【相关专栏】一根针捅破中国房产泡沫

　　本报记者 刘力图 广州报道

　　当广州地王频频被刷新时，央企身份的中铁建工集团深圳投资有限公司成为“主角”。5月16日，该公司经过140轮角逐，击败万科、佳兆业等房企，竞得番禺区南村镇万博商业区地块，14194元/平方米的楼面地价，刷新了该区域商业地王的纪录，溢价率高达136.6%。

　　事实上，尽管主管部门三令五申要求“央企不拿地王”，但面对房地产带来的高额回报，中铁建工集团此番拿地态度坚决。“很多人都以为中铁建工是黑马，实则不然，在上一轮房地产调控前后，其早已在全国各地加速布局。”一位参与番禺地块竞拍的广州民营房企人士告诉记者。

　　无惧“央企不拿地王”规定

　　“央企与地王，这让16日的竞拍会受到很多人关注。”上述民营房企人士告诉记者，有政府人士曾在竞拍前透露已有一家实力雄厚的企业相中该地，建议房企这次以观战为主，待更多优质土地资源推出时再出手。

　　“中铁建工拿的这块地，溢价率太高了，别的民营房企几乎不是对手。”上述房企人士分析，中铁建工在番禺此前已有房地产项目，与当地政府并非“零合作”。地方政府更愿意吸引央企前来投资，一是能承受高地价，二是央企几乎没有资金匮乏的问题。

　　中铁建工集团深圳投资有限公司，是中国铁路工程总公司旗下、中国中铁股份有限公司下属中铁建工集团有限公司设立的专门从事房地产投资开发的全资子公司。在国资委颁布的2011年允许保留房地产业务的21家央企名单中，中国铁路工程总公司和中国铁道建筑总公司成为拿到开发房地产资格的两家“中铁系”企业。

　　实际上，早在2012年7月，国资委就曾发出通知，要求房地产央企不要参与地王地块的竞拍，但中铁建工此番表现出“遇上地王也要拿下”的决心，与其母公司中国中铁的扩张欲望有关。用中铁建工一位从事房地产开发业务人士的话来形容，中国中铁“希望快速进入房地产央企第一梯队”。

　　目前，在房地产央企队伍中，中国建筑、保利集团2012年销售额已超过千亿，中海地产、华润置地则超过500亿元。中铁建工母公司中国中铁股份有限公司在2010年才开始拓展房地产业务，但其去年的销售业绩也接近200亿元。

　　“中铁目前规模尚未达到第一梯队央企的水平，但发展速度很快，中铁本身就是做建筑出身的，下一步希望逐渐拉近与第一梯队的距离。”一位业内人士称。

　　中铁建工已开发的项目分布在北京、广州、深圳、大连等多个城市，涉足住宅、产业园和商业地产等领域。记者从中国中铁股份有限公司了解到，中铁建工目前多以合作开发模式为主，下一步发展希望增加独自开发的机会。

　　“中铁系”整合难题

　　就在中铁建工频频发力房地产市场的同时，另外一家“中铁系”央企中国铁道建筑总公司的扩张之势也引人瞩目。

　　中国铁道建筑总公司旗下中国铁建(601186.SH；01186.HK)的全资子公司中铁建房地产集团有限公司仅成立6年，虽然该公司暂未出现在近期的高价地争夺潮中，但其在去年年底的推地潮中表现激进，为全国布局累积了土地资本。

　　根据中国铁建股份有限公司发布的2012年度报告显示，其全年房地产业务实现销售金额211.65亿元，同比增长44.47%。其房地产板块有51个项目在29个城市进行销售，截至2012年底，该公司的项目建设用地总面积872万平方米，规划总建筑面积2747万平方米。

　　然而，这两家“中铁系”的央企，都面临着业务整合受阻的难题，旗下众多涉房企业都各自在全国拓展房地产业务。记者从多个“中铁系”项目了解到，业务扩张的过程中，不仅这两家公司在竞地、开辟新城市资源中面临着竞争问题，其自身多个子公司之间的扩张竞争也较为激烈。

　　以中铁股份有限公司为例，中铁置业集团6年前成立，该公司正式提出以中铁置业集团为核心，对中铁房地产业务发展进行战略规划整合。当时，中铁集团预计房地产业务板块收入将在2011年达到225亿元，投资额达到244亿元，土地储备量达到845万平方米，进入全国房地产企业前10名。

　　楼市高利润引央企暗战

　　央企的扩张、内争外斗，与房地产业务带来的巨大利润有关。中国中铁股份发布的2012年业绩报告显示，中国中铁加快调整业务结构后，房地产、金融、贸易和矿业利润在该公司业务中占比近五成，房地产业务毛利率为各项业务中最高，达31.17%，同时营业收入同比增长16.21%。

　　“‘央企退房令’并没有形成威慑作用，还助推了这些拿着国字招牌主营房地产的企业扩张之势。”中国中铁股份有限公司一位高层向记者透露，“在整个体系中，房地产涉及的利益圈很复杂。越是有整合的压力，下属公司之间的竞争会越激烈；实力越强，主动权就会更大，因为大家都担心被整合后要拆分资产。”

　　分析人士指出，房地产开发的毛利润通常在30%左右，远高于基建、工程、贸易、运输等业务。

　　阳光100集团常务副总裁范小冲曾表示，央企习惯于做资源导向的行业，房地产行业对土地、资金、政府关系等资源要求很高，正对其路，且利润不菲。“他们拿得到钱，但主业却没法投，房地产就成为最好的出口。”

　　此外，记者从上述两家“中铁系”央企了解到，让这些主营房地产的央企感到有压力的是，一方面，房地产央企之间的竞争加剧。另一方面，非房地产央企近期有回潮的趋势，一些被勒令退出房地产业务的央企正利用商业、物流、贸易等概念，变相开始在房地产领域发力。