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谁拿到了上海地产入场券?

http://finance.sina.com.cn 2003年06月13日 09:15 中国企业家

  上海市委书记陈良宇曾在不同场合向世人勾勒了上海远景:沿黄浦江而上,可以领略北外滩摩天轮和白玉兰大厦的壮观、上海船厂居住区的亲切、“外滩源”新风貌与外滩景致浑然一体,十六铺水上游览中心与老城厢紧密连接的轻松休闲、南浦大桥休闲居住区的安逸宁静、世博会场馆的千姿百态……

  在不熟悉上海的人眼里,这些地名生冷、抽象,缺乏内涵,但在地产商眼里,这项重
修上海的巨大工程,随着上海在远东乃至世界位势的不断上升,拿到重修上海的入场券,无疑也就有了编织新财富神话,缔造新商业奇迹的题材。于是,挟雄厚资本和巨大梦想的地产商们接踵而至,一场没有硝烟的商业战争,在中国最强势政府主导下,逐步升级。

  上篇:强政府与名企

  《中国企业家》记者戚娟娟

  香港大佬的第二战场

  2003年1月10日,黄浦江开发的重头戏之一—上海“外滩源”国际发展研讨会上,香港恒基老总李兆基悄然而至,与当时上海市市长陈良宇、副市长韩正坐在一起。这在当时引起人们对恒基地产与“外滩源”关联度的众多猜测。

  但李兆基仅仅是上海政府的座上宾之一。这两年,他的好朋友郭氏兄弟往来上海,似乎比他更频繁。10年前那一波投资上海热浪中,郭氏三兄弟表现消极,相当谨慎。此时,一向注重香港市场的新鸿基却有了巨大的转变。郭炳江不止一次对外界宣称:“只要条件合适,有机会就去做。”为此,新鸿基取消了多年前规定的投资内地不得超过总资产10%的上限。

  郭炳江恐怕以前没有想过要如此细致地体味上海。在2001年一个寒冷的日子里,他走进1923年建成的汇丰银行大楼。当端详着那些尘封多年才见天日的精美壁画时,这位香港中年人深深地被震撼了。而后,他执意登上外滩钟楼的顶层,长久地凝望着远方。对岸,冬日的浦东天水苍茫。

  之后,新鸿基掌门人、大哥郭炳湘亲临上海考察,在那次考察中,郭炳湘正式对时任上海代市长的陈良宇提出投资陆家嘴的设想。

  2002年6月,三弟郭炳联偕夫人再赴上海,会见了陈良宇。那一次,双方的会谈有了许多实际性内容。不仅上海置地集团的老总在座,郭炳联还得到了陈良宇一句话:“你们精心准备,我们一锤定音。”言简意赅。

  “跟新加坡政府、香港政府比较,上海政府往往走在企业的前面,很有国际水平。”郭炳联啧啧赞叹。

  新鸿基投资陆家嘴的项目终于在2003年初有了眉目。郭炳湘在年度股东大会上透露,新鸿基以与地产受让方正式签订合同。项目的投资总额由先前预计的60亿-70亿港元扩大到80亿港元,用于发展陆家嘴中心商务区商用及住宅地产项目。此项目占地约40万平方米。新鸿基创造了港资在上海单项地产投资额的最高记录。

  郭氏兄弟固然招来一片羡慕,但很少有人了解其间细节。据说,谈判进行得异常艰苦。“有几次差点谈崩了,之所以最终没有崩,说实话,是我们太想要这块地了。”新鸿基的高层这样告诉记者。

  从APEC会议在上海举行后,香港地产商对上海的投资策略开始有了改变,一是开始多元化投资,不单单是商务楼,住宅领域也开始进入;二是投资周期变长。越来越多的香港人不仅把上海当作了第二战场,“第二总部”也在构想当中。

  一位新加坡投资商感慨地说,“上海市场目前的回报率比起港台、新加坡有优势得多,只要上海有一个房地产项目能做到回报率8%-10%,我肯定会投下来做。”新加坡与香港的房地产投资回报率还不到5%。

  目前,香港9家最大的房地产开放商均在上海开足马力,其中新鸿基、新世界等对黄浦江两岸则情有独钟。

  新鸿基“滑铁卢”

  其实郭氏兄弟当初属意上海的并不只陆家嘴一块,董家渡即被业内人士认作他们的“滑铁卢”。在浦江两岸的开发规划中,董家渡的定位是:上海市最大的滨水聚居区—“看得见水景的房间”。规划中的董家渡,东依黄浦江,北至复兴路,接近世博会会址,岸线长2公里,陆地面积122.55公顷。

  “董家渡那块郭氏兄弟来谈了多少次啊,甚至跟上层在活动,想要这块地。方案几乎都是现成的。这是打品牌的一个项目啊。”一位不愿透露姓名的业内人士说。

  但是新鸿基目前不得不暂时告负,在董家渡项目上,最大的赢家是刚从北京来沪拓展的华润置地(另两个赢家是光彩事业投资集团与浙江华浙实业),在总投资约30亿元的董家渡开发规划中,华润置地获得了6万平方米土地的开发权,华润将为此投入15亿元资金,预计项目建后将获得18亿元收入,华润上海公司亦在拿到该项目后匆匆成立。

  戴德梁行的房地产咨询专家吴少聪评价,“华润的优势在于对国内市场熟悉,班子也很年轻,很多决策比香港开发商及时,高层也愿意帮衬。”

  许荣茂走麦城

  许荣茂被认为是另一个与郭氏兄弟命运相似的人。这位《福布斯》中国富豪榜的“榜眼”中意黄浦江两岸开发规划中的另一黄金地段—北外滩,打算投资100亿元用于中央商务区建设,早就不是什么新闻。可是在2003年1月8日,北外滩综合开发正式启动时,官方发出的消息却是,虹口区分别与上海申江两岸开发建设投资(集团)有限公司和上海中远三林置业集团签署了合作协议,成立上海申江北外滩开发建设有限公司和上海中远三林北外滩开发建设有限公司,参加北外滩综合开发的具体项目。时任上海市副市长的韩正亲自揭牌。

  消息传出,很多人直呼“大跌眼镜”。不到一年前,北外滩所在的虹口区负责人透露的情况是,正在与4至6家香港著名的房地产公司接触当中,短期内将与1至2家香港公司签订开发协议。

  显然,在此次北外滩开发权的争夺中,许荣茂不及印尼商人林绍良行事灵活。林是印尼三林集团主席,2001年5月,他到上海考察,并会晤高层。在与中远集团接触半年后,三林集团正式入股中远置业,与中远集团并列成为第一大股东。一家超大型国企旗下的房地产公司顺利实现了股权多元化,而林绍良则顺理成章地进入了“重修上海”的阵营,在北外滩分得一杯羹—比他的香港对手们省力得多。

  一个能被非常容易观察到而且理解的事实是,游戏的核心部分在各家国有企业之间有条不紊地进行。除了董家渡、北外滩等项目,另一些事例是,黄浦区下面的新黄浦拿到了炙手可热的“外滩源”的一级开发,而黄浦江两岸综合开发总体规划中第一个进入实质性运作的项目财富广场的投资商则为上海房地(集团)公司——上海房地集团是专为整合房地产格局而度身定制的上海旗舰企业,由中星(集团)有限公司、闵虹(集团)有限公司、房地(集团)公司的等老牌房地产企业组成,注册资本高达40亿元。

  不过即便这样,其间未尝没有惊心动魄的商业缠斗。上海实业集团的副董事长陈伟恕微笑着告诉记者:“格局远没有完全形成,还会有各种戏剧性的变化。”

  民营集体缺席

  据香港戴德梁行统计,在上海房地产企业里,一级资质企业仅有100来家,投资额和商品房销售量还不及全市总量的20%;其余近4000家企业中,不少注册资本仅500万元;而资质为三级、暂定三级或未定级的小企业就有近2000家。

  和君创业研究咨询有限公司执行董事长李肃说,在上海的土地政策进一步透明化之后,房地产的产业特征正处于由关系主导向资本主导转型当中,新的土地资源的分配机制无疑大大提高了资本的门槛。从前,在土地获取上,本土开放商有优势,但随着土地市场的透明化,今后谁的资本实力强,谁就将在土地获取上有优势。

  “现在上海房地产,是兵荒马乱的市场。”戴德梁行的吴少聪笑呵呵地评价。每人都有机会,只是区位不同。在大兵压境的上海房地产市场,本地的开发商目前主要能做的,就是面对上海市民的中低档住宅开发;而各家国企捎带着小部分的外企,似乎正排定座次,开始分食浦江两岸这块巨大的蛋糕。

  看得见的手

  2003年4月11日上午,上海市政府多功能厅,上海市黄浦江两岸开发工作领导小组会议召开。这是自2002年1月黄浦江两岸综合开发启动以来的第二次会议。

  这是一次典型的上海市政府内部性质的工作会议,上海市市长、黄浦江两岸开发工作领导小组副组长韩正率领市、区一班政府官员齐齐落座,参会企业很少,主要是政府指定的对沿江土地进行一级开发的大型国有企业及在两岸占据土地较多的企业集团。会上,杨浦区区长岑富荣提出:“历史遗留问题怎么解决?……杨浦大桥下面的一块地皮是在两岸开发启动前批的,但现在他们不按规划乱盖房子怎么办?”这句话让之前一直没在会上发言的韩正情绪一下激动起来。“市级单位乱造房子?责任是谁?”韩正厉声环视四座,“反复强调过两岸开发要和委、办联手,单靠区里承担不行。”

  工作会议结束前,韩正做了长达22分钟的讲话。讲话中反复出现的关键词句有“市区联手”、“任何人不能违反规划”、“速度、质量、长远利益”等等。

  尽管黄浦江两岸的综合性大开发尚处起步阶段,上海市、区政府正面临着许多事前难以预料的障碍和困惑,但是政府这只强势、高效的手,却始终不曾放松对上海房地产市场的引导和掌控。

  正是在这只手的控制中,上海房地产少了很多悬念。

  2002年12月,黄浦区政府与上海市地产集团等签订南外滩8号地块和福佑路地块、露香园路地块的开发协议。会上,市长韩正的一席话可以说为上海政府与房地产开发之间的关系做了最好的诠释:

  “今后在房地产市场上,政府将以地产开发为主,少参与或不参与房产开发,最终实现地产与房产开发的分离。此外,房产开发的游戏规则要变,容积率不再由房产商说了算,必须遵守政府制定的规划。”

  “土地市场由政府主导,上海要建世界级城市,要吸引更多的外来投资,关键要降低商务成本,而商务成本很大的一块就在土地成本。土地一级市场必须由政府控制,要建立土地资源的储备和调控机制,否则土地成本过高、无序混乱的状况难以改变。提倡熟地流转方式,也是降低商务成本的重要手段。”

  不止一位上海房地产的圈里人这样评价:“韩正的作用非常非常重要。他担任分管房地产的副市长时,上海大的房地产集团形成、大的地域开发规划启动。”

  可见,许荣茂未来不是没有可能从申江和中远手中租到土地。这一场胜负还没见分晓。今朝拼得你死我活,明天未始不会干戈化玉帛。既是对手,也可能成为战友。既然沿江开发的面积在短期内即扩大了三倍,那么,这73平方公里土地上,谁能料定不会再有变局?二级市场或许是一个更加难得的机会。

  仔细揣摩上海房地产的特征,多少暗合、或者说揭示着上海经济模式的走向:强势政府主导下的市场的完全开放。这显然是一条既不同于香港,也不同于新加坡的道路。

  中篇:谁拿到了重修上海入场券?

  《中国企业家》戚娟娟

  罗康瑞贵人相助?

  如果没有卢湾区政府的鼎力相助,罗康瑞盘算再好,东方新天地项目也可能落空。公益性质的人工湖及绿地是罗康瑞换得全部52公顷土地的一个前提。瑞安大力配合旧城改造,政府对居民动迁则不遗余力。据说,5万平米的人工湖,3800户居民,43天动迁完毕。

  罗康瑞比其他香港商人更早地来到了上海,第一次要上溯到19年前。1984年的上海,正处在整个20世纪中面目最为萧索的境地,多年后,他回忆说,“当时的感觉不怎么样。”

  可仅一年后,罗康瑞却决定到上海投资。1985年,37岁的罗康瑞出任香港基本法咨委会委员,为加强对内地的了解,他带团到北京、上海、广州考察。他第二次踏上上海的土地,在这里,经人介绍,他认识了许多“年轻的朋友。”

  彼时的罗康瑞显然无法预见这些“年轻的朋友”对他意味着什么。就如同他没有料到十余年后,自己会把事业重心北移向这座灰蒙蒙的城市一样。

  今天,当年“年轻的朋友”大多年过半百,其中一些已攀上了政治生涯的高峰,罗康瑞依然习惯这样形容他们—其时上海市团市委的一些负责人。罗康瑞与上海的缘分,便由这些“年轻的朋友”开始。他们的支持与帮助最终成为罗康瑞的上海事业至为关键的内容。其中,包括新任上海市长韩正。

  瑞安在上海的第一个投资项目“城市酒店”,董事长便由时任上海团市委书记的韩正兼任。韩正日后的一个职务是卢湾区区长。

  罗康瑞在卢湾区称得上如鱼得水。谈到卢湾,他不无感慨:“我们和卢湾区的关系……17年啊,城市酒店在卢湾、瑞安广场也在卢湾,新天地、人工湖还在卢湾。你什么地方去投资呢?人总是最重要的。”

  年轻时的罗康瑞热衷政治,香港回归前在工商界、政界均崭露头角。他不仅参与基本法的起草工作,集港事顾问、特区筹委及推委成员于一身,并且是与香港立法局直选派针锋相对的“71人会”重要成员,还被选为香港工商专业联会主席。

  “那时老人家们称我是工商界的‘交际人’。”罗康瑞优雅地一笑,他并不否认自己的政治敏感,“我和政府打交道因为我希望支持、配合他们发展,并不是单纯为自己的业务,我可以和他们建立友谊。为什么我可以在上海做那么大的开发,在一大会址旁边做“新天地”那么重要的地块?因为他们了解我,相信我,知道我不会乱来。”

  2002年10月,《商业周刊》年会在北京举行时,罗康瑞被专门请上演讲台,与海内外企业家辩论“如何搞好政府关系”。同样的话题,美国企业家大喊头痛,国内民营企业家一脸激愤,罗康瑞却安坐当中,从容不迫。在那样的场合,风度翩翩的他,作用如一剂妥帖却不落痕迹的润滑油。

  中远三林和政府合作有优势?

  北外滩之争,一度是2003年年初上海滩的热门话题。作为黄浦江两岸开发4个重点地区中最早启动的一个,北外滩未来的定位是“中央核心商务区”,外界曾盛传许荣茂的世茂集团获得北外滩3.66平方公里土地的开发权,可事态随后急转直下,最后的开发权由上海申江公司和中远三林置业联手夺得。

  除了身为上海中远足球俱乐部董事长,另一个令徐泽宪闻名上海的理由是“中远两湾城”。“中远两湾城”是迄今建成的上海市最大的旧城改造项目,总投资67亿元,自1998年启动以来,已多年蝉联上海房地产销售面积前几名。当初,苏州河畔的“两湾”旧址,弄堂狭窄到“人死了都抬不出来”的地步。

  “有200多家房地产企业去谈过这个项目,都没敢接。”徐泽宪不无得意,“中远两湾”的开工典礼上,上海市市委、市府、人大、政协的主要领导全部到场——据称这是房地产建设商品住宅项目前所未有的礼遇。

  军人出身的徐泽宪不讳言中远与政府之间种种联系,但亦解释,比起上海政府下属的企业,中远显得更超脱。

  《中国企业家》:中远凭什么赢得北外滩改造和开发的机会?

  徐泽宪:我们和政府合作有优势,有比较丰富的旧城改造的经验(中远两湾城)和操作特大型项目(海南博鳌)的运作能力。北外滩的改造首先面临旧城改造的问题,压力大,一般企业承受不了。

  《中国企业家》:游说政府的过程是否复杂曲折?

  徐泽宪:我们非常早地就和政府接触了。我们得知上海市在做浦江两岸的规划后,首先找到浦江办,得知浦江两岸开发的4个重点,最重要的是北外滩。于是和虹口区政府进行接触,表示我们愿意和他们一起整体对浦江两岸进行开发。这样就有了中远三林北外滩开发建设有限公司,中远控股。

  《中国企业家》:很多评价中远善于借助政府的翅膀起飞,你似乎也并不否认?

  徐泽宪:是的。1995年中远置业还是个非常小的企业,注册资金1500万元,这几年,我们注意了和政府的合作,也注意了自身操作项目的能力和品牌。我不是地方政府本身的企业,是到你这个地方来投资。我们会与政府的设想结合起来操作项目,这样政府非常容易接受,关系就良好。纯外方企业可能不知道怎么和政府打交道。

  《中国企业家》:都说中远三林从许荣茂的世茂手里抢得了北外滩的大片土地?你打败了许?

  徐泽宪:炒作,完全是炒作,不存在这个问题。

  但我想应该是有竞争的吧,到现在还有去和区里谈的。但我们抓住了自身的几个优势,至于人家怎么谈的,不是很清楚。可能世茂想获得一块土地,我们不是,我们和政府组成一级开发商来组织对外招标,如果愿意自己继续做的话,就把土地的一级开发和项目招标捆绑起来运作。从角色上来说,世茂就是二级开发商;申江公司是政府用来协调黄浦江两岸开发的机构,除了协调规划,也代行政府职能,拥有一级土地开发权;我们的角色介于它们两者之间。

  《中国企业家》:那么现在能否说北外滩是中远三林、申江公司和世茂集团三分天下?

  徐泽宪:不能这么说。世茂集团手里的土地比较少嘛,实际上仅仅两栋写字楼,面积不很大而我们一家占的面积超过北外滩总体面积的1/2——其实本来我是想把北外滩整块地都拿下的。现在申江公司的地块只要招标我就打算投入。

  华润打消政府对我们的疑虑

  “政府关心三个问题:一是开发商的资金实力,这个项目的投资高峰将达十亿元,如果开发商到时不能让资金如期到位,政府就做不了拆迁;二是地产公司的开发水平;三是一定要快!”

  “华润是不是一家国有控股企业已不是主要问题,我们不能去猜政府到底如何考虑,我们要做的工作是打消上海政府对我们的疑虑。”王印说。

  黄浦区一位副区长对王印半开玩笑说,区里哪些建筑他喜欢,哪些建筑他不喜欢,对后者他简直想把它们炸掉。王印知道这位区长在担心什么,很快,他带着黄浦区政府一干客人参观了华润置地在北京开发的凤凰城、华清嘉园、翡翠城等项目。资金方面,上海小组向项目办捧出华润置地在香港上市公司的历年年报,显示自己是一家2001年营业额达到了34亿港元的地产公司,拥有境内外融资能力。

  离谈判启动不过两个多月的功夫,王印在北京就接到了董家渡项目到手的喜讯。华润置地将拿出约7.6亿元用来收购6万平方米土地以及安置原有居民迁移,而完成建筑面积达20万平方米的项目,总共则需15亿元,建成后可获得约18亿元收入。

  在作规划时,华润置地最后选用了一名同济大学教授和一名德国设计师联手做出的方案。一方面小区主体建筑采用简洁、现代风格,另一方面保留一幢30年代Artdeco风格的礼拜堂及部分完好的1925年石库门里弄,改建为小区休闲会所。

  华润只可能比上海政府更着急。原来料想最好今年年底就能预售回收资金的想法如今只能延至2004年3月。华润称,资金筹集是比较顺利的,华润置地在香港向境外银行借钱,利息成本不到2%,大大低于国内水平;放慢项目进程的一个重要因素是政府拆迁的速度不如理想中的快,近一年过去,目前只拆迁了60%。

  刚刚在香港发布的华润置业2002年业绩已很不好看了,营业额和利润比前年降低67%、53%,华润置业需要北京以外的业务增长,首当其冲就是上海。“如果董家渡项目明年能售出十亿,上海业务差不多就能占到华润置业三分之一或者四分之一的分量。”王印说,同时他亦明确表示,董家渡项目不会是华润置业介入上海旧城改造的惟一落点。

  下篇:泰晤士河开发模式?

  《中国企业家》记者戚娟娟

  经过浦东开发这13年,上海政府在开发建设的市场运作方面积累了不少经验,浦江两岸开发办主任余力谈上海政府如何引导“两岸开发”,重修上海时,显得胸有成竹。

  激活“滨水经济”

  《中国企业家》:请您从上海城市发展的角度简要介绍一下浦江两岸开发出台的背景。

  余力:黄浦江两岸开发虽然是近期提出的,但是上海政府很早就在酝酿这件事。浦东开发进入到一定阶段后,黄浦江两岸开发也提到议事日程上来。当一个城市发展到一定规模,往往就要激活滨水经济,世界发达国家基本上都走过(滨水经济)这条路。上海也是这么走过来的,但现在经济发展到一定阶段,很多产业需要提升、城市功能需要置换。所以黄浦江两岸的业态需要重新圈建,有的不适宜在两岸发展了,要让这块土地做另外的用处。

  从上海的情况看,整个上海的城市中心轴线由东向西,过去以延安路为轴线,从浦东开发到浦西再到虹桥;黄浦江是一条南北轴线,现在如果发展滨水经济,城市两条中心轴线交叉,对上海经济的发展来说,可说是“水到渠成”。

  变“生地”为“熟地”

  《中国企业家》:政府对两岸土地开发的总体规划思路是什么?和以往的开发思路相比,这次有哪些新特点?

  余力:经过浦东开发这13年,上海政府在开发建设的市场运作方面积累了不少经验,这次明确提出政府引导、市场化运作、企业化管理。

  这次我们采用了一种变“生地”为“熟地”的开发模式。具体说来,就是政府先指定一个、两个代表政府的一级开发企业来做一块地的整体规划和前期开发,它们取得规划许可、立项和用地许可,把这块“生地”变成“熟地”。这样做的好处是避免了“见缝插楼”,是一个整体的规划单元。一级开发企业,比如上海地产集团和申江公司把这个地弄好以后,交给政府,政府收回,然后公开招标,任何开发商要是想在上面造房子,还得去投标,获得这块地。如果条件比较成熟,今年年底内我们要推出一到两块,甚至三块地的招标。这要根据全局的情况来定。

  另外一个好处是,过去,开发商负责建地,可能会捎带着作一些绿化地,后来这块地的性质就不明确了,但这块公共用地严格来说,应该是政府的。现在我们在开发单元上规划划定以后,从一开始就不容许你私自卖给企业,前期开发建成以后交给政府,是政府的资产,政府通过财政来维护日常营运。

  《中国企业家》:这种开发模式是借鉴了国外发达国家的一些经验吗?

  余力:我最近在研究英国开发泰晤士河的战略。英国政府把沿河的一些废弃的码头、仓库作为政府的资本交给一家公司去运作,政府不参与管理,赚的钱按比例返回政府。这家公司有很大的权力做规划,并且为这个规划改变周边交通条件、环境条件。我感觉这对我们非常有借鉴作用。

  我们的做法与它非常相似:做好一个规划,再来吸引社会资金、私人公司。

  黄浦江开发最重要的就是,怎么样把它功能重新定位?怎么样把它的黄金价值挖掘出来?这要一取决于要做好规划,二取决于实现规模效应。自从“浦江开发”一说出来,好多的大企业都感觉到:好主意!你出来挑头,我们来做这个生意!但是对我们来说,首先要把大的东西规划好,只有一个大企业诞生了,再有两三家一起竞争,肯定是最好的。

  《中国企业家》:那么这一二家一级开发企业在整个开发过程中的作用非常重大。

  余力:它应该是政府全资企业,基本上能够代表政府意志做这些事情,政府不要求它在这上面赚土地的钱。每个区总得有一家,由各区来定,或者一些项目捆在一起给一家企业的情况也有。

  《中国企业家》:有种看法认为在浦江开发中,会以国企为主导、其他投资者会比较难进入?

  余力:我想一般传统的观念会这么想,但是各投资者在投标中标的起跑线是一致的。以往认为国有企业效率没有民营企业快,我们现在已经要刮目相看了。我最反对的是国内地产界以往的炒楼、炒地,虚假繁荣。欧美基金公司过来,也许不会要像香港商人要那么大一块地,但是会带来国际一流的理念。

  《中国企业家》:现在开发办经常遇到的问题或者困惑有哪些呢?

  余力:梳理一些不符合规定的遗留项目很麻烦。

  在浦江两岸开发之前,有的企业就已经获得规划、获得土地了,但是两岸开发后,就要对它们建筑的规划参数进行调整,原来容积率偏高的,调下来,原来高度偏高的,也调下来,有的不能搞“兴师动众”的新建,比如外滩源,很大程度上是恢复历史风貌;对符合两岸开发规划、已经开工的工程,我们要督促他们按照进度推进,我们既要照顾到投资者的切身利益,也要让他们符合黄浦江两岸开发的要求,规范运作。

  有一些不符合要求不能上的项目,我们还要研究对这些开发商的补偿机制,怎么减少他们的损失,但是这中间的情况也很复杂,比如要看你获得的审批手续是不是齐全、是搞经营性的还是非经营性的。

  现在多数土地还分散在各个企业和单位手中,有的是区级的有的是市里的,我想在规范地开发运作以后,这个问题要在土地的使用权明确归属的同时一并得到解决。

  资金问题

  《中国企业家》:现在开发前期投入资金已有多少?如何解决开发资金来源问题?

  余力:因为投入的面很广,准确估计比较难,但就中心地段22.6平方公里来说,原来说的1000亿也差不多。前期的启动资金有一定压力。但真正转起来后,带动了后面的开发,投资者也是不同的,这就会分解掉资金压力。在一级开发公司的资金投入上,以政府引导、企业市场化运作为原则,政府只给企业一个注册资本。目前来说银行对这个大的开发还是比较支持的,开发初期还是通过银行贷款融资比较方便快捷,当运营一段时间以后,有现金流了,可以通过企业发债,通过市场募集等其他渠道来做。这个土地的增值是客观存在的,投入这一块是不会亏本的。地价的上涨幅度肯定高过通胀幅度,也高过银行利率的上涨幅度。





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