权威调查：摩根斯坦利阳谋豪赌上海房地产

　　本报记者 王其明 杨利宏 上海报道

　　摩根斯坦利正在成为外资进军上海房地产的一个“标杆”。与以往寻找房地产商合资模式不同的是，近日，摩根斯坦利计划斥资10亿元，亲自“操盘”收购上海浦东一未成熟物业。

　　摩根斯坦利“旗下”的经济学家多年来一路“唱衰”中国房地产，但其所属房地产投资基金却从投机性的合资业务转向独资操盘，摩根斯坦利的“阳奉阴违”凸现出一个国际资本大鳄的中国攻略。

　　抓住“千载难逢的机会”

　　5月9日上午，上海细雨蒙蒙。在位于金桥张扬路和金桥路交界处，三栋公寓正在施工。在施工现场和马路之间，已平整完的场地分外开阔，这个开阔场地就是埃蒙顿国际广场项目所在地，四周为广告牌所环绕，广告牌上是效果图和显眼的招商电话。招商处的李小姐告诉记者：“项目目前正处于招商阶段，今年下半年动工，建成要在2008年。”

　　摩根斯坦利计划收购的正是这一广场。业界对埃蒙顿国际广场期盼很高。该广场项目占地55000平方米，地上商业总建筑面积10万平方米，地下商业建筑面积2.5万平方米。招商处李小姐说，地下商业广场将“主要针对主力店和大超市进行招商”。

　　经记者查证，埃蒙顿国际广场目前的股东有三位，分别是上海达安企业发展有限公司(以下简称“达安”)、上海城市建设投资开发总公司(以下简称“城投”)及加拿大新世界商业集团。其中达安是大股东。

　　“城投最希望项目整体转让，达安也觉得对商业地产不熟悉，感觉投资大回报周期也比较长。另外，卖给摩根斯坦利的价格不错，收益高。”知情人说：“达安之所以出让，尽管不是因为资金困难，但资金问题肯定也是原因之一。”

　　投资界专家分析说：“开发商缺乏资金，但是没有到很严重的程度，这时的在建项目不会有太复杂的债务，是比较适合基金收购的。否则，项目有乱七八糟债务，没有基金敢买。”

　　去年下半年，摩根斯坦利开始和股东方谈判。“已经和摩根斯坦利签订了初步框架协议，最后的正式转让协议还没有签。”知情人士告诉记者：“外界知道这件事，是摩根斯坦利故意透露出来，是给达安施加压力。实际上，双方条件还有差距，最终结果会在近三个月内决定。不过，摩根斯坦利很有诚意，应该可以完成收购。”

　　摩根斯坦利计划花费10亿元收购该项目100%股权，并且亲自成为开发商，将其建成为浦东的第二个商业中心，这也将是第一个由欧美基金建成的上海重要商业中心。

　　此时，正值国家宏观调控的当口。

　　2005年，和黄在浦东以45亿多元拿下竹园商贸区之后，周边住宅售价也达到每平方米1.1万元以上。外资入市明显拉动了周边住宅的价格飙升。

　　2006年初，摩根斯坦利发布的《中国房地产报告》称：“中国房地产行业的‘洗牌’以及开发商的资金紧缺，为外资投资中国房地产提供了一个千载难逢的机会。”

　　大摩的“阳谋”行动

　　摩根斯坦利在上海房地产市场正在“精耕细作”。巧合的是，摩根斯坦利在上海房地产市场投资步步加大时，恰恰是中国房地产市场调控步步深入之时，也是摩根斯坦利亚太区首席经济学家谢国忠一直“唱衰”中国楼市之时。

　　2003年6月，央行121文件出台，银行开始控制对房地产商的开发贷款。

　　2003年7月，摩根斯坦利与上海永业企业集团合作，入股10%，投资了上海新天地附近的“锦麟天地雅苑”项目。据悉，这次“试水”的10%投资，其短期收益超过了30%。2004年初，摩根斯坦利和复地合作，投资5000万美元，参股复地黄浦区中高档项目“复地雅园”。

　　此时，摩根斯坦利的投资比例并不大，项目入股不超过50%。

　　2004年3月，谢国忠发表文章称：“中国地产市场是10年前东南亚的翻版。”

　　2004年4、5月，央行、国土部连续出台调控政策，再次收紧银行贷款以及严控土地市场。

　　这时的摩根斯坦利已经食髓知味，不满足入股，而是全资收购，投资额也是越来越大。

　　2004年10月，谢国忠再次发表文章《目前的投机是最后的疯狂》，并言之凿凿地说：“离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”

　　此时，摩根斯坦利的收购行动更加“热火朝天”。

　　2004年底，摩根斯坦利斥资5亿元人民币，将原来合作项目“锦麟天地雅苑”全部拿下。

　　2005年2月，摩根斯坦利耗资两亿美元，拿下了人民广场附近的写字楼——上海世界贸易大厦。2005年6月，又以8.46亿港元的价格拿下了上海世界广场。

　　“此时，摩根斯坦利旗下经济学家的观点已经不再被市场高度关注，而其一边公开‘唱空’、一边‘做多’的做法，被市场人士称为‘大摩(摩根斯坦利的简称)的阳谋’。”

　　近日，摩根斯坦利全球房地产业务负责人索尼·卡尔斯(Sony Kalsi)在东京公开表示，摩根斯坦利今年将在中国追加30亿美元投资，总投资达45亿美元。

　　今年4月，摩根斯坦利成立上海分部不久，就收购了位于上海浦东新区世纪公园附近的景观楼盘、陆家嘴中央公寓中的一整栋楼。

　　华远集团董事长任志强就此评论说：“从2004年开始到今年，谢国忠前后有三种观点，即国际石油价格上涨、中国贸易出口下降、美国加息这三种原因都会导致中国房价泡沫破裂。事实并不是如此。”

　　对此，摩根斯坦利辩解称谢国忠所说的“楼市”，指的是住宅市场，而摩根斯坦利收购的大多是商用物业，两者并不矛盾。“但其‘所属’经济学家言论明显误导了市场。”一消费者说。

　　基金退出机制已成熟

　　据仲量联行中国区董事陈立民计算，去年摩根斯坦利收购的世界贸易大厦，每平方米均价在3000美元左右，而现在已经涨到每平方米近4000美元；去年收购之前，人民币兑美元为8.27∶1，现在已经上升到8.05∶1。这一年之间，摩根斯坦利收购的收益已经超过30%。陈立民说：“很多机构坚持认为，人民币在此基础上，还将升值20%。”

　　事实上，基金的撤出机制已经开始成熟，这也加速了摩根斯坦利等外资进入中国房地产市场。基强联行董事总经理陈基强认为，在撤出机制之中，基金获得的收益更高，也是最重要的。

　　一般而言，外资撤出机制，主要通过两个渠道，一是基金之间互相转让，比如从发展基金转给收租型基金。第二，打包成为房地产信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)在海外上市。陈基强认为，目前这些基金主要目的是希望打包成为REITs，海外上市。

　　陈立民说：“外资的撤出机制日趋成熟。去年初，香港放宽法例，自2005年6月开始，允许REITs进行离岸投资。尤其是去年越秀基金在香港成功上市。”

　　2005年12月，以广州几大商用地产项目为主要资产的越秀在香港上市，集资19.7亿港元，当日股价上涨14%。

　　陈立民指出，在海外上市的一个很大障碍是国内法律限制，资产向境外转移成本很高，为此，越秀早就分步合法转移出去。香港为了越秀上市而修改了法律，当时新加坡和中国香港都希望越秀能在本地上市。

　　陈基强分析说，基金期望的是可以在中国市场发行REITs，并实现货币自由流通。但他认为这还很遥远。

　　不过，去年11月7日，央行副行长吴晓灵公开表示：用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金(REITs)是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决

房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

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