地产板块瘦身 中冶怎么想

　　张凤玲

　　一度因重金揽下南京下关巨无霸项目而一炮打响的中冶地产板块，迎来前所未有的调整力度。

　　5月30日，中冶集团旗下上市公司中国中冶公告，拟转让南京喜马拉雅置业、南京大拇指商业发展、南京水清木华置业及南京丽笙置业等4家公司全部股权及相关债权，作价约28亿元。早些时候，中冶还在上海联合产权交易所挂牌了南京证大三角洲置业和南京证大宽域置业两家公司的全额股权和债权，作价约16.8亿元。

　　这6家公司涉及到的11幅土地，均处于南京地王项目中的原1号地块中。

　　中冶集团旗下地产平台之一中冶置业董事长刘福明这两年一直在内部称，要加快退出保障性住房和拆迁业务。经济观察报获悉，地产、基建等非优势业务在中冶集团内部将面临较大幅度的战线收缩，为集中发展优势主业让路。

　　或许是为了达成这一目标，中冶集团刚刚完成了重要人事调整。5月，国文清被调任为中冶集团董事长、党委书记，不再担任中冶集团总经理一职，专注于战略梳理。党委常委张兆祥接任总经理，一批冶金工程领域背景的高管被委以重任。

　　国务院国资委[微博]企干二局一位人士说，调整管理团队是希望中冶走出效益低下的低谷，加快提升偿债能力，自2014年9月始，中冶流动比率始终低于1.13。资产负债率是国资委[微博]考核央企的参考指标之一，若央企连续3年负债率超过80%，国资委会提醒央企注意偿付能力，严重者约谈或问责，而中冶过去两年都超过了警戒线。

　　而地产开发板块的发展乏力，被认为是过去几年间拖累中冶整体发展低效、财务状况不佳的重要因素。

　　剥离

　　这次转让南京地王的部分资产包，在南京市国土资源局一位政府官员看来较为可惜，“目前南京主城区已没有新增用地。”但在中冶似乎已经并没有耐心和精力等到这块大蛋糕的最终出炉。

　　“南京临江老城改造建设投资有限公司，南京占用项目资金至少250亿元，关键是还需土地一级开发，同时也是希望用出售款来补充营运资金及其他房地产项目的开发，”一位中冶管理层向记者坦言。

　　中国中冶2014年年报称，工程承包业务、装备制造业务和资源开发业务营业收入均实现同比增长(8.01%、7.29%和27.84%)，只有房地产业务同比减少13.36%。

　　“出于财务性战略和区域性投资策略的考虑，地产板块相对独立，通过转让地产项目，降低负债率。”中冶董办人士回复记者。

　　记者查询上海联合交易所的信息不完全统计，仅2014年下半年中冶就剥离了苏州、南通和信阳等地的多个地产项目。

　　按照国资委对央企的资产负债要求，工业企业资产负债率不能超过75%，非工业资产负债率不能超过80%，中冶目前的资产负债率达到82.2%。“在央企里面已算很高了，通过转让项目，解除坏账是我们目前唯一能够做的。”

　　知情人士透露，2013年中冶公司资产负债率高达83.68%，当时短期借款约450亿，流动负债占负债总额的比例为77.05%，公司短期还债压力巨大，多次被国资委约谈。国文清接手中冶后，一直在一线做事，就是剥离项目，处置不良资产。

　　此时，中冶的主要领导在集团内部的讲话，其实已经明确表达了剥离部分地产业务的意图。近日，中冶董事长国文清给集团战略发展明确了五大原则：其一，中冶的发展不能冲动，要认识到中冶和子公司的优势，尤其是大力发展科研设计类、施工类企业；其二，中冶的钱要钱花在刀刃上，不能像过去一样，到处买地乱花钱挤压资金；其三，中冶子公司要对自己进行全面摸底并上交集团审备；其四，管理团队要有“功绩”，没有功绩的管理团队就是有过失的管理团队；其五，别人可以唱衰你，自己不能唱衰自己，一定要踏实在一个优势领域做专业，不能重复过去的错误。

　　参加会议的一位中冶管理层向记者透露，这次会议虽然没有明确说要剥离地产，但集团想把战线收缩到EPC工程非常明显。

　　反思

　　作为以地产为主业的央企之一，中冶似乎并不愿意轻易放弃地产业务。

　　接近国文清的一位人士透露，“国文清在集团内部始终强调发挥优势，现在，剥离处置不良资产，回归到冶金行业是他的当务之急。在房地产领域，他的思路是暂时不拿地建设项目，但并不意味着中冶就放弃房地产。”

　　“比如中冶下属的几大设计院资源非常强大，并且备受市场认可，未来房地产的设计领域是一定会保留的，这符合国文清近日的讲话精神，做细分领域的老大。”上述人士说。

　　国文清在近日的集团内部讲话中明确表示，中冶集团会用资金支持中冶设计业务的发展“现在分工这么细，不可能四面出击。除了传统的冶金产业链，科研设计类企业要找好自己在产业链中的位置，占据到各个行业的高端，比如你做房地产项目设计，做到房地产设计的第1名，集团会给予你资金奖励，科研设计领域绝对不能丢。”“中冶在地产营销、运营等方面和其他龙头房企有着巨大差距，导致现在包袱太重。”前述中冶高管表示，这就像苹果手机一样，我们不做苹果手机的销售，我们只需把苹果的设计做好。

　　除了地产业务调整外，刚刚上任的中冶管理层正在反思。

　　在很长一段时间里，中冶地产业务的式微，都被解读成被保障房所拖累。依靠突出的融资和工程控制能力，中冶在2010年高峰期拥有保障房项目50个，规划面积上千万方，成为中国最大的保障房企业。

　　但是由于保障房开发过程里中冶需要大量垫资，但进入销售阶段，很多地方政府却因为调控，土地财政锐减无力回购保障房。最后企业垫资收不回，还要承担巨额利息，导致业绩的连年下滑。

　　“过去的错误表面上是保障房的拖累，实质上是战略出现了问题。能做商品房为什么去做保障房。是因为商品房做不过别人，政府想做保障房，我们就去做保障房。但商品房做不过别人，不是战略出问题，而是营销、管理的问题。”“至于未来怎么走，我们目前不能给予出肯定答案，之前就是过早地对方向给予肯定，结果节节失利。”前述接近国文清的人士说。