孙宏斌欲告路劲

　　市场传言，日前孙宏斌在天津顺驰中高层干部开会之时，神情激动的披露路劲未经他本人及顺驰其他相关股东签字认可，便擅自行使了顺驰B的购买期权，他会向香港联交所提出路劲涉嫌违规的投诉，并报国内有关主管部门。据称，路劲方面的代表律师日前也专程到过天津，希望与其洽谈。 [全文] [评论] >>查看全部企业观察


孙宏斌后悔卖顺驰，欲告路劲？
市场传言，日前孙宏斌在天津顺驰中高层干部开会之时，激动的披露路劲未经他本人及顺驰其他相关股东签字认可，便擅自行使了顺驰B的购买期权，他会向香港联交所提出路劲涉嫌违规的投诉，并报国内有关主管部门。[全文]


顺驰简介
顺驰成立于1994年，是目前中国规模最大的全国性房地产企业集团之一，主要从事房地产开发和物业管理。顺驰12年来累计开发房地产项目83个，销售面积超过1000万平方米，2004年成为业内达到百亿销售规模的企业之一。并初步形成全国化的战略布局，在北京、天津、上海等13个城市，拥有大量土地储备。
路劲简介
香港路劲集团(1098.HK)成立于1994年，1996年香港联交所上市。主要专注投资、发展、经营和管理收费公路和房地产。目前在中国八个省参与超过20个收费公路和桥梁项目，总长1060公里，投入资金超过70亿人民币。因路桥收益稳定，至今未出现利润下降，资产负债率仅30%。


路劲整合顺驰整合坎坷多
“顺驰的问题，不是外界所能想象的，超出我们当初预想的三倍。”单伟豹回忆，当时能以少量资金拿到顺驰700万土地储备时，非常兴奋；其后，随着整合深入，发现困难重重，另外必须放弃几百万平米土地储备，又觉得很失望；但是在今天看来，当时入主顺驰决策还是正确的。 [全文]


孙宏斌欲借融创东山再起
孙宏斌顺驰时代的结束，也意味着他之于融创的开始。有知情者表示，孙宏斌近期频繁现身融创集团。但地产游戏规则已今非昔比，孙宏斌和融创的未来仍然祸福难料。[全文]


单伟豹：路劲为何花18亿收购顺驰
在收购了顺驰后，路劲的负债率陡增至70%以上，但却使路劲完成了向主营房地产业转型的一跃。[全文]

小调查

　“利”字当头顺驰并购风波起

	孙宏斌“大闹”天津顺驰？

有一种传言是：孙宏斌进门之时，天津顺驰中高层干部正在开会，他神情激动的披露他与路劲之间争执的详情，称路劲未经他本人及顺驰其他相关股东签字认可，便擅自行使了顺驰B的购买期权，他会向香港联交所提出路劲涉嫌违规的投诉，并报国内有关主管部门。据说孙还声称，路劲一高层曾表示希望洽商解决分歧，被他拒绝，而路劲方面的代表律师日前也专程来过天津。另有消息透露，此前不久的一次内部会议上，天津顺驰COO（首席运营官）杨哲便对员工表示，近期公司股东之间出现了纠纷。 [全文]

	天下熙熙皆为利来

今年5月单伟豹直言，收购顺驰的整个过程中“遇到那么多困难，比我想象中最少多3倍，资金也多投入了20%～30%，这是我们吃亏的地方”。 “双方好像都憋了一口气，收购方认为自己给蒙了，要设法出出气，被收购方曾经的辉煌让新主人几乎全盘否定，颜面何存？”一位地产界资深人士说。圈内人士分析，一年来各地地价楼价疯涨，路劲所得顺驰的数百万平方米储备土地价值自然水涨船高，收益大大高于当初预期，孙宏斌可能会觉得，以前谈下来的交易价钱和条件对自己不合算，想要多分一杯羹。而对路劲来说，花费那么多的时间和精力，付出可能远远超出预算的25亿港元之后，若不能及时而合理地化解此次纠纷，那刚刚有所起色的顺驰地产业务，恐将再受波及。 [全文]

　顺驰血脉之变

	顺驰家族化单氏子弟占据核心部门

似乎一切都还在掌握之中。对顺驰A(老顺驰资质较好的项目集合)的收购已经完成并整装出发，对顺驰B(老顺驰资质较差的项目集合)仍在清理之中，年内有望彻底完成收购并理顺关系。同时，路劲在接手顺驰之后，组建了类似最高管理委员会的常设机构来指导和调度新顺驰的战略管理和业务运营，以单伟豹之子单颂曦为代表的单氏子弟兵更是占据了CFO等核心职能部门。在送走以江湖气著称的老顺驰之后，路劲的家族特色已经成为了这个富有争议的地产企业最显著的DNA。 [全文]

	最大---最好

与顺驰前主人孙宏斌的目标不同，单伟豹已经完全摒弃了把顺驰打造成中国最大或者最强房地产企业的可能，他的愿景是做中国最好的房地产企业。孙宏斌时代顺驰最为人诟病的就是它的“狂妄野心”，当2004年率先在中国房地产界突破100个亿的大关时，其口号是“三年内达到1000个亿”。单伟豹表示，“以我经商37年的经验，如果你做到最好的话，利润自然产生，你不要求最大但是绝对会给你合理的利润，你把它做好一定会给你利润。”[全文]

	新顺驰财权高度集中

在路劲收购之后，顺驰在管理上一个最明显的变化就是财权的高度集中。以蓝调为例，现在上至部门经理下至普通员工，每一笔费用开销都需要经过傅诚的最后审核，哪怕是几十元的杀虫剂，而对于那些解释不清的单据，则一律不予过账。 “基本上孙宏斌讲的是一个经营理念，而对我们来说则是一种关于人生励志的座右铭，也就是说永远不要对你的生活感到失望和沮丧，永远不要在困难面前低头退让，并且永远不要失去信心。”单伟豹表示。 [全文]

　顺驰“死因”探究

	疯狂扩张：成也萧何，败也萧何

在行动迅速得令人咋舌的同时，顺驰出手的豪爽更令人震撼，其拿地的最终成交价两倍于起拍价的情况比比皆是。毫不夸张地说：一时间，顺驰所到之处，地价都会大幅上升，顺驰也因此获得了“天价制造者”的称号。　　所谓“成也萧何，败也萧何”，正是这种疯狂扩张的模式将顺驰推上了一条不归路。不计成本地扩张规模导致顺驰资金链的破裂，剥开驰骋各地风光的表面，顺驰需要面对的一方面是缴纳100亿元以上土地出让金的残酷现实，另一面是本身并不雄厚的财力。在房地产这个现金至上的行业，顺驰的“天价拿地”可说是给了自己一个可以掐算死期的定时炸弹。 [全文]

	管理不力自酿苦果

在顺驰各家分公司进行具体操作时，孙宏斌在内部一再强调的就是一个字，“快”。一群20多岁的娃娃兵使顺驰的员工急剧膨胀，内部成本核算形同虚设，缺少监管，甚至出现一个普遍现象：各地的项目经理通常在交房前离开，因为交房的时候必须重新进行成本核算，很多项目经理都过不了这一关，便一走了之。管理混乱由此可见。外部销售不景气，内部腐败严重，顺驰原本微薄的利润迅速被吞噬，财务状况恶化后，公司内部的资金管理系统便无用武之处。各个项目总经理由原先每天晚上10点钟对账，变成了每周一次的总经理办公会。而每次开会，都发现多数项目都有巨大的资金缺口，怎么也补不上。 [全文]

	超前半步生超前一步死

当2003至2004年顺驰屡次在全国创造天价拿地记录的时候，许多开发商还讥笑孙宏斌疯了，可是谁能想到就在顺驰疯狂拿地不到一年时间，土地出让方式发生了重大变化。此后开发商通过拍卖获得的土地价格与顺驰当时所谓的天价相比，一下子就比较出了孙宏斌的“疯狂”是多么的高瞻远瞩。假如当初，顺驰在全国攻城略地后能够迅速收手，发展的速度稍微慢一点儿，摊子铺的稍微小一点儿，顺驰就极有可能将这场“锐角之争”发挥到极致，并以其锋利的锐角将霸业维持到较长的时间。 [全文]

　航母房企继续风光？

	国内地产业扩张速度极限平均为19%——超速增长，无法停止的衰退

模拟测算显示，以国内房地产上市公司平均0.3倍的资产周转率和平均17%的营业利润率(息税前利润/主营业务收入)计算，房地产行业的极限扩张速度不能超过19%，否则企业的资本结构将陷入快速和持续的衰退过程。　　重资产、低周转的行业特性，除了会迅速消耗股权融资的成果外，更可怕的是在超速增长下，它将导致资本结构的持续恶化。从长期看，任何一个房地产企业，无论你的融资能力多强，增长速度都有一个“天花板”，这是任何企业都必须遵从的客观规律。 [全文]

	房地产企业一次股权融资仅够2-3年超速增长

上市、融资改善初始资本结构状态，真能推动房地产企业持续高增长吗？即使做一次大规模地股权融资，将初始股权比率提高到80%、权益负债比提高到8倍，陡峭的资本结构线仍将使企业权益负债比在第2年就降至2.9倍，第3年降至1.5倍，在第4年突破安全底线，降至1倍以下。　　对于房地产这样一个重资产、低周转的行业，一次性的股权融资，仅能支持2-3年的超速增长，并不能解决企业的长期增长问题。无论初始状态股权比例有多高，在50%的资产增长速度下，2-3年内权益负债比都会迅速衰退至1以下。 [全文]

	四成企业恐会成为“下一个顺驰”

资本结构演化模型为我们判断各地产企业的扩张极限提供了切入口。在这个模型中输入企业的营业利润率、资产周转率、初始股权比率和有息负债率，并将目标变量“稳态权益负债比”控制在1以上，我们得出了A股和H股各房地产企业的极限扩张速度。　　对比演算出的极限扩张速度与实际扩张速度，我们得出了一个“极限扩张风险排名”，这个排名警示了哪些企业在透支增长潜力。在A股48家房地产业上市公司中，有四成企业实际扩张速度已显著超越极限扩张速度、财务风险逐步上升。[全文]

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