土地新政带来商业地产阵痛期

　　商业地产项目土地成本原本就高于住宅，短期内交齐高额土地出让金对其无疑是一记重拳

　　在商业地产银根开始紧缩，信贷难度越来越大，开发商自有资金捉襟见肘的情况下，商业地产又遭遇8.31冲击，其将何去何从？易铺网CEO陈建明称，中国商业地产开发商盲目求大，专业技能欠缺，既缺乏良好的专业化操作水平，又缺少强大的资金实力，基本处在襁 褓期。与此同时，商业地产开发成本还始终居高不下，有业内人士呼吁，后8.31时代的商业地产亟待降低成本。

　　大多商业地产项目前途未卜

　　对于靠后期出租等方式收回成本的商业项目来说，60天内交齐巨额土地出让金无疑是被戴上了一道紧箍咒

　　8.31大限突然改变了土地供应方式，所有土地都采取招拍挂方式出让，且要求开发商必须在很短时间内交齐所有土地出让金，这对自有资金本来就少，并已习惯了在几年内交齐土地出让金的商业地产开发商来说，无疑是一次重击。

　　富力(北京)地产开发有限公司总经理吕劲认为，相比住宅项目而言，目前这种新的土地出让金交纳方式给商业地产带来的压力将更大。因为商业地产项目大多不可能马上变现回笼资金，通常是靠后期出租等方式收回成本。再加上商业地产地价本身就高于住宅地价，这也导致其开发成本高于住宅。当下的土地新政要求过关项目必须在60天内交齐所有土地出让金，这也预示了商业地产新一轮洗牌已不可避免。

　　陈建明称，特别是大型商业地产，前期土地款是项目是否具有可操作性的决定因素。假如土地款高达几个亿，如果按照土地新政的要求，绝大多数商业地产开发商都将被淘汰出局。

　　据了解，在8.31过关土地面积中，商业地产用途面积占26%.这些商业地产能否交齐余下土地出让金还难以预料。

　　北京万达房地产开发有限公司副总经理杨明明表示，虽然8.31新政加大了商业地产开发压力，但目前大多数开发商已具备一定的规避风险能力，可通过上市等各种融资方式渡过难关。

　　地价一旦上涨将加剧竞争

　　8.31后，土地总供给量将大幅减少，地价不理性上升已很难避免，而招拍挂地价又远高于协议出让地价，这势必会引发商业地产开发商不惜成本争地

　　关于8.31大限后，土地价格一旦上涨将更加加重商业地产开发成本的争论也在业内愈演愈烈。

　　陈建明认为，8.31后初期房地产土地成本在市场炒作下，阶段性不理性上升不可避免。很多位置较好的商业地块必然会成为开发商的必争之地。但5至8年后，随着8.31前协议土地资源的逐步枯竭，房地产土地价格将逐渐恢复理性和平稳。到那时，商业地产市场才会进入“完全竞争市场阶段”。

　　华远集团董事长任志强认为，土地采取招拍挂方式后，土地成本目前已呈现出不理性上升态势。任志强举数据说明，今年上半年，国有土地收入约2044亿元。按面积计算，70%是协议出让土地，28.8%是招拍挂土地。按成交金额计算，招拍挂土地虽只有28.8%，但却占了2044亿元的60%以上，说明招拍挂地价远高于协议出让地价。来自兰州和杭州的数据也支持了这一结论。

　　外资大举进入尚临不少困难

　　8.31后，外资进驻国内商业地产领域空间加大，但大规模入驻还有待时日，而未来市场也将对开发商的经营、创新等综合能力进行“真刀实枪”的考验

　　8.31之前协议出让土地方式比较复杂，而8.31后的招拍挂方式渠道相对单一公平，资金雄厚的外资有可能借机进入商业地产领域，这无疑将加剧国内商业地产的竞争激烈程度。

　　杨明明认为，8.31为外资进入商业地产市场扫清了障碍。之前北京商业地产外资进驻比较少，外商主要采取与本地开发商合作的方式。但8.31后，外资可能直接进入，这势必会加重本地开发商竞争压力。杨明明预测，虽然商业地产正处于阵痛期，但随着土地新政的落实，市场将对开发商的经营、创新、营销、综合品牌运营及异地开发等能力等进行考验，在这种情况下，只有综合实力雄厚的商业地产开发商才会胜出。

　　吕劲则表示，虽然8.31后不排除外资进入国内商业地产开发的可能性，但目前外资的入驻也面临不少困惑，因为国内商业地产发展目前还处于发展阶段，外资本地化操作能力尚比较欠缺，且外资公司多为上市公司，决策的过程往往较长，所以外资大规模进入国内还有待时日。因此，后8.31时代初期，来自资金方面的压力将是商业地产开发商首先面临的难题。

　　-独立视角

　　快速回笼资金易出事

　　出售商铺或抵押物业均会增加开发风险

　　业内普遍认为，8.31后，市场供求关系会发生巨大变化，加大了供需不平衡矛盾。土地总供给量将大幅度减少，使地价上升的可能性更大。而商业地产产业链非常复杂，讲究规模效益。一般为了保证后期商业地产正常运营，便于管理，开发商都不会将商铺全部售出，而是采取只租不售的方式，吸引旗舰店进驻，做好业态规划，定位清晰后以获得长期效益。

　　但土地新政则加大了开发商资金压力，很可能促使开发商将商铺全部出售以加快资金回笼速度。这样做很可能引发一些问题，此前亚运村第五大道商户维权事例就反映出了这一点。第五大道就采取先销售商铺，再由业主租给商户的形式招商。商户维权主要是因为第五大道的实际情况与招商宣传出入很大，无法正常运营，使商户入不敷出。

　　陈建明认为，这也表明商业地产项目作为一种特殊产品，如果违背了其固有的发展规律，是很容易出问题的。但开发商若为保证长远利益并不全部出售商铺，同时又要尽快回笼资金，那么在融资未果的情况下，很可能又会将物业抵押给银行以获取贷款，这又加大了银行放贷风险。

　　-对比国外

　　国外靠税收获益国内难借鉴

　　国外是土地私有制，因此可以不靠前期土地出让获益

　　据了解，在国外，商业地产运营模式和住宅地产有很多不同。尤其是一些大型商业地产项目，开发商拿地成本非常低。政府的赢利模式也不靠前期土地出让获益，而是靠后期项目成功运营产生的税收收入获益。

　　全球最大的Shopping Mall———加拿大的West EdmontonMall开发时只被象征性地收取了一美元土地款。任志强认为，中国和其他国家土地制度不同，实行的是土地有偿出让制度，但国外则多半采用土地私有制，或物业税制。由于国情不同，国内采用这样的模式运营商业地产目前还不太现实。

　　本报记者 敖虹