中原地产：北京楼市新政对改善型需求影响最大

　　中原地产：新政后大部分改善客群最多只能贷款186万

　　【乐居李洁 发自北京】3月17日下午，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，认房又认贷后，未来改善需求大部分最多只能贷款186万。

　　首先政策打击了改善需求，提高了改善需求门槛，特别是按照目前北京市场的二手房交易中，非普通住宅影响非常大。

　　“看似只增加到了60%，之前被认定为首套的首付是35%，其实北京是执行普通住宅标准非常严格的城市，五环内最高限价是468万，五环外更低，以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万计算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指导价比较低。但除了公房外，如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。也就是说，绝大部分卖一买一的需求，之前算是首套，现在最多只能贷款186万，或者选择首付80%，而且需要承担非普通住宅的大量税费。”

　　此外，新政对二手房的影响较大。最近几个月，北京楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象，新建住宅限价严格，约束了价格上涨，所以后市的市场影响，首当其冲是二手房市场。

　　“对改善型需求的影响最大，同比是过去可以被认定为首套的“卖一买一”群体，现被认定为二套，不仅仅是首付的提高，利率的上涨也会明显抑制需求，打压豪宅成交。”

　　张大伟认为，现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌，那么要解决这个问题只能从三方面来，降低资金潮、增加优质资产或者降低购房者恐慌，三方面都需要加码政策。

　　现在看，认房又认贷的出现，基本抑制了改善需求中的投资比例，市场有望快速恢复到2016年4季度。二手房将明显降温，部分区域可能出现价格下行。

　　从全国看，这是继上海、深圳后又一个一线城市恢复到2014年调控力度城市，预期后续会有更多的城市比如最近市场升温的15个调控热点城市会再出调控，这些城市一旦恢复认房又认贷，预期市场也会出现明显降温。

　　从2016年930来，全国已经有32个城市，出台了超过100次调控，预计以北京升级认房又认贷，会再出一轮调控政策。