内地企业香港REITs淘金

　　陈桂龙

　　目前我国商业地产开发资金主要来自银行这一单一渠道，狭窄的融资渠道使资金隐含较大风险，到香港上市，无疑为内地企业开拓了一条新的融资路径

　　香港市值最大的地产开发商新鸿基地产日前公告称，集团已经向香港证券及期货事 务监察委员会申请成为房地产投资信托基金(REITs)上市，市场传该信托基金集资额为5亿美元。

　　新鸿基公司表示，已最终决定出售部分写字楼和工业地产股权，并将该部分资产纳入REITs. 5月22日，瑞安房地产上市聆讯已获得香港联交所通过，瑞安计划6月中旬开始招股，目标直指6月底上市。

　　自从去年领汇作为香港首个REITs上市并且价格一路走高以来，今年更多的

房地产公司看好REITs上市并且纷纷推出项目，鹰君集团(0041.HK)、华人置业(0127.HK)、恒基地产(0012.HK)都计划推REITs上市，今年首个上市REITs将花落谁家尚不知晓。

　　来自商务部《中国商业地产报告》的调查结果显示，目前我国商业地产自筹资金只有35%左右，地产商对银行信贷的依赖水平在70%至80%之间。商业地产开发资金主要来自银行这一单一渠道，狭窄的融资渠道使资金隐含较大风险。为此，商务部表示，希望能拓展商业地产融资渠道，其中一条措施是打通国内REITs融资渠道。到香港上市，无疑为内地企业开拓了一条新的融资渠道。

　　香港REITs潮起

　　业内人士坦言，到香港上市是受到领汇上市的刺激。

　　2005年11月25日，领汇作为香港首支REITs成功上市，获得了高达18倍左右的超额认购，当日就以11.8港元的价格收盘，较基金单位订价10.3港元有至少14.56%升幅，较散户折扣价9.78元则有高达20.6%升幅。同时，领汇还是全球集资额最高的REITs，总集资金额超过220亿港元。领汇的成功上市，为香港资本市场提供了一个全新的优质投资产品，丰富了资本市场的产品结构，从而吸引了很多国际投资者的投资。

　　另外领汇首次发行的失败，也导致香港《REITs守则》作了相应的修改：一是允许内地的商业地产项目以REITs形式到香港上市融资；二是放宽REITs的负债比率至资产总价的45%。这一修改在很大程度上提高了REITs在机构眼中的价值，以至于在领汇上市后，越来越多的房地产公司纷纷启动REITs上市计划。

　　“2005年12月21日，内地首支房地产信托基金——越秀基金也在香港正式挂牌，当日也上涨了13.8%。越秀基金开创了内地房地产企业在香港发行REITs的模式，使内地的商业物业可以作适当的套现，这同时也给境外房地产投资者带来投资内地商业性地产项目的机会。

　　这一融资方式很快被内地企业借鉴，掀起了内地房企到香港融资的热潮。“祥德国际投资管理(新加坡)有限公司总经理刘秉军说。此外，香港作为中国本土的国际金融中心，香港市场也自然成为中国房地产商的国际融资市场。

　　“领汇上市，集资额214亿港元，加上贷款近122亿港元，共集资约336亿港元。这让我们见识了资金对香港房地产基金的投资兴趣。”城建市场营销中心某人士说。早在去年5月以来，香港多家大型基金公司都纷纷推出以房地产信托投资基金为投资目标的基金产品，成为香港投资市场近期的一道新景观。领先资产管理公司的Adequity房地产保证基金率先上市，景顺资产管理公司的天下地产收益基金紧跟着出炉。接着，法兴又推出一只房地产基金和UBSAG以及摩根富林明旗下的怡富资产管理也纷纷借助香港房地产投资热潮，推出房地产证券投资基金和票据。

　　上市曲线入场

　　据了解，内地凡是商业地产开发的一线企业，如大连万达、北京北辰等，都在打算把项目包装成REITs到香港融资。此外，准备把中国内地物业打包到香港上市的，还有那些近来经常大手笔出击的海外基金们。据了解，目前筹备REITs在香港上市的，正是麦格理银行、摩根士丹利这几家投资基金。它们近期在内地收购了大量购物中心、写字楼和服务式公寓。如果长期收租的话，需要15—20年才能收回投资本金，而上市就成了这些房地产投资基金清晰的退出机制。

　　按照惯常做法，房地产开发商要成立REITs，必须先为物业重新估值，然后打包优质的物业项目上市。此外，发展商需另外成立一家资产管理公司，并把旗下资产出售给该公司管理。越秀投资采用了同样的做法——成立一家资产管理公司，并且拥有超过50%股权和派员到该公司担任管理层。“通过资产管理公司，在内地收购商业地产项目，不断捆绑旗下商业物业，项目运作风险性比较低。”越秀城建方面表示。

　　根据一份标准的REITs上市流程表显示，尽职调查大约需要8周，从组建上市团队(如委任投资银行、税务师、

审计师、律师等)起算，整个进程大概需要23~24周。

　　香港REITs对内地企业来说，更像一场及时雨。央行“121号文”出台后，

商业银行便开始收缩房地产开发信贷，于是开发商纷纷把希望寄托在信托身上，去年“212号件”使地产商陷入慌乱之中，香港REITs使内地企业多了一条融资途径。

　　救命的直觉

　　“从国外的情况来看，没有REITs，就没有商业地产，超过60%的房地产投资是通过REITs实现的。而整个亚洲的REITs，包括澳大利亚和新西兰在内，还不及美国REITs数量的1/3.香港REITs无疑为内地商业地产发展起到推动的作用。”刘秉军说。

　　“卖掉物业套现，对于目前资金匮乏的地产企业而言，也算得上是一条出路。”融勤国际投资管理有限公司负责人冯华伟说。摩根大通房地产投资银行部主管Ryan在公开场合表示，首批赴港上市的内地物业，会以写字楼及商场物业为主。长远来看，香港将成为内地REITs的最大集资市场。

　　面对房产企业的香港REITs热潮，一些专业人士指出，对于内地房地产开发商来说，香港REITs并不一定是香饽饽。深圳德思勤投资咨询公司副总经理任庆认为，香港的REITs市场只开放了半年时间，还处在摸索阶段，各方都会考虑如何平衡REITs与内地红筹股的关系。所以去香港发行REIT需要谨慎从事。“内地的外汇管制和境外投资者对内地房地产市场的不熟悉都会让境外投资者要求REITs提供更高的风险溢价。

　　5月10日在美联储将基准利率提高25个基点后，香港也将基准利率提高了25个基点，投资者的机会成本已经显著提高，长江实业执行董事赵国雄在加息前就曾表示，利息上升将会打击REITs的上市吸引力。

　　“大家应该认清楚，去年11月17日，领汇招股结束，散户公开认购前的‘暗盘’认购额共计约122亿港元，仅为2004年领汇因诉讼而截止认购前的351亿港元的三成左右。”冯伟华说。(06055)