二手房交易打擦边球 真假两份合同开辟逃税路径

　　建设部门和税务部门目前还没有一套行之有效的方法去清理签订“真假两份合同”逃税的做法

　　本报作者 陈海保 实习记者 陈建波

　　近段时日，27岁的陈先生每天下班后匆忙回家，因为他委托的北京某家房产中介公司 卖房的工作人员频繁地领着不同的买家来看房。

　　陈的房子位于北京市海淀区的一个普通住宅小区，建筑面积为132平方米，购买时的价格每平方米为6100元人民币。该小区紧临轻轨13号线知春路站，10号地铁站于2008年北京奥运会前开通。在去年10月，他和妻子用三年多辛苦积攒的钱首付20%购买了这套新商品房，但每月4000多元的还贷压力，让他们打算将房子出手，另觅小户型房居住。

　　“现在把房子卖出去，要额外缴纳营业税。”陈先生说。建设部、

国家税务总局等七部委出台政策，宣布今年6月1日以后，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收5%的营业税。

　　陈先生怕原来的

房价和营业税等加在一起的价格把买家吓跑，但又不想自己亏本将房子出手。此时，一种被称为“做低交易价格”的避税招术在市场显形，这让陈先生未见喜色，反倒是顾虑重重。

　　真假两份合同

　　陈所担心的是，在交易过程中面对的真假两份合同中可能产生的风险。

　　由于陈先生不指望在卖房上赚钱，他所标出的价格中包含了以下几项：房子原来的总价80.52万元、房子装修的5万元、银行按揭利息的2万元、契税1.2万元、公共维修基金1.6万元。

　　此外，如果以原价每平方米6100元出手，这个总价约为96万元需要额外缴纳营业税40260元人民币。契税和印花税也要分别缴纳12078元和402元。

　　尽管这部分成本可能转嫁到买房者身上，但房子的总交易价格依然降不下来。照此计算，买家拿到手的价格在7272元每平方米。“这个价格，我分文没赚，还搭上了装修的人工。”陈说。

　　“我们可以把交易价格做低。”这家中介的工作人员称，中介公司可以和买卖三方签订两份不同的买卖合同，其中一份合同是以买卖双方的真实交易价格签订，另一份是中介公司按照当地市场价签订。后者被业内称为“假合同”，专门为避税而来。

　　如果以陈先生这套房子原价每平方米6100元签订“假合同”，房产中介可以直接向税务部门少交7735元营业税“(7272元-6100元)×１32×５%”和2320元契税“(7272元-6100元)×１32×１.5%”，共逃税10055元左右(不包括少交的67元印花税，印花税税率为0.5‰)。

　　《财经时报》从北京顺驰、中大恒基、我爱我家等房产中介公司了解到，这种避税方式很普遍。“只要把房子看好了，避税就是下一步要考虑的。”位于北京海淀区大运村对面的中大恒基内的一位工作人员表示。

　　一般而言，这种避税方法主要是针对二手房的全款交易。“全款交易量占我们公司二手房买卖的一半左右。”北京顺驰一位工作人员表示。北京顺驰是顺驰不动产网络集团的子公司，后者是中国最大的房产中介公司，在全国29个城市拥有900家连锁店。

　　《财经时报》获悉，二手房买卖市场中，由于目前转按揭被叫停，买方需要补齐卖方的银行贷款，然后再办理抵押贷款。“当卖家的首付款在20%的底线上时，买二手房贷款和全款付清的金额相差不大。”一位业内人士表示。

　　打擦边球

　　今年6月房产新政实施以来，许多房产中介为了吸引买家，维持经营，不惜违法逃税。

　　据我爱我家公司统计，新政策实施后半个月与去年同期相比，二手房源挂牌量下降15%，客户委托量下降20%，成交量总体下降30%。

　　二手房低迷的成交量导致房产中介惨淡经营。据称，目前北京大大小小的房产中介公司至少在4000家以上。北京市建委7、8两月公布的未办理续期备案的企业就有40余家，已注销备案的企业有6家，无有效联系方式的企业有4家。

　　“但二手市场低迷并不是中介公司违法的理由。”一位房地产专家表示。他认为，建设部门和税务部门目前还没有一套行之有效的方法去清理签订“真假两份合同”逃税的做法。

　　北京市通州区建委产权交易中心工作人员表示，对于二手房交易合同的审查，主要对房屋朝向，申请人资质等方面。而具体房屋交易价格以及由此所需交纳的房屋交易营业税，则具体由当地税务部门考察。

　　“房屋产权过户是在建委产权中心进行，只要那里通过就没问题。”一位知情人士称，他认为，只要建委方面没有异议，税务局也不会过问房产交易中的逃税问题。

　　《财经时报》了解到，当地的建设部门在认定二手房买卖的交易价格时，仅仅是依据楼盘所在地的平均市场价，并没有一个准确的尺度。从北京市建委8月中旬首次向社会发布二手商品住房交易市场成交价格看，“线条过粗，参考价格有限。”这为二手房买卖留下了逃税空间。

　　风险暗藏

　　“在我们这里交易的顾客都十分安全，没有就此有过纠纷。”一家中介公司人员说。如果不是炒房者，自住型买家不会刻意毁约。“反正是为了居住。”

　　但事实上，对于买卖双方而言，掺杂着偷税概念的交易蕴藏着极大风险。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将直接面临房屋出售时估值降低，未来缴纳20%的个税会更多。

　　以陈先生的这套房子为例。买家如果下次出手时，税务部门认定的价格是每平方米6100元，而不是实际交易的每平方米7735元。如果按7272元出售，这位买家需要额外承担3.9万元个税“(7272元-6100元)×１32×２0%”。分析指出，未来房地产交易征收个税的可能性很大。

　　对于陈先生等卖房者和一些买房者而言，中介公司帮忙避税的做法暗藏极大风险。

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