上海豪宅的外滩演义

　　本报记者　贺来来　上海报道

　　豪宅：城市的标签？

　　一个城市，造就一种豪宅；一类豪宅，映衬一座城市。

　　豪宅天生只是大城市的产物。因此，每个城市的不同消费观念，都影响着豪宅的开发与营销，买家的眼里，购买豪宅不仅是买一个居住的环境，也是买一种氛围。有意思的是，豪宅的资源稀缺性与唯一性，令投资客趋之若鹜。

　　“外滩”作为一种理想生活方式的符号象征，正在被放大。

　　当1350米水岸线总长成为回忆，取而代之的是南外滩、北外滩、东外滩等新兴的城市概念。更重要的是，在上海之外，城市的经营者们已经将外滩模式以及它所倡导的生活方式，推广到每个有“外滩之梦”的水边城市。

　　南外滩———华润“动力”

　　“外滩只是一个概念，相反，能不能营造一个好的社区才是项目能否成功的关键。”相对于谈论项目的是否属于豪宅概念，华润置地上海有限公司的董事总经理陈凯似乎更愿意谈论社区形成的概念。

　　2004年的华润置地大有春风得意的意味。由于北京房地产市场的改善和成都项目的额外贡献，华润置地上半年售出地产约为23万平方米，同比增长..6倍。在23万平方米的地产中，12万平方米来自于成都，而剩余的11万平方米来自于北京，其中期盈利近一亿港元。

　　不过，这些也许仅仅是华润的开始，在上海，他们有着更具潜力的“动力地块”尚在酝酿之中，华润置地(上海)有限公司拥有上海黄浦区董家渡聚居区5-1、9-1地块的开发权，而这个项目的推动的意义将不仅仅局限在一个高尚社区的形成上，更会给所处区域带来一个整体的提升。

　　“在香港海景房只是一个阶段性的概念，可能你真正能享受景观的时间是非常有限的，所以很多人买这样的房子，所追求的还是在项目社区本身。”陈凯介绍，在某种意义上，南市老城区是上海真正的起源地，只是由于近代的一些原因才导致了他的没落，所以尽管有着良好的景观优势，但华润依旧将会把项目的重心落在“上海起源”这个概念上，并努力能重新塑造该区域的社区形象。

　　当然，这决不是华润的一相情愿，在政府的规划中，已经给了他们最为有效的支撑。

　　根据规划，董家渡聚居区是上海城市规划中最大的滨江聚居区，也是“上海浦江两岸综合开发”世纪工程的重头戏，整个聚居区有着两公里的滨江岸线，与陆家嘴隔江相望，而南外滩董家渡地区将建为滨江高档住宅板块。董家渡聚居区位于复兴东路以南、中华路-桑园街以东、陆家浜路以北、黄浦江以西，规划陆域面积121.7公顷。其中可开发用地面积66.6公顷。

　　华润置地发展的项目位于董家渡聚居区北部，占地6公顷，北距外滩1.8公里，西距豫园1.5公里，南距南浦大桥1公里，江景优越，交通便利，西侧有规划待建的R4地铁，北侧有在建的复兴东路过江隧道。项目计划楼面面积约20万平方米，是上海中心城区内不可多得的高档住宅开发用地。

　　目前董家渡首批地块由华润置地、北京光彩、浙江华浙集团三家国内知名开发商进行开发，计划投资达到30亿人民币。目前，该区域内项目都在拆迁过程中。随着董家渡滨江高档住宅区概念的兴起，该区域房价也持续上升，目前该板块内二手房价已经在13000-14000元／平方米左右，仍呈上涨趋势。

　　浦东———世茂概念

　　“上海，乃至全国，之所以会有江景豪宅这个概念，很大程度上是由于世茂滨江的炒作与成功。”这是沿江豪宅开发者的共同感慨。

　　2001年，位于上海黄浦江东岸的世茂滨江花园向世界打开家门，引发房地产市场轰动，该楼盘占地27.5万平方米，仅拆迁费就花了20亿元，而当时这个并不被认可的项目，却于2001年、2002年、2003年连续3年获得上海市房地产销售额第一的佳绩，如今已经取得了销售100亿元的业绩。

　　此后，2003年，位于福州闽江沿岸的福州世茂外滩花园对外发售，销售火爆；其后，位于南京下关区长江、秦淮河河口的南京世茂外滩新城，按整体规划推进设计方案。

　　而事实上，在目前的全国房地产市场，世茂已经成为“滨江概念”的代名词，而明年上半年该公司在全国十个城市的布点基本可以落实，其中包括400万平方米的哈尔滨项目，150万平方米的南京项目。世茂豪宅波及之处，无不风起云涌。

　　“世茂滨江已经完全成为了一个国际化的概念，其中的消费者有一半来自海外。”世茂集团项目总监童自成表示，世茂对品牌的塑造已经取得了国际市场的认可，海外推广已经成为其吸引购买的主要支撑，而它以往所采取的一些营销模式正在被其他众多的沿江楼盘复制。

　　“尽管同类物业在不同区域出现，但浦东仍是最具潜力的区域。”童自成认为，相对浦西，浦东更能够体现开发商的开发理念，因为一个成熟的区域必然有它先前建设所带来的阻碍，而一个相对处于起步的区域却能够由开发商尽心打造。

　　东外滩———“暗战”频演

　　相对于已经被炒热的其他外滩概念，同样属于“外滩源”的杨浦段东外滩看来似乎依旧处在波澜不惊之中。不过，这也许仅仅只是表象，在东外滩的概念之下，众多开发商已然争先恐后，“暗战”频演。

　　处在杨浦区板块内的黄浦江岸线长达15.5公里，而规划中的“东外滩”是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是上海重点开发黄浦江地区中的一部分。而潜伏其中最为显赫的开发商，莫过于合生珠江。

　　2002年，上海合生创展成立，而它的第一颗棋子就落在了杨浦区，据说这块与珠江地产联合拿的地，占地60亩，建筑面积达56000平方米，是合生创展迄今为止最小的项目。但珠江香樟园位于东外滩板块中的有利地段，距复兴岛仅10-15分钟车程，而至内环线仅3-4分钟车程。由此产生的优势，一举为合生珠江在上海的发展奠定了基础。

　　在珠江香樟园之后，上海合生珠江随后接连获得了上海浦江开发的重点区域杨浦大桥居住区，占地约100亩，总建筑面积约17万平方米的珠江香樟南园地块，以及紧邻黄浦江占地288亩，总建筑面积40万平方米的合生滨江苑地块。而这一尚未进入开发的隐含项目，已经受到了众多业内人士的瞩目。

　　据了解，目前“东外滩”内新建楼盘较为集中的区域便是东起军工路，南临黄浦江，西至周家嘴路，北靠大连路的区块。将与黄浦区外滩源、虹口区北外滩连成一片。

　　在杨浦区的规划建设中，“东外滩”也在生活、金融贸易等方面下足功夫———未来的东外滩主要分三大开发区域：复兴岛将打造本市中心城区独一无二的环岛生态生活区，江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的码头，与虹口北外滩相连接的地区将构建国际采购服务功能区。

　　“目前项目尚未启动的原因，主要在于拆迁的进程，以及政府所希望的其他物业种类的开发。”上海合生房地产开发有限公司总经理助理宋悦青表示，尽管地块目前还停留在前期开发的状态，但其未来的走势必然相当可观。

　　“珠江有着多个城市沿江楼盘的开发经验，也曾经历过广州沿江楼盘的价格大战，但在上海，由于水资源的局限性，即使短时间内会有一些同类物业的产生，也决不会形成和广州一样的市场。”宋悦青认为，虽然上海外滩的外延在不断地被扩大，但真正能开发江景住宅的区域也只有黄浦江沿岸，因此，无论是已经被炒到身价倍增的北外滩，还尚处萌芽的东外滩，都很难出现真正的价格战的情况。

　　北外滩———房价狂飙

　　北外滩地理位置得天独厚，与外滩、陆家嘴呈“三足鼎立”之势。北外滩地区沿江岸线长约2.3公里，规划面积3.66平方公里。北外滩地区是黄浦江两岸综合开发条件最为成熟的重点地区之一。

　　2002年1月10日，上海市委、市政府宣布正式启动黄浦江两岸综合开发，时任上海市委书记的黄菊指出，一定要按照“百年大计，世纪精品”的要求，高标准、高水平实施两岸的规划和开发，将黄浦江打造成上海新世纪的新亮点，成为城市规划、城市建筑、城市功能和城市旅游风景线的杰作。

　　此后，区委、区政府全力推进北外滩地区开发，完成了控制性详细规划、道路交通组织规划和市政基础设施规划，明确了功能定位和产业导向，重点项目已经进入实质性建设阶段。

　　按照规划和建设进度，北外滩地区两年内已确定的重点项目全面开工建设，五年内开发初具规模，主要基础设施基本到位，已建、在建项目占建设总量的一半，八年内基本完成重点项目建设。

　　随着虹口区北外滩规划逐步明朗，北外滩正在迅速拉动虹口房价。根据相关报告指出，现今该区域房价较去年7、8月间已上涨了72.7%，远超全市平均水平，特别是北外滩景观房涨势更为凶猛。

　　据了解，目前北外滩地区在售的新盘一共有4个，即耀江国际广场、白金府邸、浦江名邸、临潼苑.滨江雅苑，另外还包括一个预告新盘中虹明珠苑。这些楼盘都不同程度地进行了多次涨价。

　　综观上海各个外滩概念间的房地产开发，无论区域历史背景如何，也无论开发商有着怎样的市场规划，政府规划在沿江区域的构成中起着至关重要的作用。