大亚湾一楼盘打出“23万买65平方米两房”的低价广告。房地产市场低迷，开发商普遍遭遇资金荒。

　　大亚湾一楼盘打出“23万买65平方米两房”的低价广告。房地产市场低迷，开发商普遍遭遇资金荒。

　　大亚湾楼市提早“过冬”

　　开发商普遍遭遇资金荒，有开发商抱团取暖，业界人士称不会重现1993年“房产泡沫”

　　售楼员刘晓辉站在大亚湾龙海一路红绿灯路口，在寒风中瑟瑟发抖，每当红灯亮时，他就拿着宣传单迅速凑到车主的窗前，脸上堆着笑容。“深圳东，零首付，豪宅，就在附近，现在过去看看吧。”车主没有抬头，绿灯亮时，小车飞驰而去。“两年前，我们这些售楼员还坐在宽敞的办公室里，兴致勃勃地向客户介绍新楼盘。没想到，现在为了完成任务，沦落到每天去路口推销房子。”刘晓辉如此形容自己目前的境遇。

　　售楼员的境遇与刚刚遭遇债务危机的楼盘菁华园都证实了一个现象，大亚湾房地产的冬天仍在持续，而且越来越冷。近日，南都记者走访20多个楼盘与开发商负责人了解到，菁华园开发商老板邬再清的困局只是大亚湾房地产商们的一个缩影。为了“过冬”，有的开发商开始抱团取暖，有的不得不暂缓项目开发，有的干脆暂时离开大亚湾。南都记者从大亚湾房产局获悉，2011年以前，大亚湾商品房的价格均价在50 0 0元以上60 0 0元以下，如今均价在4 0 0 0以上50 0 0以下。业界人士称，大亚湾近两年来遭遇的房产困境，不会导致1993年的“房产泡沫”。

　　A

　　个案

　　“一房多卖”的菁华园

　　试图借高利贷度过危机，但积重难返，债务问题与日俱增

　　据悉，位于大亚湾澳头安徽大道与教育路的亿嘉菁华园占地2万多平米，分两期开发，一期已封顶，二期基础工程正在施工，一期于去年9月开盘。由于开发商负责人邬再清在资金并不充足的情况下，与他人合作开发该楼盘，向亲友、老乡以及通过特殊的销售手段集纳大量资金建房。另外，邬再清建房实际上通过承建商代资建房。去年以来，邬再清遭遇了严重的资金危机，其试图通过高利贷的方式度过危机，但积重难返。本月1日，邬再清在老乡召集的会议上宣布其欠债4.5亿元，随后在南都报道之后，引起了大亚湾区政府高度关注，很快，该区成立了专门调查组调查此事。

　　昨日上午，菁华园80多名业主到大亚湾信访局反映“一房多卖”等问题，大亚湾管委会主要负责人向业主们承诺，由业主们提供当时购房的发票、付款证明等证据，将努力维护业主们的权益。“另外，我们也将约见承建商与开发商一起探讨菁华园所遇到的问题。”该负责人称，“目前，我们已经责令菁华园停止销售，并向社会公布该楼盘已无楼可售。其次，责令开发商交回未签订的蓝印合同，停止其从监管账户中划出资金。”

　　对于菁华园开发商涉嫌一房多卖的行为，该负责人称，“开发商把房子抵押到承建商处，然后再把房子卖给业主，其行为显然涉嫌一房多卖。另外，业主们买房之后，没有及时到房产局备案，导致后来付款后拿不到房子，产权也难以确定，业主们自身也有一定的责任。”

　　目前，大亚湾政府证实邬再清欠高利贷4亿多元。大亚湾警方称，警方已立案侦查，并以涉嫌非法吸收公众资金对邬再清刑拘。邬承认由于高息融资太多无法承担，都是向朋友、老乡等借的，没有向银行贷款。目前，警方已掌握了大量的材料，也依法对菁华园进行查控，该案仍在进一步侦查中。

　　昨日下午，南都记者从大亚湾区政府获悉，住建局、房产局等部门组成的调查小组已公布初步的调查结果，菁华园共有商品房533套，已售出256套，其中31套在房产局备案，剩余225套由小区业主与开发商签订了购房合同，但未在房产局备案。在225套中，重卖的有120套(登记在承建商和债权人名下)，而被法院查封的有105套，目前，开发商已没有其他房源置换给业主。

　　走访

　　一个月卖不掉10套房

　　以前开盘一天最多签约300套，现在开盘当天签约的客户不到10人

　　邬再清的遭遇只是大亚湾众多房地产商的一个缩影。

　　从淡水出发向大亚湾方向行驶，南都记者看到无论是经过石化大道还是大亚湾大道，每当红灯亮时，都有拿着宣传单的售楼员上前推销房子；石化大道绿化带中间，“深圳东，地铁口，沃尔玛就在你家楼下”这样的宣传语随处可见；大亚湾大道旁，“零首付，买房送沙滩”的广告语高挂在新楼盘的楼顶，格外醒目；路边，几个在建的楼盘已经停工，工人们坐在一旁“斗地主”，“开发商没钱了，房子建了一半，承建商的工程款拖欠了几个月，包工头让我们在这里等着开发商送钱来才开工。”工人老罗无奈地告诉南都记者。

　　“这种现象已经持续了一年多，现在情况越来越糟。”位于西区的一个开发商负责人申先生告诉南都记者，“2009年，我们的房子一期开盘，不到一个月，500多套房子卖掉了一大半，到2010年，所有的房子都卖完了。现在很多业主陆续开始装修入住。”不过，申先生话锋一转，去年下半年以来，楼盘二期开盘之后，房子一直不好卖。“我们想了很多的办法，因为购房客基本上都是深圳的，我们特意租了专车去深圳龙岗接客户来看房，负责他们的中餐、晚餐。我们还大量地印刷宣传单，到现在为止，我们已经印刷了50万份的宣传单。但很多都没有发出去。一张宣传单5分钱，成本也要几万块。但是，房子一个月卖不出去10套。”

　　所有的信息显示：大亚湾的房子真的不好买了。

　　为了卖出房子，开发商们绞尽脑汁。昨日上午，在西区与深圳坑梓交界处，一个已开发三期的大型楼盘售楼部，几名销售人员正在打扑克，两名售楼员站在楼盘的路口，拿着宣传单招呼客人进来。南都记者以购房者的身份了解到，该楼盘均价5000多每平米，去年9月开盘，但至今仍有500多套没有卖出去。不过，售楼员坚持房子不难卖。“现在大亚湾房地产不景气，我们楼盘算是卖得好的了，因为我们社区很大，而且配套设施也在完善。”售楼员悄悄地说，“另外，很多楼盘按揭首付本地户口是3成，如果你们深圳人要办按揭，我们也可以想办法帮你们搞定，因为我们可托关系搞到一年的社保。”

　　而澳头一楼盘直接打出标语称“零首付”。售楼员向南都记者解释称，“零首付的原因也是为了能够吸引购房者买房，只要你们交了定金，然后每月按时缴纳按揭款，一样可以通过按揭买房。”

　　同样，近日，与惠阳淡水、深圳坑梓交界处的龙海一路旁的一个大亚湾房地产开发商新楼盘开盘了，它是近几个月以来少有开盘的新楼盘。虽然开发商花了很多心思来吸引购房客，如派车去深圳接客，请来小有名气的歌手唱歌，砸金蛋拿苹果，但是，前来买房的购房者却非常少。“以前开盘一天最多签约可以达到300套。没想到仅仅过了两年，房子就不好卖了，今天开盘签约的客户不到10人。”销售经理小李说。

　　南都记者从大亚湾房产局获悉，2011年以前，大亚湾商品房的价格均价在5000元以上6000元以下，如今均价在4000元以上5000元以下。

　　C

　　困局

　　楼盘缺钱停工或延期开工

　　房子不好卖，贷款没法按期偿还，后续项目缺乏资金

　　房子卖不出去，银行的贷款无法按期偿还，接下来的项目缺乏资金，工程不得不停工或延期。“现在珠三角的楼市普遍不景气，而大亚湾则是‘重灾区’。因为大亚湾2007年以来开发的房子太多了，而且多数一开盘就大卖。而近两年以来，随着国家的宏观调控力度加大，银根紧缩，一些开发商的资金链就出现了问题。而且，自从2010年以来，石化区连续三年的大火一定程度上影响了购房者的信心。”大亚湾西区一名来自深圳的开发商销售总监林先生说，“我们的房子在两年前，每平米最高可以卖到7000元，现在很多房子卖不出去，均价5000元每平米也没有人要。”

　　两年以来，南都记者统计接到的报料与查询大亚湾投诉情况得知，对大亚湾开发商虚假宣传、欺骗消费者签约、要求退房的投诉与两年前相比与日俱增。“房子不好卖，有些开发商为了尽快出售房子，回收资金，采取了一些极端的营销手段。”一名开发商说，菁华园以买房五年后全额退款的售楼手法卖楼就是这种手段。

　　而资金链断裂带来的后果则是楼盘延期开工或停工。湖南籍开发商黄玉彪说，几年前，他就在筹备开发位于大亚湾西区与深圳坑梓交界的新楼盘锦河湾。“规划图已经做好，我们已经做了平土的工作。但是，由于去年以来，地产市场很不景气。我们也担心房子建好后卖不出去，所以工程也停了下来。”

　　“现在大亚湾很多楼盘实际上采取的是‘带资建房’的方式，即由承建商出资大部分来建房，开发商卖掉房子之后，再把钱支付给承建商。”大亚湾一名不愿透露姓名的开发商说，“例如菁华园、海天阳光花园等楼盘都是这样在运作。在这种方式下，如果承建商没钱了，开发商又无法提供资金，那么，楼盘不得不停工，进而导致工人讨薪维权的现象发生。”

　　不过，黄玉彪认为，如今在大亚湾房地产开发商中，遭遇资金问题最严重的是一些小开发商。“很多小开发商本来资金不雄厚，但开发新楼盘所需要的资金也不少，如房产税、土地税等税收也不低。他们往往由多个股东组成，但实力有限。当银行不提供贷款时，他们就会四处借钱，甚至试图借高利贷来度过危机。”另外，由于每到年关，银行的资金将会实行“关闸”，放贷比以往更为严格，开发商遭遇的困难也会越大。

　　惠州巨龙房地产开发公司总经理杨九三说，“一些大的开发商进入大亚湾之后，有雄厚的资金，往往有几个大的楼盘，而且在外界有一定的口碑，如果一个楼盘不好卖，资金无法回笼，可以由其他楼盘的资金来补充。”

　　华润集团在大亚湾霞涌购买的超过10万平米的靠近沙滩的土地即将开发房地产。该公司副总胡先生说，“现在大亚湾房地产不景气，一定程度上会影响我们开发房地产的信心，但是，我们是大开发商，资金链不会存在问题。而且，我们前期已经投入了很多，工程不能停下来，我们还是会加快施工的进度。”

　　不过，对于大亚湾有楼盘因资金问题延期或停工的现象，大亚湾住建局有关负责人对此回应称，“目前，大亚湾在建楼盘有30多个，其中确实有开发商遭遇资金的问题，但是，问题有多严重、到底有多少开发商停工或延期开工，因为主要是市场行为，我们没有统计，目前，也没有接到类似的上报。”

　　历史钩沉

　　1993年房产泡沫

　　上世纪80年代末90年代初，受“80年代看深圳，90年代看惠阳大亚湾”之风的鼓吹。大批外来投资客抢滩惠阳大亚湾。同时，由于1991年大亚湾刚刚建区，政府在资金不足的情况下，通过“以地换路，以地换钱”的方式出让大批的土地，于是，很多土地流传到二级市场。

　　随着1992年左右土地市场、房地产市场的火爆，大亚湾涌现出一大批炒地皮者，大亚湾土地最高炒到一万元每平米。然而，1993年的国家宏观调控之后，银行银根紧缩，一大批地产商被套牢，很多人元气大伤，一批“过江龙”开发商纷纷逃离大亚湾，大亚湾此后出现一大批的烂尾楼。无论是官方还是民间，他们一致认为，1993年的房产泡沫是20年来大亚湾遭遇最严重的打击之一，2007年以前，大亚湾房地产市场依然不振。直到2006年中海壳牌投产之后，大亚湾才逐渐恢复元气。

　　“我们的房子在两年前，每平米最高可以卖到7000元，现在，很多房子卖不出去，均价5000元每平米也没有人要。”

　　——— 大亚湾西区一名来自深圳的开发商销售总监林先生说

　　“他们大多以开发商承诺建配套设施而未实现承诺集体要求退房，原因其实很简单，因为去年以来，大亚湾房地产市场不景气，房子价格下降了，他们认为投资失败，于是，要求退房。可是，我们现在很难卖出一套房子，他们要求退房，肯定会给我们的资金带来更大的困难。”

　　——— 大亚湾霞涌一名开发商解释深圳购房客集体维权原因

　　解困

　　杀鸡取卵式的高利贷与老乡抱团取暖

　　为了度过资金链不足的危机，开发商们也在不停地尝试各种渠道和方法。“现在很多开发商借高利贷，而且利息高得惊人。”杨九三说，不久前，有开发商找他借钱，提出利息5个点。“还有很多开发商让我到香港去帮他们筹资，看来他们实在是太困难了。”不过，杨九三认为，有些开发商以高额的利息借高利贷，无异于杀鸡取卵，饮鸩止渴。“高利贷一般很难还清，很容易把自己套进去。”

　　不过，也有开发商采取抱团取暖的方式“过冬”。“去年以来，我们湖南籍开发商多次召开会议，探讨如何度过艰难时期。因为我们平时也是很好的朋友，在困难时期，大家相互帮忙。”黄玉彪说，去年以来，已有多名老乡向他借钱，“我已经借给老乡1000多万度过危机，显然，这远远不够。”

　　黄玉彪说，“为了共同渡过难关，湖南籍开发商也多次商议过，对于邬再清所欠的高利贷，是否可以考虑由政府出面，将利息过高的高利贷取消，利息与银行持平或略高，这样再想办法让邬再清的房子和土地卖出去，减轻邬再清的负担之后，再谈还债的问题。”

　　同时，陕西开发商张汉军也表示，从今年年初开始，为了解决资金上的困难，他们向老乡们寻求帮忙。“我们发动老乡，在老家宣传我们的房子，吸引他们在这里来买房。而且，我们还向开发商老乡的售楼部求助，让他们代销房子，然后给予一定的提成。”

　　另外，一名海南开发商胡先生也表示，“因为海南三亚现在的房价也比较高，大亚湾的房价相对比较低，所以，我们也发动老乡们，在三亚等地发放宣传单，宣传我们的房子，也召集老乡们过来看房，并通过团购的方式卖出一部分房子。”

　　目前，大亚湾已成立专案组调查菁华园楼盘存在的问题，并试图找出开发商普遍遭遇困境的原因和解决的办法。

　　疑问

　　大亚湾地产市场缘何冷清？业内人士：调控、火灾、配套少

　　对于大亚湾房地产商普遍遭遇资金危机的现象，大亚湾房地产协会秘书长谭健文说，“大亚湾房地产市场的冷清，有着全国普遍的现象，也有着大亚湾的特性。”他说，1993年大亚湾房产泡沫之后，大量的土地掌握在二级市场，大亚湾政府控制的土地很少。2007年以来，随着房地产市场的升温，大亚湾房地产开发风起云涌，而且很多人也尝到了甜头。“所以，这两年以来，房地产开发的脚步并没有放缓，而国家宏观调控之后，大亚湾的房地产市场突然降温，很多开发商大伤元气。”

　　“另外，大亚湾是一座年轻的城市，很多基础设施不全。央视等媒体也报道过，大亚湾楼盘的入住率是非常低的。在基础设施不完善的情况下，很难再吸引购房者。”谭健文说，而且，大亚湾的几次火灾也打击了购房者的信心。“此外，去年以来，大亚湾政府将大部分资金和精力投入到南边灶搬迁的工程之中，此消彼长，大亚湾房地产的配套设施投资也一定程度上受到了影响。”

　　谭健文认为，大亚湾的房地产市场要恢复元气，很大程度上依赖于大亚湾政府对于房地产配套设施的不断完善，同时，不断地加强各种产业集群的建设，让购房者逐渐改变大亚湾”鬼城“的印象。

　　会不会重复1993年“房产泡沫”？业内人士：当年投机者众多，如今不乏大的开发商

　　那么，大亚湾是否会再现1993年的经济泡沫？杨九三认为，“应该不会，因为当年出现泡沫经济的很大原因是有很多投机者，他们没有真正的实力，只是在炒地皮，不是真正开发房地产。而这些年投资大亚湾房地产的开发商不乏大的开发商，如龙光城、光耀等等。”

　　不过，杨九三认为，在目前的形势下，大亚湾房地产市场可能会大浪淘沙，一部分没有实力的开发商将被击倒。

　　而谭健文也认为，目前，大亚湾的房地产市场仍然有良好的前景，只要配套设施完善了，大量的深圳客会买房入住。“1993年的房产泡沫不会出现，因为，如今的大亚湾经过多年发展之后，随着深莞惠的发展，房地产市场可以容纳本地和周边群众的需求。我认为不会再出现当年的大量的烂尾楼和开发商跑路的现象。”

　　而大亚湾住建局有关负责人在近期接受南都记者采访时曾表示，大亚湾房地产周边基础设施不全的现象确实存在，接下来，大亚湾将放缓房地产开发商脚步，同时，大亚湾政府近两年以来也投入了巨资完善各种配套设施，力争把大亚湾打造成一个宜居宜住的城市。至于有开发商遭遇债务危机和资金困局，大亚湾政府已成立专案组，调查开发商存在的类似问题，将寻求解决问题的办法。