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《中国经营报》：“热钱”进入中国房地产业的动机和手法是怎样的？是否正在出现由短线炒作向长期投资转变的迹象？
韩汉君：“热钱”流入主要是通过混入经常项目和资本项目下。资本项目下，就直接投资而言，境外机构可在中国开办企业，不断追加投资；就证券投资而言，“热钱”可通过合格境外机构投资者的名义，进入国内的证券市场，或者通过借入外债结汇成人民币等方式
流入国内。经常项目也是“热钱”流入的重要途径，最常见的是利用贸易手段“低报高收”等。另外，还有利用转移支付方式，银行结售汇时无实际交易的结汇行为以及通过“地下钱庄”进入等等。
人民币升值的预期以及中外币利差的加大，无疑是“热钱”流入的最直接原因。但越来越多的“热钱”并不满足于仅仅从利差中牟利，而将目光投向实体投资。从增量上看，近几年，外资尤其是不规范的外资增加比较多的行业主要集中在国内金融机构和房地产行业。可以说，正是中国金融体系的结构性调整，给国际金融投资者带来很大的投资机会。
《中国经营报》：国际上很多国家都对外资投资本国房地产有法律限制，而我国还没有出台相关法规，如何评价这一影响？
韩汉君：抛开游资的套利行为不谈，假设国内市场原本是供需平衡的。外资作为一股强大的外来力量进入，必然导致原来稳定的市场出现很大的波动，从这个角度考虑，各国对外资投资房地产的限制是很正常的。
我认为，如果外资进入房地产规模过大的话，而且是以市场化的方式运作，这股力量是巨大的，会造成市场很大的波动，风险不言而喻。国内资金可以通过宏观调控包括行政的手段控制，外资是不能用这个方式控制的。这种情况下，法律法规的限制是最规范最有效的方式，这也是发达国家的普遍做法，而中国由于市场发育不成熟，法规制定滞后的原因，实践中也是很多法律法规的制定都是补救式的，缺乏前瞻性。
夏银丽 本报记者 杨利宏采写
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