

　　中信地产海南投资有限公司营销总监索颖也表示，国家进行调控并不是说要打压房地产行业，而是把房地产高速运转中的泡沫去掉，让很多房地产商踏踏实实来做房地产，2012年开发商要做好持续过艰难日子的准备，练好内功，注重产品品质，共同做好海南房地产市场。

　　太平洋建设集团董事长、华佗论箭首席专家严介和亦认为，2012年的春天，将是中国房地产业"无可奈何花落去"的"春落"时期。2013年的春天，将是房地产抄底的最佳时机即"春归"的到来。由"春荒"到"春落"，再到2013的"春归"，中国的房地产将由感性引领走向理性回归，彻底告别暴利时代，走向健康有序发展。

　　从世联购房者信心指数的两个分类指数来看，2011年四季度现状满意分类指数和未来预期分类指数分别为49.9和53.8，均处于全年最低水平。其中购房者现状满意指数较上季度下降1.5，购房者未来预期指数较上季度下降3.3，表明购房者对当前房价不满意程度有所提升，并且预期未来房地产继续维持下行通道。

　　数据毕竟只是数据，而且是过去时的数据，仅有参考价值而无未来价值。事实上，对于房企而言，与其悲观的抱怨或者期盼政策转向的臆想，不如主动适应购房者预期，调整产品和价格，在危机中求得发展，最终撑过“冬天”迎接新的繁荣。

　　行业的健康发展不能一味偏左，也不能激进向右。2011年海南房地产市场的涨落起伏正是特殊环境下行业思考和发展的必经轨迹，不要盲目乐观，也不用沉沦悲观。经历了2011年全面紧缩之年后，2012年市场或将转危为机，对于行业中的不同个体，正如温总理所说“信心比黄金更重要”，不管对开发商还是购房者都是如此。(宁远)