起底程咬金富力：现金流5年为负 勇当接盘侠不意外

东方IC 图

　　起底“程咬金”富力

　　拿下万达77家酒店的富力地产，到底是家什么公司？

　　现金流连续5年为负

　　富力地产在2016年报中是这样介绍自己的：中国最大最知名的物业发展商之一，发家于广州。核心业务除了住宅物业发展，其资产组合的一部分还有投资物业，包括顶级酒店及购物商场。

　　收购万达酒店要花近200亿，现在富力现金流兜得过来吗？收购的钱从哪儿来？

　　“房地产行业的负债率一直都处于高位，但富力地产目前没有被点名的高杠杆行为，所以其应该可以获得融资。”香颂资本执行董事沈萌在接受《国际金融报》记者采访时说。

　　借债融资确实是保证现金流的一种方式，不过富力的现金流值得关注。

　　记者查询数据，富力地产在2012年至2016年的经营活动产生的现金流分别为-24.64亿元、 -118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元，连续五年为负。

　　此外，公司从2012年到2016年的投资活动产生的现金流五年累计为-24.44亿元，而在2012年至2016年的融资活动产生的现金流分别为38.47亿元、235.46亿元、199.34亿元、35.26亿元、120.8亿元。

　　可以看出，富力的现金来源基本上是融资。

　　数据显示，截至2017年3月底，富力集团合并资产总额2325.04亿元，负债合计1853.68亿元，资产负债率为79.32%。经营性活动现金流量净额为-33.64亿元，经营性现金流增长率-156.86%。

　　此外，从资产情况来看，截至2016年底，“15富力债”、“16富力01”、“16富力03”、“16富力04”和“16富力05”共计债券本金190亿元。

　　而2016年报显示，截至2016年底，富力主要在建项目合计53个，其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个，主要在建项目总投资额2671.70亿元，截至2016年底，已完成投资1369.94亿元，尚需投资1301.76亿元，还有2017年一些拟建项目也需要投资资金。

　　今年到期债务，加上在建项目投资额，可见，富力面临的资金压力较大。

　　根据中国外汇交易中心的数据，富力地产在4月和7月发行了两期的中期票据，发行量皆为10亿元，值得注意的是同为三年期的债券7月发行的票面利率为5.5%，比4月的5.25%要高。

　　富力地产管理层表示，大幅降低公司的净负债率，需要依靠A股上市，而非仅仅依靠运营。如果顺利的话，预计公司将在2017年第三季度上市。但是，由于地产公司的融资渠道受政策限制，预计上市计划存在不确定性。

　　酒店业务连亏三年

　　富力勇当“接盘侠”，对于熟悉富力的人并不意外，因为其早有酒店发展战略。

　　目前，富力地产在全球范围内拥有14家高级酒店，接手77家万达酒店后，公司名下酒店近100家，将一跃成为拥有大规模五星级酒店的业主。

　　然而，未来富力能否在酒店业务上表现出色，从富力以往的酒店运营状况来看，一切有待考量……

　　富力这几年酒店业务有所发展不假，但是总体的盈利水平不太乐观。

　　查询数据，其在2014年至2016年的酒店业务的营业收入分别为11.09亿元、11.81亿元、13.62亿元，呈现稳定增长的趋势，然而酒店业务的净利率表现却让人大吃一惊。

　　富力酒店业务净利率从2014年到2016年分别为-12.62%（-1.4亿元）、-14.14%（-1.67亿元）、 -13.44%（-1.83亿元），连续三年亏损，酒店运营业务竟然是富力地产中唯一一个“拖后腿”的业务。

　　业界称，富力地产走这一步棋，不知其是否有让万达酒店这个“老司机”带带它的意图。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，当前，酒店产业竞争较大，一些类似民宿的酒店形式对此也构成很大挑战，会对此类酒店的盈利形成挤压。“从盈利角度看，后续富力需要对收购酒店产业进行产品细化，包括价格等，另外对于原有的一些酒店客户需要积极进行二次营销”。

　　严跃进说，对于富力，后续通过资本化的操作来为酒店产业增加竞争力是必要的。不过，对于此次199.06亿元的酒店资产买卖，后续的不确定性还包括两点：第一是此类酒店很多和万达广场是挂钩的，在具体交接方面会有很多扯皮的地方，毕竟很多项目依托于万达广场而进行经营；第二是酒店背后的管理人员是否会有调整和波动，这是需要警惕的。