开发商下乡暗潮涌动：房地产掘金城镇化玄机四伏
宏观经济寄望甚深的城镇化进程中，传统 “造城运动”的经验主义面临严峻挑战，开发商掘金之路悬念迭起。
东地产 谢敏敏 报道
“城镇化会不会带来房地产的上山下乡？”
“城镇化需要房地产的上山下乡，但是一定要在城市化功能定位清晰的基础上来完成的。如果盲目炒作房地产，绝对会出现楼市泡沫。”
“房价会大涨吗？”
“这个我看难。”
“房价肯定会大涨的。”
……
2013年1月12日下午，在由福卡智库与同济大学城市规划设计研究院主办的“长三角城镇发展论坛”上，出现了这样的一幕对话。
近几个月，这样的对话随处可见。新型城镇化受到广泛热议，而人们最关心的房地产，首当其冲，成为最受关注的热门话题。
开发商抑制不住躁动的心，摩拳擦掌跃跃欲试。而更多的人开始担忧，城镇化会不会等同于房地产化？会不会带来新一轮的造城运动？
“在浙东，大家都在造城，把一个好好的县级市都割裂开来，造一个所谓的一个一个中心、一个片区，然后到最后就像一个鬼城一样。究竟它这种方式的所谓的城镇化，好不好呢？”浙东某县级市官员王冰(化名)在电话里无奈地告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)。
王冰所在的县级市，如今正在如火如荼地开展新型城镇化建设。他的困惑，不是一个人的困惑。
城镇化要往何处去？《东地产》调查发现，尽管各方观点不一，但是都认可城镇化的核心在于“以人为本”。
“现在很多地方政府认为，城镇化就是大肆建设基础设施，然后带来造城运动。这不是合理的。城镇化关键在于以人为本，最本质是实现农民工的的安居，让农民工在城里定居，在社会保障、医疗就学等方面获得一个很大的改善。”中国银行首席经济学家曹远征对《东地产》反复强调。
开发商躁动的心
城镇化摆在开发商面前的，是巨大的发展机遇。
福卡智库1月份发布的报告指出，眼下，房企普遍认为新型城镇化利好房地产业，更有标杆房企提前布局，抢占三线城市。
开发商似乎充满了信心。华远地产董事长任志强在2012中国企业家领袖年会上直言不讳：城镇化是未来房地产十几年发展的基础。“房地产未来还能走多久，首先要看中国的城镇化率到了多少。目前世界城镇化的平均水平是59，中国是51%。现在三、四线城市连40%的城镇化率都不到，所以城镇化是未来十几年发展的基础。”
2012年，万科等大型房企在三四线城市争相拿地。据不完全统计，包括万科、恒大等在内的中国房地产行业一线大型企业，都已经着手研究甚至尝试配合城镇化的企业战略。绿城甚至已经开始具体考虑通过已有的业务增长迅速的代建业务平台，在新型“城镇化”发展路径中占据先发优势。
《东地产》了解到，业内一些开发商，已将城镇化视为未来几年企业发展的新机遇，一些地产企业还为此开展过针对镇城化的专题研究。
不过，不乏相反的声音。曹远征告诉《东地产》，城镇化和房地产的关系不大密切。“城镇化现在主张以人为本的新型城镇化，关键不是造房，而是实现农民工的市民化。住房只是其中之一，但不是密切相关的产业。对住房带来的影响主要还在于城镇化对就业造成的影响。城镇化对房地产的影响是间接的，不是直接的。”
更多的开发商开始进行反思。首创置业董事长刘晓光[微博]直言，在地产业新的趋势下，开发商都会面临一个痛苦的转型的过程。
“城镇化不等于房地产化。所以不要提到城镇化房地产就很开心，没什么可开心的，还是取决于宏观经济取决于我们的社会改革，如果这些都成功了，中国的房地产还有希望继续的发展一段时间。”朗诗集团股份有限公司董事长田明强调。
沪上一位不愿透露姓名的开发商则表示，自己不愿去跟随城镇化的大流：“我想谨慎点，因为以往造的空城就是一个教训。不能盲目开发。”
城镇化新格局
开发商的信心，来自于政策的护航。
国务院副总理李克强此前多次喊话：中国最大内需潜力在于城镇化。十八大报告中，提及城镇化多达7次。
2012年底，包括福建、云南在内的多个省区就出台了城镇化体系建设规划方案，高调发布城镇化目标。江苏镇江更明确将“城镇化率达到65%”作为2013年工作奋斗目标。
在2012年12月，中央经济工作会议在北京召开，提出“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量：城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。”
城镇化一时风头无两。
据悉，由国家发改委牵头，联合住房和城乡建设部等多个部委共同参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划(2011~2020年)》已完成，即将于两会期间对外发布。有专家称此《规划》涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设，将拉动40万亿元的投资。
地方城市跃跃欲试。1月17日，海南省住房城乡建设厅发布消息称，海南省正在积极修订《海南省推进新型城镇化实施纲要(2012-2020)》。根据纲要规划，2015年海南省城镇化水平将达到56%左右，城镇建成区面积达350平方公里，城镇人口将突破526万。
新型城镇化受到了前所未有的关注。人们纷纷猜测，房地产的春天又来到了。
上海城乡建设和交通委员会政策研究室主任徐存福告诉《东地产》：“对于那些楼市还没有大量发展的城市，新型城镇化建设就可能是个很好的机会。”
中国指数研究院[微博]近期发布的《未来十年(2011～2020)中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求(包括保障房)约为157亿平方米。这意味着，城镇化的推动将催生出庞大的刚性住房需求。
英策咨询机构报告也指出，从中央对城镇化的重视程度来看，未来城镇化的发展很可能会进一步提速，这对于房地产业具有巨大的拉动作用。
开发路径之辨
城市化究竟要怎么发展？这是一个让许多人感到困惑的命题。
王冰对此感慨颇多：“我建议你到浙江走一走，到处都在建城，最后会怎么样呢？谁也不知道。”电话里他的声音显得有几分无奈。
王冰的担忧不无道理。据报道，天津宝坻区的京津新城占地面积相当于33个天安门广场，投资数百亿元、规划有8000栋别墅及其配套设施，可供50万人生活。但有的完工多年、房屋数百套的小区内，只有几十户入住，空置率超过90%。
更有人担心可能面临的三四线城市楼市供大于求的窘境。“三四线城市缺乏产业支撑，难以有效积聚人口，相反人口向外流失；再加之为躲避一二线城市限购，房地产投资蜂拥至三四线城市，导致部分城市供应量过剩，甚至透支。三四线城市表面看似波澜不兴，实乃潜流暗藏。”福卡智库首席研究员、中国经济体制改革研究会副会长王德培对《东地产》说道。
业内人士认为，为了避免城镇化演变成房地产化，在城镇化建设的过程中加强人口导入和产业导入才能创造巨大的需求，以缓解供需矛盾。
在曹远征看来，以人为本的新型城镇化城市化，是城镇化的关键。“城市化从经济学开概念来讲不是城市建成规模，最重要的是人口行为变化。很多地方把城镇化理解为造城运动，带来很多的弊端，比如说房地产，如果一个地方，没有就业前景，没有机会，房子再好还是不行。”
“很重要的一点是，所谓的城镇化建设的过程中，一定要注重人与人之间的关系的建立。现在大家都有体会，住老宅的街道邻居关系非常融洽，但是住到新房后谁也不认识谁。我到美国考察的时候，发现一个很有趣的现象，任何一个小镇都有一个教堂，当地居民都会集体去那里，这就是公共娱乐空间，大家有机会建立联系。”徐存福对《东地产》说道。
王冰说他非常赞同这个观点：“城镇化必须深入到人的层面，这才是本质。到处都是空城，有什么意思？只有让人享受到自身的城镇化，才算成功。”
产业决定未来
几乎所有的观点都认为，房地产行业只是受惠于城镇化的极小的一部分。而城镇化，则能推动全产业链的发展。
“城镇化需要利用资源，建立产业化。”王德培十分简洁地回答了这个问题。
曹远征表示：“城镇化对消费业、服务业都会有影响。房地产不是城镇化的支柱性产业。它影响的是一个全产业链。”
王冰建议，城镇化建设过程中要打造产业集群，形成规模优势：“要大力发展先进制造业和第三产业，促进经济结构优化。”
1月份，李克强副总理在某地调研时公开表态：“城镇化不能人为“造城”，要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇。要为农业现代化创造条件、提供市场，实现新型城镇化和农业现代化相辅相成。”
过去的教训值得学习。在以往的城镇化过程中，不少地方只看到房地产投资开发对经济的拉动作用，却人为地割裂城镇化和工业化、农业产业化的联系，导致资源配置不恰当，产业不发展，缺少就业岗位，最终导致人们大量流向其他城市地区。
“只有当产业发展与城镇化实现良性互动，才能实现人口聚集，经济效益增进，居民收入增长，需求相应增加，从而支撑经济发展。”上述不愿具名的开发商表示。
“城镇化带来的商机是全方位的，建造之前城镇化需要基础设施方面的商机，建造之后各种生活需求都带来商机。”徐存福补充道。
链接：
开发商掘金城镇化六条军规
在战争中，遵守军规是避免过早成为炮灰的关键。面对城镇化的新机遇，《东地产》为开发商梳理出城镇化掘金需遵守的六大军规。
1、探查消息：知己知彼，百战不殆。你在进军某个三四线城市时忘记了先查明当地的楼市供求情况。已经有了50万套新房，剩下30万套没卖出去，该城总共也就30多万的需求，得嘞，咱还是打道回府吧。
2、绝不盲目：哇，这里全都是空地；哇，地还这么便宜；哇，你要疯狂地买下来造房子！大把的银子花出去，换来的是独坐办公室擦眼泪，为什么？房子卖不出去。亲，别跟着瞎凑热闹，让头脑先冷静下。
3、因地制宜：你以前在东北那疙瘩造房子特别成功，那家伙，一天卖出去几十套。怎么到了咱这江南小城，就失败了？傻孩子，天下没有相同的一片树叶，也没有完全相似的地区，对症下药才是王道。
4、坚持到底：一片空城，着实难受。太多同行嚷着“逃回北上广”了，你却坚守在这个郊区新城，终于，你等到了“城镇化”如火如荼地进行。你不禁感叹，开发商也有春天，坚持就是胜利，噢也。
5、质量过关：城镇化的飞跃发展让你只记得速度，而忘记了质量，丢了良心。豆腐渣工程让你一战成名，锒铛入狱，漫漫长夜，你在那高墙里左手摸胸口右手一个劲地抽自己：让你假冒伪劣！
6、打特色牌：身边都是如狼似虎的开发商，如何在竞争中脱颖而出？你默默地告诉自己，要做最与众不同的自己。唯一的湖景房、唯一的酒店式公寓、唯一的超小户型房……尝试一圈以后，你摸着口袋里的钞票，默默感叹：屌丝也有出头日。
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