上海商业地产“透支”的第二次浪潮

　　本报记者 沈浪 上海报道

　　“对上海的商业地产，我并不看好。”万通集团主席冯仑此番言论未免绝对，然而业界与他持同样观点者并非少数。日前，本报记者也获悉了最新的一组数据：上海市2004年审批下来的商业项目就有71个，包括22个建筑面积超过10万平方米的“大块头”，而最近中央有关部门深入调查其中13个项目。

　　无疑，上海商业地产项目正在经历以“虹桥商城”为首的一批商业项目“停工”之后的再一次危机。但种种迹象表明，上海发展商业地产的脚步没有因风险而停滞，反而在业态重复和透支的轨道上加速飞驰。

　　5年内供应总量达2500万平方米

　　“为了将上海打造成国际购物中心，在世博会召开之前，还将在全市范围内建设5-10个10万平方米以上的大型商贸中心。”这是在4月21日举行的中国国际房地产商务论坛及博览会上，上海世博局副局长黄耀诚的宣言。

　　黄耀诚指出，上海政府对于发展商业地产的计划依靠于坚实的经济发展基础，其根本在于目前上海每个月的社会消费品零售额达200多亿，且依然保持增长。其次，上海有着强大的购买群体，这不仅仅包括上海本地的购买力，更有来自外地以及国际化的消费。

　　上海上个世纪90年代初的营业面积为400万平方米，到2003年扩容至1700万平方米，已经达到人均1平方米。其时上海就出现了友谊南方商城等一批业态复合度较高、规模较大的商贸中心。

　　去年5月原上海市商委所做的上海大型商业设施的调查，显示已经开业的购物中心有13个，建筑面积97万平方米；在建的购物中心有15个建筑面积超过160万平方米；规划将建的有19个，建筑面积超过240万平方米。而据统计，到2020年上海对商业网点的需求面积将达到2500万平方米，目前在建和已经报建的商业项目就已经超过了800万平方米，这些供应都将在3-5年内集中上市。也就是说，5年内，上海商业地产的开发总量就可以达到2020年的需求量。事实上，实际的数据可能更大，上海的商业地产项目，正面临着“透支”的第二次浪潮。

　　“上海用十年时间完成了美国50年完成的路程。”上海市经委秘书长朱成刚形象地评价上海经济的高位运转，上海零售商业的网点布局目前正处于商业发展周期的交替阶段，上海商业经过前10年的发展，已进入国际大都市第一方阵行列。朱成刚认为，上海零售网点的总量与购买力之间的比例已经呈现不协调趋势，并且零售网点营业面积的边际收益存在下降趋势。类似于亚太盛会等大面积空置商铺的形成也正因如此，在吸引了大量的投资业主之后，却没有形成有效的经营。铺面销售一空，却没店开张的“死铺”现象，已经成为商业物业风险的佐证。换言之，上海目前零售网点的投资目的已经从商业经营转向资本运作，商业网点的投资风险也随着地价的上升、商业主营利润的下降、完全依赖网点升值而逐步加大。

　　风险和质疑并没有影响到上海人对兴建大型商业中心的热情。根据上海中瑞研究部提供的一份资料显示，2004年初上海已经出现多个商铺集中上市的局面，据不完全统计1-3月内约有12个商业项目上市，总量达到19万平方米，其中还不包括去年年底推出的在售项目，与1-3月住宅新增比在1：6.4，其供应量依旧十分惊人。

　　区域竞争导致业态重复

　　造成商业地产热潮的局面，并非开发商们一相情愿，目前上海的绝大多数商业项目都有各级政府的直接参与，也正是有了政府相关部门的支持，才能使得这些项目都能够“绿灯通行”。

　　“近年来商业规划中遇到的问题，很大一个原因是政府的规划存在越位！”一位负责商业网点规划的人士告诉记者，政府商业规划存在着两大问题，一是规划太细，取代了很多市场配置的作用。二是规划目标中过多的体现了政府的偏好，忽视了消费者的选择。

　　更深层次的原因在于，商业聚集区也往往是一个城镇或区域的最中心，具有象征着经济发展进程的标杆意义。而在一片大兴商业项目的喧嚣中，除去投资者对发展物业本身利润与回报的追逐，也同样存在了区域与区域之间的经济竞争。

　　“区域政府在对各自商业网点的调控中存在攀比的可能性。”相对于出售性质的住宅物业，经营性的商务项目和商贸中心对当地经济的帮助更大，因此，在巨大的利益趋使下，各区的利益相争也导致了商业项目喷涌。

　　在上海嘉定区，与普陀区相邻的真新街道“曹安商贸城”属于“三产综合发展区”南部板块重要项目。该项目占地约40.6公顷。其中包含了多个酒店、商业中心和办公楼项目。目前已经在建的就有建筑面积为36000平方米的瑞孚商业广场和与之一街之隔的建筑面积为40665平方米的利富商贸大厦。

　　与此同时，作为全市住宅最为密集的普陀区，大卖场总建筑面积达到了50多万平方米，而在该区新一轮的规划中，仅真北地区就包含了绿洲商务港、兴力达广场、新伟龙商城、祥和大酒店、星河世纪商办楼等大型商业项目。

　　然而，这些商业水平只体现在量贩型商业上，仅仅是一种技术型商业，零售业的另一端，高端百货和专卖业依旧非常薄弱。业态重复已经是不争的事实，但该地区的商业项目上马却依旧呈现愈演愈烈之势头。

　　朱成刚指出，消费水平的提升必然导致消费结构发生变化，购物需求正转向综合消费需求，以购物为主的传统商业街和商贸中心正在受到严峻的挑战。尤其是像普陀区所集中的量贩型商业将趋于饱和，今后二三年内，上海还将新增400万至500万平方米零售网点，而这些新增网点的功能定位将非常困难。

　　而更加突出的一个问题是，在前景未卜的情况下，如此巨量的商业地产究竟由谁来买单？

　　“现在商铺的价格已经远远超出了一般经营的能力限制。”一位业内专家指出，购物中心过热不仅会使得银行的风险增加，更重要的是，大量的供应和高位的租金会将经营者逼上一条“绝路”，因为经营收入已经被租金价格所抛离，无法获得良好的利益回报。目前，上海市区商铺平均3元一平方米每天，除了豫园等特殊个案外，一般普通经营已经无法收回成本，这也就是商业项目存在的最大隐患。

　　“推动上海商业新一轮发展的动力主要还是新的消费需求，而不是投资。”所谓的“抄铺”现象只是特定的市场环境所引起的。而大量商业项目的“消化”也不可能由房地产的“炒家”来完成，而是让位给真正意义上的经营者。

　　对于面临着巨大市场压力而又如此巨量的商业地产项目，政府方面表示，目前所能采取的措施也只有严格审批，新的限制性规定近期并不会出台。