深圳或成此一轮楼市领涨先锋

　　330新政落地一周有余，虽然各地报道的楼市成交状况是“给点阳光就灿烂”，但来自各方口径的统计数据却显示新政效果是因城而异。许多重点城市的成交只算得上“止跌”，而不是v型反弹。

　　4月7日，中国指数研究院[微博]发布的数据显示，3月30日至4月5日这一周，该院监测的38个城市成交面积环比下降8.1%，其中，25个城市环比下降，占监测重点城市超6成；与去年同期相比，本周代表城市成交量整体上涨19.5%，其中29个城市同比上涨。

　　在四个一线城市中，深圳和上海出现量价双跌的情况，北京和广州的成交面积环比上涨。深圳及上海成交环比下跌，有可能是股市太火，人们暂时不想买房，也可能是新增的改善需求，并未能有效消化市场上已经存在的同质化产品(过去几年，因限购及楼价高企原因，当地一手房以首套房刚需为主)。另外，与当地银行均未像北京一样在新政出台后立即降低二套房贷首付也有关联，比如目前深圳仅民生银行一家可以办理二套房首付四成的业务。

　　不过，从后续库存量来看，深圳却有可能因为轻装上阵成为此轮一线城市领涨先锋。

　　按照中国指数研究院的数据，截至4月5日，其监测的19个城市中，深圳库存量下降最大，可售33159套，可售面积为349.3万平方米，同比下降3.02%，比排第二位的苏州高出1.6个百分点。如果按照3月份深圳新房成交了46 .54万平方米、4854套的数据来算，深圳的库存消化周期只有六七个月。而北京、上海、广州的库存套数按3月销售套数来算，消化周期分别为12.5个月、13个月和12.3个月。此外，深圳的土地供应一直紧缺，必须向旧城改造着手腾出未来城市发展空间的新闻，在过去几年也经常见诸报端。

　　而根据世联行的监测，在2015年第13周(3.23-3.29)，深圳是四个一线城市中成交量上涨最快的，比2014年同期上涨111.4%。北京、上海、广州的这一数据分布是4.77%、3.45%和-0.11%。

　　在中国指数研究院一季度监测中，深圳也是今年回暖最快的地区。2015年一季度中指监测的33个主要城市中，有17个城市成交面积同比上涨，其中深圳涨幅度最大达104%，涨幅居第二位的为杭州，上涨65%，南宁位居第三，同比上涨50%；同比下降的城市中，厦门降幅最大63%，南昌次之，同比下降45%。

　　为什么说深圳可能会成为未来一线城市中的领涨先锋？因为在四个一线城市中，深圳已经成功从制造业转型创新城市，而且人口结构相对年轻化。在2014年的福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜中，广州、深圳、上海蝉联前三名。深圳虽然排名第二，但消费力指数以及创新指数两项均为第一。

　　与一直以高消费力著称的上海相比，上海对比深圳的欠缺之处是它正在“加速变老”。上海民政局和老龄办共同发布的2014上海老年人和老龄事业发展信息中，上海去年老年人增加26.36万人，是15年来增长最快一年，老年人占户籍人口约27%。据预计2018年上海户籍人口老年人总数会突破500万。

　　与同样以创新著称的北京相比，北京的老年人占总人口比例为21.2%；深圳近邻广州的老年人则占户籍人口的16.03%。而根据深圳统计局的数据，深圳市人口平均年龄截至2013年为33.6岁，到2013年底，老年人约占户籍人口的6%，，占常住人口的7%。

　　2013年中国人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北上广深以及天津、苏州、厦门等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市里面。但人口净流入虽然重要，却不是唯一的衡量指标。一个城市房价是否坚挺也与该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平乃至城市形态结构等密切相关。比如，在一个区域中，以创新产业、服务业为主的城市往往就明显比以制造业为主的城市房价来得高。像佛山、东莞等以劳动密集型制造业为主的城市，虽然外来人口也很多，但由于收入比较低、流动性比较强，因此并没有转化为有效的购买力。

　　深圳集中了库存消化周期短、人口结构年轻、产业结构合理、土地供应越来越少等因素，当政策风口吹起，把它吹到领涨先锋的位置也就并不奇怪了。

　　亦吾(资深媒体人，房地产观察人士)