北京房价被指泡沫严重：去年房价收入比为21倍
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房价收入比
谢九
今年3月份的“两会”记者会上，温家宝总理对中国的房价做出了最清晰的表态：“我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。”
房价与居民的收入相适应，专业术语称之为房价收入比，也就是住房价格与城市居民家庭年收入之比，按照世界银行[微博]曾经的研究，一个城市的房价收入比在3～6倍是比较合理的水平。如果抛开学术上的严谨定义，按照最通俗的理解来认识房价收入比，房价收入比意味着一个普通家庭在完全不消费的情况下，将全部收入用来买房需要几年时间。3～6倍的房价收入比意味着一个家庭在不消费的情况下，需要用3～6年的时间买一套住房，这在国际上被认为是比较合理的水平。中国房地产被认为存在泡沫的一个重要原因，就在于房价收入比过高，即使是在完全不消费的情况下，有些城市购买一套住房也需要几十年的时间。
房价收入比这个指标虽然看似简单，但严格定义起来其实非常复杂，具体应该以怎样的方式去统计计算存在极大争议。比如有人认为，应该严格按照住房价格的中位数(是指将所有的统计数据按大小顺序排列，处于数列中间位置的就称为中位数)，除以居民家庭税前年收入的中位数，但事实上，我国对于房价和个人收入一直都没有中位数统计，所以，如果以中位数来计算中国的房价收入比，基本上没有一个权威可靠的数据来源。
所以，很多研究者转而以平均数来代替中位数计算房价收入比，比如以北京市为例做一个初略估算。2011年北京城镇居民人均可支配收入为3.3万元，新建商品住宅市场成交均价为2.2万元／平方米，按照北京市公布的数据，北京去年的人均住房建筑面积为21平方米，那么一个三口之家的住房面积为63平方米，对应着138.6万元的房价和6.6万元的家庭可支配收入，房价收入比大约为21倍。由于北京市大部分人的实际购房面积应该远远高于63平方米，所以实际房价收入比应该比21倍更大，如果按照3～6倍的国际标准，北京房价的泡沫之大不言而喻。如果从另外的统计口径来计算，将保障房也考虑在内，北京的房价收入比又将是另外一个结果。2011年北京市新建普通住房成交均价(包含商品房和保障房)约为1.4万元／平方米，以这个基础来计算，北京的房价收入比约为14倍，比21倍少了很多，但按照3～6倍的标准来衡量，依然可以视为泡沫严重。
当然，这样的计算只能是一个大致估算，结果肯定算不上严谨。首先是房价统计数据一直被质疑，很多人都认为真实房价远远高出统计数据，更重要的是个人收入情况更是难以统计，大量难以统计的灰色甚至非法收入，使得官方人均收入数据大大失真，这部分人群动辄拥有十几套甚至更多住房，近期屡屡被曝光的“房叔”之类，不过是这类人群的冰山一角。尤其在限购之前，这些人群对于住房的惊人购买力，在很大程度上推升了房地产价格，如果按照这些人的购买力，中国的房价收入比可能还不到1。
房价收入比具体的计算方法或许存在争议，但一个不争的事实是，对大部分普通人而言，中国的房价显然是过高了。对于中央政府而言，中国的房价收入比显然也是超出了可以容忍的范围。如果要让房价收入比回归到一个相对合理的水平，最直接的办法是房价回落。
从房价回落看，今年国内的房价走势开始出现了分化的迹象，一线城市的房价依然坚挺，但是三线城市开始明显降温。尤其是有房价风向标之称的温州市，今年房价出现大幅下跌，温州市住建委主任近日公开表示，温州房价今年同比下降20%，这是温州官方近期对房价下跌做出的首次明确回应，但是实际跌幅可能更超过这一数据，部分楼盘距离最高价甚至下跌了一半，这在数年前的温州简直不可想象。长期以来，中国房价的持续坚挺让很多人认为未来中国的房价将只涨不跌，中国房价的走势如何没人能够准确预判，但温州房价的大跌至少说明世上没有只涨不跌的楼市，如果存在泡沫就一定会破灭，唯一不确定的只是时间问题。温州市很早就意识到房价收入比过高的危害，曾经在2011年将房价收入比作为干部政绩考核的重要指标，希望以此控制房价的快速上涨，今年以来温州房价大跌，以一种戏剧化的方式降低了温州市的房价收入比。
如果房价始终坚挺，不出现下降，另一个让房价收入比回归到合理水平的办法就是提高居民收入。从过去10年看，由于房价涨幅远远高于居民收入增长速度，导致房价收入比不断上升，泡沫化也越来越严重。下一个10年，如果居民收入能够快速增长，即使房价不会出现大幅下跌，只要涨幅小于收入的上涨幅度，房价收入比也会出现下降，泡沫程度也会大幅减轻，这就类似股票投资，通过公司的成长性来缓解过高的估值压力。
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