房地产开发商面临重大转身

　　全国城市住房工作会议8月24日至25日在北京召开。会议决定，全国要逐步扩大廉租房住房制度的保障范围。今年年底前，在全国所有设区城市，凡符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的低保家庭，基本做到应保尽保；明年年底前，覆盖到所有县城。2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。(新华社8月27日)

　　在此之前的8月13日，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确指出：低收入者可以选择政府的廉租房；中低收入群体可以购买有限产权的经济适用房；其他群体则可以通过商品房解决住房问题。这标志着我国住房市场由商品房独霸天下的格局将被彻底打破，人们对实现自己的居住权将有更多的选择。这次召开的全国城市住房工作会议，就是对国务院《意见》贯彻落实的具体行动。在党的十七大召开前夕，国务院召开专门会议，研究解决城市低收入家庭住房困难，再次表明党中央对弱势阶层民生问题的高度关注。

　　从国务院不久前出台解决城市低收入家庭住房困难的《意见》，到这次的全国城市住房工作会议，主题只有一个，就是加快建设以廉租房为重点的保障类住房。何为“保障”？即：从供地、资金、建设、分配、管理等涉及房屋开发与居住的各个环节，完全是由政府掌控的住房模式，这与商品房完全是两个概念。保障类住房在城市整体住房市场中能占到多大比例？有关资料显示：5%～10%的人群无法通过自身的努力去解决住房问题，需要靠政府提供的廉租房予以救助；另有10%～20%的低收入群体的住房，需要政府帮助，靠有一定优惠政策或管理措施的有限产权的经济适用房、限价房或套型面积较小的普通商品房等保障类住房来解决。

　　如此算来，以上两个部分的保障类住房总计要占到城市总体住房市场大约30%左右的比例，在一些经济欠发达地区，这个比例甚至还要高一些。毫无疑问，随着国家政策逐步落实到位，长期以来高度垄断我国住房市场的房地产开发商必将面临重大转身，这一趋势似乎已成定局。

　　那么，在新的形势下，房地产开发商将会如何转身？笔者认为比较现实的走向：一是调整战略布局，继续向商品房领域推进。当然，在我国积极落实保障类住房新体制下的商品房市场，与过去的商品房市场，是完全不同的。新的地产调控背景下的商品房市场，需要开发商有更强的经济实力，更良好的经营业绩，以及一定的规模扩张等；二是积极参与政府推出的保障类住房的建设与开发。此类项目与商品房比较起来，虽然利润低了，但进入门槛低，资金投入少，见效快、风险小，对一些中小规模的开发商也有不小的诱惑力。不过，参与建设政府的保障类住房，需要经营者有比较强的社会责任感，不能以利益最大化为追求目标；三是由商品房开发转到工业项目厂房的开发经营中去。由于我国土地资源的稀缺性和各地经济建设快速发展的持续性，决定了工业项目用地方式必须走集约化和有效利用空间的路径。这种用地方式，在我国内地正处于起步阶段，市场潜力很大。

　　无论是哪一种转身方式，都基于房地产行业暴利行为的不可延续性。过去10多年来，中国的

房地产业利润高得惊人，国际房地产业的平均利润率一般在6%～8%，而我国的利润率(一说资金回报率)多在30%左右，高的达到50%甚至还多，房地产业属于畸形发展阶段。横向比较，目前我国工业平均利润率为5.69%，与房地产行业有天壤之别。应当看到，在新的调控形势下，房地产行业转身，利润回归到合理水平，既是国家调控房地产行业的必然结果，也符合市场经济规律。李季平