铁总摸底土地资产

　　孙春芳

　　近日，铁总通过中国铁路招标网发布《中国铁路总公司土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘招标公告》和《资产评估项目招标公告》，分别涉及土地资产的评估和路局及其附属公司的资产评估。

　　欲盘活土地资产

　　根据上述《公告》，本次招标范围将包括全国18个铁路局、3个直属专业运输公司，包括中铁快运股份有限公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁集装箱运输有限责任公司和铁道科学研究院。

　　本次招标分为6个包，其中北京铁路局、太原铁路局、呼和浩特铁路局为第一包；哈尔滨铁路局、沈阳铁路局为第二包；济南铁路局、上海铁路局、南昌铁路局为第三包；郑州铁路局、武汉铁路局、广州铁路(集团)公司、南宁铁路局为第四包；西安铁路局、成都铁路局、昆明铁路局为第五包；兰州铁路局、乌鲁木齐铁路局、青藏铁路公司为第六包。

　　北京交通大学经管学院教授赵坚认为，上述两个公告的发布，表明铁总开始摸底旗下的土地资产，这是为下一步盘活土地资产做准备工作，铁总希望通过土地开发来增加铁路的运营收入，从而缓解铁路负债率不断攀高的困境。

　　事实上，利用铁路企业的土地资产来筹集铁路建设和发展资金这一“以地养铁”的思路，是在2013年7月份一次国务院常务会议上定调的，会议最后通过的《关于改革铁路投融资体制，加快推进铁路建设的意见》中，关于“以地养铁”有如下表述：

　　支持铁路车站及线路用地综合开发，参照《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》，按照土地利用总体规划和城市规划统筹安排铁路车站及线路周边用地，提高开发密度。创新节地技术，鼓励现有铁路建设用地地上、地下空间进行综合开发。符合划拨用地目录的建设用地使用权可以继续划拨，需要改变土地用途的，依法办理出让手续。地方政府要支持铁路企业进行车站及线路用地一体规划，按照市场化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。

　　铁路企业旗下的土地资产是一块庞大的盘子，至于究竟有多大，有待于此次评估工作最后出来的结果。宏源证券的研究报告称，广深铁路土地所有权总面积大约有1200万平方米，广深沿线站段所占面积大约有400万平方米。广深沿线腹地经济发展比较好，沿线部分站点利用率低，开发空间大，初步估算沿线站段土地增值空间超过100亿元。

　　“以地养铁”难题

　　截至2013年三季度，铁总的总资产为4.84万亿元，在资产负债表中，并无土地资产的细目，而是合并计算在固定资产之中，截至当时，铁总的固定资产净值为26566亿元。

　　至于固定资产中有多大成分属于土地资产，至今在铁路内部也不清楚。接近铁总的一位人士向21世纪经济报道记者表示，在年初召开的铁总工作会议上，有一些地方路局的局长在会上表示，盘活铁路土地资产是个好政策，铁路的土地资产也很庞大，但要用好这一政策，盘活这块资产，问题很多，其中一个就是管理多头，资产的权属太过复杂，有些属于总公司层面，有些属于铁路局，有些属于底下的站段，更有些属于站段底下的多经公司，而在刘志军实行铁路建设融资的合资公司制度之后，问题更加复杂，一些土地资产还涉及到地方政府以及外部投资者。

　　铁路土地资产盘活的另一难题是土地用途属性问题。赵坚表示，原先铁路沿线的土地都属于划拨性质，属于公益性用地，用于交通运输以及相关的生产生活，现在要进行开发，涉及到用途改变问题，需要经过土地管理部门的批准和允许，同时，原先划给铁路部门的用地可能只是沿线内很小的一块，如果要进行商业开发，势必要跟周边的土地一起规划利用，这就涉及到统一的规划、征地等问题。这方面，需要有不少制度和法规上的突破和调整。

　　铁总总经理盛光祖曾跟来京座谈的地方官员会谈时表示过，铁总要参与在地方城轨的开发。上述接近铁总的人士表示，铁总在进行自身土地资产开发时，可能会借鉴地方政府开发城轨周边土地的一些做法。

　　广东省早在2012年7月就出台过珠三角城轨沿线土地开发的方案，该方案的思路是将城轨周边土地分成红线内和红线外两部分。红线内土地开发工作由轨道交通项目业主承担。其中，广东珠三角城际轨道交通有限公司(以下简称珠三角城际公司)负责建设的项目，由珠三角城际公司设立的土地开发公司负责项目红线内土地开发，该土地开发公司的日常工作由广东省铁投集团主导开展。

　　红线外土地开发采取“一市一公司、一地一政策”的原则，由省市联合开发，或者由沿线市负责开发，具体由省市协商确定。其中，省市联合开发的，由省铁投集团作为省级出资人代表，分别与各沿线市出资人代表成立由省方主导的合资开发公司，省市在合资开发公司的股权比例由省市双方协商确定(市级出资比例应低于50%)，并按股比分享开发净收益。