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高成本致北京19地王至今难解套 销售一年未回本

http://www.sina.com.cn  2012年07月13日 04:52  证券日报

  有分析人士表示,地王项目入市销售不畅,购地融资成本又都偏高,处境十分尴尬

  ■本报见习记者 王丽新

  “目前,地王项目要么低价入市,要么不入市。如果入市不降价,很可能演变成一场拉锯战,市场不买账,房企死扛,资金实力不雄厚的开发商将被彻底套牢。”一位业内资深人士向《证券日报》记者坦言,地王项目难以解套,毕竟成本很高。

  近日,随着万柳地王的一锤定音,沉寂许久的北京土地市场和楼市一同热闹起来,高端楼市也一下成为业界关注的焦点。实际上,2009年以来的北京地王多数在2011年上半年就已经入市。

  据北京中原地产市场研究部统计数据显示,目前北京入市的地王项目有19个,累计销售额约为446.46亿元,而这19个地王项目合计总土地出让金则达到了468.76亿元。这意味着这19个地王项目销售一年多,却尚未收回买地成本。

  更值得一提的是,纳入上述统计的30块地王中,还有11个项目尚未入市,或者处在在建阶段,或者荒置,甚至房企干脆退地。

  销售业绩惨淡

  据上述统计数据表显示,从2009年5月21日到2010年3月17日这段时间内,北京合计有30块住宅类属性地块的溢价率超过100%,剔除个别已经退地及在建未销售的地块,合计入市地块为19宗,其平均溢价率也达到了164%。

  据悉,除了像金茂府这样一年贡献给方兴地产年销售额一半以上的项目外,这些高价地王项目的销售普遍不乐观。其中,明星项目贡献的销售金额占土地成本比例较高,但多数项目销售金额占其土地成本不足50%。

  据上述统计表显示,目前在售中信新城项目销售金额为16.67亿元。而该地块是2010年3月由中信地产于以52.4亿元拿下。2011年6月该项目入市,销售一年多之后,其销售金额仅占地价的31.8%。值得一提的是,中信城开盘定价仅为2.4万/平方米。对此,链家地产(微博)分析师陈雪认为,该项目以目前的定价,基本没有盈利空间。

  而中海九号公馆项目目前销售金额为33.87亿元。而该地块是2010年1月21日由中海地产竞得,当时总价达到66.9亿元。2011年3月该项目入市,15个月的销售时间过后,该项目销售金额占土地成本为50.6%。

  除此之外,据记者了解,保利地产(微博)旗下的保利东郡地王项目此前为了加速资金回笼,更是推出了17套特价房,每套房优惠甚至直逼100万元。

  “上海的中海长风地王项目几乎就是成本价入市,利润空间不大,换来了一些成交量。如果中海不促销的话,估计市场不会买账。”上海一位研究机构的分析师对本报记者表示,地王现在的命运很尴尬,成本价入市没什么利润,高价入市陷入“死穴”,销售业绩普遍惨淡,不但拖累房企的资金链,还会拉低其业绩。

  拖延地王项目入市时间

  “实际上,入市地王销售业绩惨淡也促使一些开发商拖延地王项目入市时间,甚至有一些地王干脆处于荒置状态。”上述业内资深人士向记者表示。

  无独有偶,据记者了解,2009年6月由北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿元竞得的通州九棵树地王也尚未入市。“正在挖坑。”一位消息人士向记者透露,“何时入市尚不好说,最快也要等到明年才能预售。”

  此外,2011年6月,合景泰富旗下子公司广州丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元拍得了崇文门菜市场地王。现在一年过去了,该地块的入市仍遥遥无期。此前,合景泰富相关人士曾向《证券日报》记者表示,因该地块属于商业项目,前期准备阶段较长,如果准备不足,仓促开工将会给项目造成负面影响。

  不过,据记者了解,周围商铺租赁市场并不火爆,甚至有空置店面。有业内人士也向记者表示,该地块地价过高,即使项目入市后,收回成本周期也相对很长。

  然而,即使地王的命运如此尴尬局势也仍未阻止开发商对优质地块的争夺,新近晋升地王的万柳地块就是如此。

  值得一提的是,业内人士纷纷担忧,地王的相继出现将会改变市场预期,对抑制投资需求不利,那么后市地王是否会频繁出现呢?

  对此,陈雪认为,经历调控,开发商拿地已经逐渐回归理性,一味追求高价盲目拿地存在较大风险,尤其是高溢价地王,一旦市场有所转向,企业的压力也不言而喻。

  “从目前的土地市场价格来说,对于库存依然比较高的房企来说,除非少数优质地块,其他地块拿地的积极性依然不高。所以除万柳等个别优质地块外,其他区域再出现地王的可能性很小。”北京中原地产市场研究总监张大伟向记者表示。

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