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 规模宏大的MALL正成为各城市商业地产之痛（北京现代商报 封戈 摄）
今年3月，银监会、商务部、发改委、建设部展开了一场全国范围内的大型商业设施彻查。据银监会、商务部等直接参与调查的官员介绍，全国购物中心投资总额达2000多亿元，大约400个网点左右。然而，据某媒体透露，在全国拥有1000多个网点的民间机构的调查中，购物中心总数达到了600个左右，以每个投资额5亿元测算，投资总额则应在3000亿元以上。
增长过快 政府急“叫停”MALL
根据中国商业联合会的调查，目前在我国购物中心投资领域唱主角的是地产商，单由地产商开发的项目占购物中心总量的56%，这还不包括那些由地产商牵头、联合零售商和投资商一起参与的项目。一位同样也在调查的行业权威人士透露，按购物中心正常开发的实际情况，一个MALL项目中自有资金一般只占5%左右。2000多亿投资中几乎95%的风险由银行承担，也就是说，银行平添了1900多亿的贷款风险。而如果单纯是一个住宅或商用楼的投资，由于可以在两三年里快速套现，往往可以及时归还银行贷款并有可能赚个盆满钵满，但是购物中心却大不一样，其盈利模式不是房屋的出售，而是商铺的经营与出租。参照国外经验，购物中心实现盈亏平衡就得5年以上，要收回全部投资就得十几年甚至几十年。难怪在5月中旬，银监会正副主席刘明康、唐双宁在召集四大行行长座谈会上忧虑地表示：“固定资产投资增长过快，信贷投放增幅过大”。4月30日，发改委主任马凯在传达“贯彻落实国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知精神”时，将“大型购物中心”列入重点清理范围。
与此同时，北京市发改委也在5月6日牵头，成立了清理整顿MALL专项小组，对全市在建拟建的MALL项目进行清理整顿。负责制定商业网点规划布局的部门正紧张修改原来的商业网点规划，新规划将会于今年七八月份出台。即将出台的商业网点新规划肯定会对原来规划的4家大型综合购物中心(SHOPPING MALL)进行缩减，最终缩减到几家还未确定。按照原来北京商委在2002年出台的商业规划，北京市拟在东南、西南、西北、东北四个方位各建一个面积在20万-30万平方米的大型商业MALL。而这些MALL的投资方多数是房地产企业，他们往往利用银行贷款建造商业地产。
资金短缺 MALL火山变“冷山”
当电影院里正在热映好莱坞大片《冷山》之时，一度十分火爆的MALL从火山变成了“冷山”。就拿北京来说，即使政府不缩减MALL规模，但由于资金问题，原来规划中的4家MALL已有可能夭折。在北京，3年下来多家争当北京第一家MALL的开发商只有西四环的金源MALL出线，其他仍在筹备和等待投资当中。金源时代购物中心总经理蔡训善先生介绍，金源MALL背靠大集团，拥有充足的资金，MALL总投资38亿元，大部分都是股东出资，银行贷款少之又少，所以开发建设招商节奏不为外界干扰。同时，目前所有签约大商家租期都是20年以上。即使这样据粗略估算，至少也得12年才能收回投资额。另据了解，动作较晚的东四环十八里店附近正在审批当中，万达广场4万平方米和华贸中心16万平方米购物中心已经通过审批，预计2006年开业。
对于MALL这种综合性项目来说，前期投入动辄就是十几个亿甚至是几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则长达十几二十年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。一位曾经在某房产公司就职的人士，向记者详解了一家预计投资25亿元的MALL的融资之道：先用自有资金拿地，对土地用市场价评估升值，再拿政府准许其投资的土地批文到银行贷款，用此贷款来建造，建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款，用此贷款来营运。据了解，原定于今年国庆就要开业的北京亦庄MALL，从2001年11月奠基至今仍看不到动工的迹象。因为缺钱，该项目的计划投资已由原来的18亿元压缩到了14亿元，开发商大地集团也正四处找钱以补资金缺口。不可否认的是，在诸多MALL开发环节中，地方政府起到了举足轻重的作用。地方政府热衷于此的根本原因则在于“造MALL”是短期内可见效的“政绩工程”。这种“政绩工程”的一个可怕之处，是当一些官员得享引资、人气、车流、物流等表面繁荣的政绩时，却把巨大的风险转嫁到了银行的头上。
谁能撑起真正的MALL？
2003年商业地产之火爆形势实质上是一种非理性的繁荣，按现时我国人均收入1000美元、美国人均收入3万美元、香港2.4万美元比较，我们的消费水平与其相比还有较大的差距，而建立在有效消费支撑之上的零售业现在还无法与发达国家或地区相提并论。据2002年统计数据表明，我国前500家最大零售企业销售额的总和不及美国WalMart一家销售额的十分之一，而美国最大的购物中心(MALL of American)的规模也不过39万平方米，而我国超过此规模的恐怕不在少数。
专家指出，在国外大型MALL因功能不同区分为不同的投资主体。市中心区的MALL因为肩负着城市空心化后的复兴功能，具有微缩街区的性质，一般是由政府进行投资的；郊区MALL以盈利为目的，一般由养老基金等资金实力雄厚的财团进行投资。但在国内，大大小小的MALL大都是由民间资本进行投资的，要么是房地产开发商，要么是商业企业，在MALL这个巨大的“烧钱机器”面前，国内投资商们的资金实力还相差甚远，只好通过各种短线操作来弥补资金不足，一旦哪个环节出了问题，资金断链的情况也就在所难免。实际上，任何一个大型的MALL项目背后都少不了政府的支持。北京亦庄MALL尽管还没开工，但实际上已经获得了亦庄开发区的资金支持和优惠的土地政策。
有了政府或明或暗的支持，国内的投资商们也不一定能撑得起MALL的投资。如北京的春天MALL就找来英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投资银行、美国科尔公司和美国STAR公司等合作。北京的中关村MALL也是由西单商场和法国欧尚集团合作的项目……按照中国政府关于加入WTO的有关承诺，从2004年起零售业将全部对外开放，也就是无论内资外资，都将享有一视同仁的政策待遇。而在此之前，谁能抢得先机，占据有利的商业网点，就会在竞争中形成绝对优势，这是由于地理资源的稀缺性和惟一性所决定的。跨国零售企业普遍看好未来中国的发展前景，因此都制定了相关的中国发展战略，而商业网点布局成为重中之重。WalMart计划2005年以前在中国开店50家，来自英国的著名建材超市B＆Q就计划2008年前在中国的30多个城市开设80家分店。国内零售企业也不甘示弱，如华润万佳、天虹、新一佳、北京华联、上海联华也纷纷与外资零售企业抢占资源，希望与其一决高下。
而对于国内购物中心的扩张，商务部有关人士则明确表示，商业网点建设，商业地产开发，必须以规划为龙头，好的规划必须有听证制度来保证，需要通过听证形式来提升并强化规划意识，保证决策的正确，这也是国际通行的做法。今后，商业地产项目不符合当地商业网点规划的，将不予批准。张向东／文 封戈／摄
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