【导读】铁总着手“摸家底”，开展土地评估招标，强化沿线土地开发。经济之声评论：盘活资产，铁总偿还债务要靠自救。

　　央广网财经北京2月14日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，中国铁路总公司从挂牌之日起，负债状况以及如何还债就一直备受关注。所以，铁总最新发布的两份分别涉及土地资产的评估和路局及其附属公司的资产评估公告，就格外引人注意。

　　针对最新的两份公告，有铁路系统人士分析，在铁路高负债运转、建设任务重的背景下，这项计划有利于准确评估铁路资产，确定经营模式，同时盘活资产有利于缓解铁总债务和建设压力。等评估结束后，铁路资产的变卖与经营可能将成为现实。更有行业分析人士说，土地和资产评估招标的开启是一个强烈的信号，不排除原先闲置的铁路沿线土地大规模用于房地产开发。

　　铁路沿线有多少闲置的土地？我们还得等资产评估后才能知道。不过，公开资料显示，截止到去年9月30日，中国铁路总公司总资产4.84万亿元，负债3.06万亿元，巨额负债已经严重拖累铁路发展。

　　而像广深铁路、大秦铁路等公司都有大量土地储备。宏源证券的研报说，广深铁路土地所有权总面积大约有1200万平方米，广深沿线站段所占面积大约有400万平方米。广深沿线腹地经济发展比较好，沿线部分站点利用率低，开发空间大，初步估算沿线站段土地增值空间超过100亿元。“以地养铁”，能否为重债压身的铁总换来一些喘息的空间？这是很多人关心的问题。

　　经济之声特约评论员、知名财经专栏作家叶檀[微博]对此评论。

　　国务院去年就出台了《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》，围绕铁路投融资共提出了六条措施，其中经营权收益权向社会资本开放、价格补贴机制及盘活铁路用地资源等，都引发了市场关注。铁总最新发布两份公告，是不是意味着距离盘活铁路用地资源、放开经营很快要成为现实了？在叶檀看来，这说明铁总开始的第一步，我们知道铁总资产负债表的切情况是非常糟糕的，而且负债非常大，如果真的下去的话我们铁路建设，高铁建设是难以维系的，那么在它资产盘活的过程当中，其实是面临着一系列的问题的。首先是跟沿线的地方政府之间其实是存在一些资产产权纠纷的，另外一方面在盘活的过程当中，它也会遭遇到一些部门的抵触，但是我们这次看到它首先做的第一步是摸家底，如果说他的家底不摸清楚，到底有多少土地？旗下的18个公司到底有多少资产都不清楚的话，那么它的资产出售，它资产混合所有制经营，这一系列都是谈不上的。

　　广东省是全国率先开创以地养铁模式来筹措建设资金的省份之一，广东省发改委出台了《珠三角城际轨道交通沿线土地综合开发机制》，原理是通过统筹协调珠三角城际轨道交通站场建设、站场周边土地开发与城市发展之间的关系，把土地收益用于弥补轨道交通建设和运营造成的亏损。但是，“以地养铁”也被认为存在诸多制度障碍。对于这一模式主要面临哪些困难，叶檀认为，其实“以地养铁”的模式并不是广东那边率先开始的，我们知道在高铁建设的过程当中，像京沪高铁这些都是一段一段过去，然后铁总跟地方政府之间以土地的方式来筹集资金的，因为土地是我们融资的主要方式，所以这样的建设方式也是我们一个主导方式。在建设过程当中它会出现几个问题，第一个问题是我们会发现土地到底是铁总的还是地方政府的，其实它的边界在有的地方不是太清楚的。第二它的收益权归谁也不是太清楚的，在分地过程中，其实它的分地支付成本是相当高的，到最后开发到底由谁来开发。比如说车站的区块，往往它的商业价值比较高，到了铁路沿线，像高铁站，开发之后这个收益到底归谁？由谁来开发也是一笔糊涂账，现在通常由地方政府开发的，所以跟中铁公司也没什么大关系，这个是中铁公司面临非常大的难题。

　　对于解决这个难题，需要一个什么样级别的层面来解决呢？对此，叶檀表示，这一次铁总开始摸清家底的话，说明开始第一步运作了，而且从顶层设计来看它推进的力度是非常大的，首先是一些边缘性的资产他肯定是要出售了，出售资产来盘活核心的主要资产，来让铁总生存下去。比如说像有的铁路，像京沪或者是广深它沿线的都是经济发展的地区，如果说它的房地产开发或者是它的商业地产开发由铁总来享受，那么它是有有序经营权的，也就是当这个车站地块盖好之后他的资产是可以永远升值的，一旦铁总突破这些限制，深入到这些领域的话，那么就有了一个源源不断的资金来源。最后要说的是像铁总这些资产，跟当地政府尤其是它要打开大门，欢迎民资的介入，彻底跟民资建立一个边界非常清晰的混合所有制的公司，对于铁总来说一样重要。

　　至于铁总和地区政府和民营资金边界的界限怎么来划定，叶檀分析，确实是这样子的，现在它要建立混合所有制的话，一般的民资是不太敢轻易介入的，已经也有一些民资介入铁路的建造，但是到最后全部都退出或者是失败情况比较多，只有少数成功的，主要是在煤炭的领域。主要就是因为它的边界不清楚，它的产权不清楚，然后在管理方面民资豪无发言权，收益方面也没有收益权。所以面对这样的情况它是非常害怕，不愿意轻易进入的，只有建立现代的企业制度民资才愿意进入，房地产同样也是如此，光是靠铁总公司自己来开发，自己来建设，那么大规模的尤其是它现在土地又那么的大，对于铁总来说，我想它是不堪负荷的，它必须要跟社会，跟地区政府来合作建设，这时候边界就会变得非常重要。

　　很多人还有一个担忧，就是铁总盘活土地资源，这些措施可能会带来一些房地产业的一些失控，铁总在面对土地资源它的支配权、收益权有没有可能对民资形成效益？另外对于所在当地的这样一个地产调控政策有哪些影响呢？对此，叶檀指出，这个影响是非常大的，它这一块我们现在首先是房地产市场这一块，现在我们面临比较大，很多人担心到底是上行还是下行，如果房地产下行的话，那么对于地区政府的财政收入影响又比较大，所以铁总的房地产投资开发是需要全面来考核的，它光是一个铁路局，如果有一千多万平米的话，我们可以想象一下，18个铁路局的就算有1亿多平米的话，对于这个市场的冲击是非常大的。所以我们说它必须找到一个核心的突破口，比如说像铁路，高铁站或者是铁路沿线地区，商业这一块来进行突破，而不是全线的，全面开花，如果是这样做的话，它的资产变现，它的价格也不会高。