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财华社 张国栋
自从领汇(0823.HK)去年成功上市后，其它发展商也纷纷将手上物业分拆成REITs上市。目前市场已有4只REITs可供投资者选择，而其派息率迥异，究竟选择REITs除了看派息率，还要留意什么？而据悉，将于短期内分拆以REITs形式上市的发展商还包括恒基地产(0012.HK)、新鸿基地产(0016.HK)和九龙仓(0004.HK)等，投资者应如何取舍?
目前已上市的香港REITs派息率迥异，领汇昨天收报15.25港元，以2007年的每股派息约0.62港元计算，派息率已降至4%；而泓富(0808.HK)则收报1.9港元，按2006年每基金单位保证分派不少于0.1145港元计算，派息率约为6%；而刚上市的冠君产业信托(2778.HK)以昨天的收市价计4.375元，由原订的5%派息率，亦因股价下跌而上升至6%以上。
不过，投资者在选择投资REITs的同时，切忌以派息率作为唯一投资考虑的因素，投资者必须留意基金的投资目标和范围，投资物业是否有升值空间，费用结构和投资所涉及的风险等；如楼市向好，基金旗下的物业价值自然上升，相反当楼市变差时，物业价值也会相对地下跌；加上市场利率升降都对REITs基金价格有很大影响，利率上升基金价格下跌，因此作出投资决定前，必须小心选择。
同时，投资者对REITs的财务安排亦需了解，因为财务安排会对REITs的派息构成压力；现在REITs常常采用利率掉期来作上市的财务安排；在掉期息率安排下，REITs初期利息支出会较低，但在后期的支出会较高，好处是减少息率上升风险，及提高初期的回报率，但如果日后租金大跌，可能令派息剧减甚至不派息。
然而，只要利率掉期使用得当，是可以使REITs持有人受益，但投资者必须清晰知道风险所在；目前在已上市的REITs当中，冠君及泓富均有类似安排；而冠君的大股东鹰君(0041.HK)，更同意减收利息两年，令冠君前2年派息率提升。
其实REITs并不是一个最稳健的投资，因为REITs本身不是保本投资，它只是在众多投资工具中算是较为稳健，但价格同样可升可跌；对长线投资者而言，购买REITs不是单看基金价格上升，派息多少，而是看REITs投资的物业潜质及投资回报，作为自身稳健的长线收益。
一般来说，投资REITs的每年投资回报大约有逾10%，其中包括基金价格上升及获派利息，但目前在利率趋升下，相对而言投资REITs的吸引力正在下降。
REITs的推出，无可否认为地产商投资者提供了一个有效而直接的融资方式，同时亦让投资者有机会参与一些大型地产项目的投资，更可投资在不同地区的地产项目，把握不同地区的地产市道周期，获得最高的利润。总体来说，投资REITs是一项长线投资，投资者毋需急于一时获利，而以短炒视之。
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