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二手房交易打擦边球 真假两份合同开辟逃税路径


http://finance.sina.com.cn 2005年11月06日 14:07 《财经时报》

  建设部门和税务部门目前还没有一套行之有效的方法去清理签订“真假两份合同”逃税的做法

  本报作者 陈海保 实习记者 陈建波

  近段时日,27岁的陈先生每天下班后匆忙回家,因为他委托的北京某家房产中介公司
卖房的工作人员频繁地领着不同的买家来看房。

  陈的房子位于北京市海淀区的一个普通住宅小区,建筑面积为132平方米,购买时的价格每平方米为6100元人民币。该小区紧临轻轨13号线知春路站,10号地铁站于2008年北京奥运会前开通。在去年10月,他和妻子用三年多辛苦积攒的钱首付20%购买了这套新商品房,但每月4000多元的还贷压力,让他们打算将房子出手,另觅小户型房居住。

  “现在把房子卖出去,要额外缴纳营业税。”陈先生说。建设部、

国家税务总局等七部委出台政策,宣布今年6月1日以后,个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其售房收入全额征收5%的营业税。

  陈先生怕原来的

房价和营业税等加在一起的价格把买家吓跑,但又不想自己亏本将房子出手。此时,一种被称为“做低交易价格”的避税招术在市场显形,这让陈先生未见喜色,反倒是顾虑重重。

  真假两份合同

  陈所担心的是,在交易过程中面对的真假两份合同中可能产生的风险。

  由于陈先生不指望在卖房上赚钱,他所标出的价格中包含了以下几项:房子原来的总价80.52万元、房子装修的5万元、银行按揭利息的2万元、契税1.2万元、公共维修基金1.6万元。

  此外,如果以原价每平方米6100元出手,这个总价约为96万元需要额外缴纳营业税40260元人民币。契税和印花税也要分别缴纳12078元和402元。

  尽管这部分成本可能转嫁到买房者身上,但房子的总交易价格依然降不下来。照此计算,买家拿到手的价格在7272元每平方米。“这个价格,我分文没赚,还搭上了装修的人工。”陈说。

  “我们可以把交易价格做低。”这家中介的工作人员称,中介公司可以和买卖三方签订两份不同的买卖合同,其中一份合同是以买卖双方的真实交易价格签订,另一份是中介公司按照当地市场价签订。后者被业内称为“假合同”,专门为避税而来。

  如果以陈先生这套房子原价每平方米6100元签订“假合同”,房产中介可以直接向税务部门少交7735元营业税“(7272元-6100元)×132×5%”和2320元契税“(7272元-6100元)×132×1.5%”,共逃税10055元左右(不包括少交的67元印花税,印花税税率为0.5‰)。

  《财经时报》从北京顺驰、中大恒基、我爱我家等房产中介公司了解到,这种避税方式很普遍。“只要把房子看好了,避税就是下一步要考虑的。”位于北京海淀区大运村对面的中大恒基内的一位工作人员表示。

  一般而言,这种避税方法主要是针对二手房的全款交易。“全款交易量占我们公司二手房买卖的一半左右。”北京顺驰一位工作人员表示。北京顺驰是顺驰不动产网络集团的子公司,后者是中国最大的房产中介公司,在全国29个城市拥有900家连锁店。

  《财经时报》获悉,二手房买卖市场中,由于目前转按揭被叫停,买方需要补齐卖方的银行贷款,然后再办理抵押贷款。“当卖家的首付款在20%的底线上时,买二手房贷款和全款付清的金额相差不大。”一位业内人士表示。

  打擦边球

  今年6月房产新政实施以来,许多房产中介为了吸引买家,维持经营,不惜违法逃税。

  据我爱我家公司统计,新政策实施后半个月与去年同期相比,二手房源挂牌量下降15%,客户委托量下降20%,成交量总体下降30%。

  二手房低迷的成交量导致房产中介惨淡经营。据称,目前北京大大小小的房产中介公司至少在4000家以上。北京市建委7、8两月公布的未办理续期备案的企业就有40余家,已注销备案的企业有6家,无有效联系方式的企业有4家。

  “但二手市场低迷并不是中介公司违法的理由。”一位房地产专家表示。他认为,建设部门和税务部门目前还没有一套行之有效的方法去清理签订“真假两份合同”逃税的做法。

  北京市通州区建委产权交易中心工作人员表示,对于二手房交易合同的审查,主要对房屋朝向,申请人资质等方面。而具体房屋交易价格以及由此所需交纳的房屋交易营业税,则具体由当地税务部门考察。

  “房屋产权过户是在建委产权中心进行,只要那里通过就没问题。”一位知情人士称,他认为,只要建委方面没有异议,税务局也不会过问房产交易中的逃税问题。

  《财经时报》了解到,当地的建设部门在认定二手房买卖的交易价格时,仅仅是依据楼盘所在地的平均市场价,并没有一个准确的尺度。从北京市建委8月中旬首次向社会发布二手商品住房交易市场成交价格看,“线条过粗,参考价格有限。”这为二手房买卖留下了逃税空间。

  风险暗藏

  “在我们这里交易的顾客都十分安全,没有就此有过纠纷。”一家中介公司人员说。如果不是炒房者,自住型买家不会刻意毁约。“反正是为了居住。”

  但事实上,对于买卖双方而言,掺杂着偷税概念的交易蕴藏着极大风险。高价买卖低价报税属于虚假交易,虽然买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房子转让时,将直接面临房屋出售时估值降低,未来缴纳20%的个税会更多。

  以陈先生的这套房子为例。买家如果下次出手时,税务部门认定的价格是每平方米6100元,而不是实际交易的每平方米7735元。如果按7272元出售,这位买家需要额外承担3.9万元个税“(7272元-6100元)×132×20%”。分析指出,未来房地产交易征收个税的可能性很大。

  对于陈先生等卖房者和一些买房者而言,中介公司帮忙避税的做法暗藏极大风险。

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