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房地产业是否挟持中国经济 智囊传授过冬经验(2)


http://finance.sina.com.cn 2005年08月14日 11:46 中国经营报

  陈惠湘归纳,是组织的灵敏度、战略的前瞻性、团队的一致性让这三个行业的三家代表企业把握住了行业转折带来的新的市场机遇。他认为这是一种系统的能力,企业应对行业变革最核心的问题就是系统能力的提高。

  陈惠湘说:“我自己有三个学习的理论,第一是向金融企业学安全与服务,第二是向工业企业学习品质控制和成本控制,第三是向高科技企业学习团队建设与创新。这三个方面
能学好的话,企业的系统能力或者新的竞争力就会更强,企业就能走的更远!”

  让香港告诉内地

  香港中原的黎明楷先生在主题演讲中回顾了香港从1997年以来楼市的跌宕起伏以及企业的“过冬经验”,对起步晚、尚未经历过一个完整的市场周期的内地房企来说意义非凡。

  黎介绍,香港房地产在1997年10月份达到顶峰,中原指数显示为100。之后,在短短的一年时间,该指数就从100跌到40左右,整个香港楼市交易跌了60%,仅剩下40%。然后有轻微的反弹,反弹过后从1999年开始一直慢慢往下,这个冬天整整持续了5年。到2003年非典那段时间楼市跌到谷底,中原指数只有33%左右。非典过后,楼市才才开始缓慢回升。

  据悉,香港市场的变化也是从政府出手控制楼价开始的。先是政府提出每年推出85000个单位的“居屋”(类似于国内的经济适用房),增加低价房的供应,银行也调高了房贷利率,接着亚洲金融风暴意外发生,对整个购买力形成重大打击。在供应放量与需求萎缩的双重刺激下,香港交易量直线下降。香港政府很快开始出手救市,1998年5月份放宽楼花转让,6月份停止卖地,后面还停售部分居屋,银行按揭利率也下调。“但市场一下跌,消费者的信心就没了,想挽回没那么容易”,黎明楷感慨地说。

  这期间,香港开发商采取的对策是节流和开源。金融风暴之后,很多大开发商做的第一件事就是冻结内部的公积金,先从内部开始节约成本;其次就是审慎投资,这时政府出让的土地卖价都不高;第三是降低建筑成本,主要是降低建筑材料档次,原本用木地板的现在改用地砖,能省就省。开源主要体现在争取销售回款上。与内地房企放慢建造施工速度的做法不同,香港开发商仍然推进工程,而且加大促销力度,大打广告,降价推盘,争取资金的尽快回笼。他们的盘算是,这个项目可能做亏了,但资金在手,可以买进便宜的土地,等楼市回升的时候再赚回来。

  黎明楷说:“香港商人不大计较某一个项目上的得失,在乎的是能继续参与游戏。为了卖楼,香港开发商推出的付款方式很多是两年免息免供,头两年开发商替客户还贷。更厉害的是免首付,还用现金回赠客户。对这些开发商的自救行为,也想救市的政府并不干预。”

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