避税招数和风险 | |||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2005年11月06日 16:01 《财经时报》 | |||||||||
房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税等成了二手房中绕不过的“坎儿”,房屋交易额下降,买卖双方及中介的利润被大大摊薄。为增加销售量,一些房产中介迅速推出了避税对策。 第一招:以租代售
房产中介代卖方找到买主后,若买卖双方不愿承担营业税,买家先以向原房主租住的方式入住,交给原房主房租。等原房主的产权证满两年期限后,再办理过户手续。这样,卖方不会再为房子购买不足两年要缴营业税而发愁,同时获得售房收益及出售日之前的房租收益。 风险:目前以租代售是两年期内售房者最普遍采用的避税方式,虽然这可以充分利用售房者的房屋资源,避免空置损失,但一旦房价在租期大涨,房主因此毁约不再出售房屋,租了几个月的买主的利益将受到损失,反之亦然。 第二招:不过户先公证 先通过买卖双方公证买卖合同,并约定两年期满后再行过户。买方为防止卖方两年间出现不诚信问题,双方约定在买方付与卖方一定金额的房款后,将房产证留于买方或第三方公证人保存。 风险:在我国有关的房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生房产纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售,买房人的利益将无法保证。另外,公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证,如果双方发生纠纷走诉讼程序,其公证效力也将受到质疑。 第三招:找物业改底单 买卖双方可找物业公司的人,直接把卖房合同的底单改掉,在房产证上直接写买主的名字,这样就避免交纳营业税和个人所得税了。 风险:改了底单就等于改了原来的购房合同,重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去,而新合同也成了瑕疵合同,一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。 |