杜丽娟

　　土地市场深度调整

　　5月19日，北京万柳地块以18.66亿元起价做拍，起拍价格创历史新高，预计最终土地出让金将超过20亿元，粗略计算其楼面价将达到2.4万元/平方米。

　　相比5月份北京土地出让金仅仅为0.7亿元的成绩，此次万柳的高价起拍，也被寄予厚望——或许将借此转变土地市场以往5个月的冷清局面。数据显示，北京前5个月土地出让金为135.6亿元，比去年同期大幅缩水了129亿元。“政府的推地策略一向是上半年松，下半年紧。此次推出的高价地在一定程度上可以调动市场的积极性，但并不能成为转折点。”中国房地产学会副会长陈国强说。在他看来，土地市场或将仍然难挽颓势。

　　学区房推高地价成本

　　此次挂牌的万柳地块东至北京华联万柳购物中心，南至万柳小区4号街，西至圣华寺路，北至巴沟村北路，以“三通一平”的形式供地，规划用途为商业、住宅综合用地。从区位上看，位于北京三四环之间的万柳地块虽算不上核心地段，但其最大的卖点在于它地处北京最著名的学区房区域。目前全北京共有6个颇具规模的学区房热点板块，其中首推海淀区中关村板块。这里毗邻北大、清华，不仅是海淀区也是全北京最多著名中小学的集结地带。购买学区房的业主拥有一个对口学校的名额，因此价格不菲。

　　“学区房现在算得上最不愁价格和销路的房子了。有了这样的区位优势，万柳这么高的起拍价就不足为奇了。”全国房地产工商联理事陈宝存分析说。

　　中原地产数据显示，目前万柳区域二手房均价在4.6万元/平方米，品质比较好的社区，均价也已经超过5万元/平方米，比如碧水云天、万泉新新家园等小区的均价已经超过5万元。“万柳区域是成熟的高档社区集中区域，2008年以后该区域内基本已经无期房住宅供应，住宅市场供应匮乏。”在中原地产市场部总监张大伟看来，作为稀缺性地块，因此起价比一般地块要高。

　　“当前新拍土地定价主要参与市场同区域二手房的价格，万柳如今的定价更多是围绕周边配套设施在最后定价。”陈国强表示。而经过十年的开发，万柳地区已经成为相对成熟的住宅商业社区。

　　此外，《中国经营报》记者还了解到，根据北京市土地规划，未来5年时间，北京三环以内将不再供应新的住宅用地，在这种情况下，万柳地块更突显其稀缺性。“当前三环以内城区已经没有可开发的区域，万柳虽不属于核心的区域，却因特殊的地理位置，拥有很多高端住宅的楼盘。参考这种标准，万柳依托学区房的优质，价格必然上涨。”陈国强坦言。

　　土地市场萧条

　　处于深度调控期的北京土地市场，今年已连续两个月经历住宅用地零成交量的“惨象”。

　　如果比照此前出让的东城区香河园3号地43%的溢价率，万柳此次高价起拍，似乎预示着政府对土地市场再次释放。

　　土地储备中心数据显示，2012年1～5月份北京共推出6块住宅用地和9块商业用地，而去年同期为19块和22块，挂出宗地数量同比分别大幅下滑了68.4%和59.0%。其中，1～5月全市仅成交7宗住宅用地，建设面积56万平方米，4～5月北京无新增住宅用地上市，导致5月无一住宅用地成交。2012年前5月北京市土地出让金为135.6亿元，比去年同期大幅缩水了129亿元，降幅达48.7%。

　　“减少有两个方面的原因，一是土地供应主要集中在大兴、房山等远郊地区，开发商拿地的积极性不高。在全国房价下行走势下，远郊区块销售更受抑制。另一方面，地方政府推地的速度也不可能很快，很多都是完成拆迁才能出让，具有出让条件的地块没有那么多。”中国指数研究院(微博)分析师何田说。

　　在何田看来，不仅北京土地市场不景气，全国土地出让金情况也并不乐观。数据显示，全国1～5月20个重点城市的土地市场共计成交1691块土地，累计土地出让金为1892.6亿元，仅为去年全年土地出让金的21.3%，同比大幅缩水了1140.9亿元。其中，住宅用地累计仅成交380块。

　　大部分开发商压缩拿地额度，缓开工不拿地，成为开发商常态。根据中原集团研究中心监测，2012年前4个月，十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看，今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，这一水平是自2008年以来的最低位。在销售不畅的市场大背景下，开发商在土地拓展方面愈发谨慎。

　　而政府推地的节奏和速度也在放缓，从目前土地市场成交和出让金增量来看，推地的效果并不理想。

　　“如同上述万柳地块的推出，也是政府不得已而为之的动作吧。在前5个月成交不理想的情况下，相当于已经是政府土地管理部门放低姿态，用优质地调动开发商的拿地积极性，并希望以核心地块回暖拉动整个土地市场。”陈宝存分析认为。

　　也正如陈宝存所言，在土地出让金锐减的情况下，全国土地财政收入也深受影响。“十二五”期间3600万套保障房的建设任务中，地方政府需要拿出5000多万元用于保障房建设，而各地的土地收入是保障房建设资金的重要来源。如果土地市场不能回暖，保障房建设任务也变得更加困难重重。

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